新聞專欄
5月
19

【低水樓盤】拆解村屋按揭+置業8大疑問

村屋隨著交通網絡愈來愈方便,加上環境舒服,入場費一般又較私人屋苑便宜一截,近年深受上車客歡迎。不過,買入村屋前要注意申請按揭及置業的8大事項,避免簽約後才發現「中伏」。

1. 最高可申請多少按揭成數?
村屋過往的按揭成數只能做五、六成,但在去年10月按揭保險下的按揭成數得以放寬,800萬以下的村屋最高可以申請八成半按揭,800萬至900萬物業最高可申請八成半按揭,貸款上限為720萬,9001,000萬可申請最高八成按揭,貸款上限為800萬。

村屋最高按揭成數:

樓價

非首置人士

首次置業及固定受薪人士

$8,000,000或以下

80%

85%

$8,000,000至$9,000,000

80%(貸款上限為$7,200,000)

85%(貸款上限為$7,200,000)

$9,000,000至$10,000,000

80%(貸款上限為$8,000,000)

80%(貸款上限為$8,000,000)


2. 申請按揭保險,甚麼類型的村屋不符合資格?
如要屬於「祖」、「堂」物業、有轉售限制及屬於樓花的村屋並不符合申請按保資格。

3. 現時村屋按揭利率大概幾多
買入村屋可申請H按,與私樓的按揭計劃相若,一般能做到H+1.3%,封頂位為P-2.5%。以今日1個月拆息0.6%計算,實際按息約為1.9%。以樓價500萬,申請六成按揭貸款300萬及25年為例,每月供款額約為12,570元。

4. 最長可造多少年按揭?
村屋原則上最長還款年期為30年,但不少銀行在實際審批時最長只造25年。如果選擇申請按揭保險,最長還款年期會以「55減」計算,例如村屋有35年樓齡,最長的按揭還款年期為20年(55-35年)。

5. 村屋批核時間與私樓有何不同?
由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價,批核時間較長,一般要1個月以上。

6. 村屋估價是否會較易出現估價不足?
村屋由於交投疏落,容易出現估價不足,買家要預備較充足資金,以應付額外的首期開支。如果屬於標準型(即全幢3層,每層建築面積700平方呎)的村屋、加上有管理、交通方便及樓齡較低的話,銀行的估價會較為正面,但如果位處於偏僻地區,銀行的估價一般較為保守。

7. 買入村屋前有甚麼要注意?
村屋有天台、車位、花園等部份,有機會違反地契或出現僭建,一旦發現違規情況,銀行批出的貸款額會較為保守,甚至拒絕批出按揭。另外,村屋周遭的路權較私樓複雜,如果村屋附近路權不清,亦會影響按揭審批。買入村屋前可進行初步的查冊,有需要可向律師諮詢專業意見。

8. 村屋出售是否需要補地價?
現時坊間所指的村屋大都是指丁屋,根據現時村屋政策,新界原居民可享有一次性建丁屋的權利,但新建成的丁屋5年內不能出售,需要補地價才能轉售。而丁屋樓花需要獲得合約完成證明書(俗稱滿意紙)後才能補地價,如果未見有滿意紙,銀行一般不會批出按揭。不過,村屋除了丁屋仍有其他種類,如果屬於「舊屋地」(政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地,一般是指傳統村屋),則沒有補地價限制。

由於申請村屋按揭會遇上較多難題,為了置業路上暢通無阻,可向按揭轉介公司或銀行查詢及處理,按揭專員會提供最適切的按揭方案及優惠計劃。

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