新聞專欄
6月
10

【葡萄牙實例】毋須賣樓坐「移民監」也能出走?轉按套現移民攻略



近日移民熱潮再成為話題,但不少「心郁郁」打算出走的朋友對移民有兩大疑慮,第一是要坐多年的「移民監」,第二是欠缺移民資金,需要沽出香港物業,但其實有國家的居留要求較為寬鬆,業主大部份時間仍可住在香港物業,更可運用轉按等財務技巧,毋須急於賣樓便能套現達成移民夢。

 

葡萄牙每年留7日可獲居留證

現時不少國家的移民政策毋須要求申請人坐「移民監」,其中葡萄牙只要求申請人每年在當地停留7日,並購買最少價值樓價35萬歐羅的物業(約306萬港元),便能獲發1年居留證,其後2年續簽一次,5年後便可申請成永久居民及賣出持有的單位。葡萄牙福利良好,提供12年免費教育,持有居留權人士可以自由出入歐洲26個申根成員國,配合良好醫療水平及治安,一直廣受香港家庭歡迎。

 

在毋須坐移民監的情況下,業主可繼續居於持有單位,而且不論是否有按揭在身,只要樓價有一定升幅,更可以善用物業的借貸能力套取移民資金:

 

方法(一):轉按套現

根據葡萄牙例子,買樓連其他雜費約需345萬,業主可以透過轉按獲取移民資金。假設業主於2006年以1,200萬買入比華利山單位,現時剩餘按揭貸款為250萬,供款年期尚餘15年,實際按息約為2.375%,每月供款約16,523元。假設業主有移民葡萄牙打算,需要300多萬的投資額之餘,希望獲取額外資金共450萬。如果現時物業市已值升至4,500萬,轉按的按息為H+1.3%,以近日一個月拆息0.8%計算,實際按息即低至2.1%。在轉按後雖然每月還款額增加至46,151元,但透過轉按扣除原有貸款額後,便可淨袋450萬作移民部署,更可以獲取現金回贈約35,000元。

 

 

轉按前供款

轉按後供款

套現金額

/

$4,500,000

貸款額

$2,500,000

$7,000,000

年期

15

15

按揭計劃

P-3% (假設P5.375%)

H+1.3%,封頂息率為P-2.75%

實際息率

2.375%

2.1%(假設Hibor0.8%)

全期利息

$474,144

$1,186,478

每月供款

$16,523

$46,151

*以上例子只供參考,實際按揭計劃及利息支出有機會出現不同變化

 


方法(二):現契套現

如果本身物業已經供滿,業主亦可透過現契套現獲取移民資金。假設業主持有物業市值為1,200萬,可以套現獲取450萬。如以實際按息2.5%及供款年期30年計算,每月供款17,780元,便能套現450萬支付葡萄牙移民開支,變相把移民的開支分期攤還,利用資金於當地買樓及等待移民時機。如果業主希望透過套取更多現金使用,更可以增加按揭成數提取最多的金額。

 

物業市值

$12,000,000

套現金額

$4,500,000

實際按息

2.5%

供款年期

30

每月供款

$17,780

總利息開支

$1,900,958

*以上例子只供參考,實際按揭計劃及利息支出有機會出現不同變化

 

每個地區的移民門檻及優勢各有不同,大家事前可向美聯移民顧問作初步查詢,找出最適合自己的地區及所需資金,下一步如想利用手上物業套現,可隨時致電319-66688按揭專員聯絡,了解最優惠的按揭計劃。

 

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