新聞專欄
8月
21

【我要做業主】買樓收租是否化算?小心4大按揭易中伏位!

買樓收租是其中一種置富途徑,業主不但透過租金收入獲取穩定回報,如果買入單位的價格相宜,長遠更能受惠樓價升值。不過出租物業的按揭門檻會較自用為高,申請前必須注意4大按揭易中伏位,否則隨時要抬錢上會,大失預算。經絡按揭轉介今次教大家做個精明的收租達人,防止誤中按揭地雷。

伏位1:計錯按揭成數
大家物色單位出租時,記得留意樓價對按揭成數的影響,現時金管局按揭成數規定,樓價1,000萬以下的物業,申請按揭時如把單位申報為「自用」,一般按揭成數可高達六成(最高貸款額為500萬),但如果選擇為「出租」,一律最多只可借五成;如果樓價為1,000萬以上,無論報自住或報出租都最多可借五成。

伏位2:錯估租金收入的借貸力
申請按揭時除要預備足夠首期,最重要是計算好供款與入息比率(DTI)及壓力測試。現時如果單位有租客,銀行可以將租金打7折計作為收入,增加通過壓測的機會, 但如果單位買入時沒有租客,則只能以「擬租金收入」(或稱「預計租金收入」)計算,由銀行會根據估價作基準,再打6折作計算,有機會比市值租金為低。假設市值租金為2.1萬,如銀行預估租金只有2萬,那麼入息便只有1.2萬($20,000 x 60%)。

伏位3
:借高成數按揭不能放租
根據按揭保險公司的規定,申請高成數按揭必須要以「自住」為目的,自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保人,直至完全清還按揭保險。若果業主用來「出租」,一旦被按揭保險公司揭發,有可能即時被「call loan」(要求借款人提早償還貸款),銀行亦有可能削減成數及增加利息,所以切勿輕試。若果業主沒有申請按揭保險計劃,並想將住宅出租,亦都要事先通知銀行,並且取得對方的同意才可出租。

伏位4:第2間物業出租按揭更嚴
現時不少業主買入第1層樓作為自住之用,第2層樓則作為投資收租。但要注意本身第1層物業仍未供滿,再買入第2層物業作收租用途時,任何樓價的單位最高按揭成數僅能做到40%,比第1層物業收租更為嚴格。因此買入第2間物業收租前,必須更加仔細計算自己的借貸能力。

自用單位vs連租約單位vs交吉出租單位 vs買入第2層單位出租

 

自用單位

連租約單位

交吉出租單位

買入第2層單位出租

最高按揭成數(1,000萬以下)

60% (貸款額不得超過 500 萬港元)

50%

50%

40%

最高按揭成數(1,000萬以上)

50%

50%

50%

40%

供款與入息比率

50%

40%

40%

40%

壓力測試

60%

50%

50%

50%

收入來源

入息

租金收入的70% +入息(如有)

擬租金收入的60%+入息(如有)

連租約:租金收入的70% +入息(如有)

交吉單位:擬租金收入的60%+入息(如有)

 

只要及早進行財務部署,留意以上3大按揭易中伏位,並仔細檢視自己的財務狀況,便能走出第1步做個成功的收租達人!大家如對按揭有任何疑難,可隨時與按揭專業人士聯絡,提供物業及個人資料進行初步的諮詢。


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