新聞專欄
6月
24

【出租4步曲】沙田第一城實例分析 買樓收租按揭防伏教學

在全球資金流入,拆息持續下降因素帶動下,供樓更加慳息,加上相對其他投資工具,磚頭抗跌力強,買樓收租再次成為熱話。要賺取理想租金收入,除了要懂得找出受租客歡迎的樓盤,當中按揭門檻與自住物業有所出入,必須懂得計數才能獲得正面的回報。今次小編以沙田第一城單位為例,如何做個精明的收租佬!

 

第1步:針對租客搵樓

要做到租金袋袋平安,第1步要針對租客找出有放租潛力的單位,對於一般打工仔租客,港鐵沿線的市區物業較方便上班,大型藍籌屋苑如美孚新邨、淘大花園、沙田第一城等由於有較完善管理,對夫婦或家庭租客較大吸引力。外籍租客則較喜歡有天台或露台與朋友聚會,即使物業屬於唐樓亦不會抗拒。另外,如果單位間隔實用,有足夠窗戶採光兼通風,亦較受租客歡迎。

 

第2步:小心按揭成數

打算買樓收租人士要注意,根據金管局政策,收租物業1,000萬物業以下只能申請最高5成按揭成數,更不能申請按揭保險,首期資金要較為充裕。以沙田第一城304呎兩房單位為例,單位售樓約為545萬,以現時按揭計劃H+1.3%、今日實際按息1.773%及供款30年計算,業主需要投放2,725,000萬首期,每月供款約9,765元,現時現金回贈仍有0.5%,可獲得13,625元抵銷律師費支出。

 

樓價

$5,450,000

按揭成數

5成

首期

$2,725,000

貸款額

$2,725,000

每月供款

$9,765

利息開支

$790,624

現金回贈(0.5%)

$13,625

 

第3步:注意壓力測試

買樓收租人士要注意,物業收租的按揭壓力測試會較自住用途嚴格,供款與入息比率(DTI)方面,每月供款不得高於入息40%,壓力測試下供款不得高於入息的50%。如果第一城的物業為自住,DTI門檻只是21,534元,壓力測試門檻為25,787元,但如果為出租物業,DTI門檻增加5,383元至26,917元,壓力測試門檻增加5,157元至30,944元。


第4
步:細心計算收租回報

下一步要計算租金回報率,最簡單計算方法是把「月租X 12個月 / 樓價」,該沙田第一城單位月租約為13,000元,租金回報便是2.86%($13,000 X 12 / $5,450,000 X 100%)。如果想計算更準確的回報,可扣除買樓時支付的印花稅、經紀佣金、裝修費用,以及每月需要支付的管理費及差餉等雜費開支,計算淨租金回報。沙田第一城例子中,如果買樓人士為首置,印花稅為163,500元,經紀佣金為54,500元,假設裝修費用為15萬,扣除0.5%現金回贈13,625元,買樓成本增加至6,604,999元。每月開支方面,扣除地租、差餉及管理費開支,每月淨租金收入約為10,180元,租金回報粗略便是1.85%($10,180 x 12 / $5,450,000 x 100%)。

 

總置業開支:

樓價

$5,450,000

印花稅(第二標準稅率):3%

$163,500

經紀佣金(1%)

$54,500

裝修費

$150,000

律師費

$10,000

按揭利息開支(假設HIBOR不變)

$790,624

-現金回贈0.5%

-$13,625

總置業開支

$6,604,999

 

 

扣除雜費後的租金收入及回報:

租金

$13,000

-每月差餉開支(5%)

-$650

-每月地租開支(3%)

-$390

-管理費

-$1,000

-租務釐印費(假設為0.5%)

-$780

淨租金收入

$10,180

租金回報

1.85%

 

只要大家擁有充足的負擔能力,找到理想的單位,物業收租不但能獲得租金收入,業主更有機會受惠樓市升溫而獲利。如對出租物業按揭有任何疑問,可隨時與我們聯絡,了解最新的按揭利率及優惠資訊!

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