銀行批核按揭申請,除了會考慮申請人的財務狀況,還會把物業的估值考慮在內,才批出按揭的貸款額,「估價不足」是指銀行對物業的估價低於成交價。為甚麼出現估價不足?有甚麼方法可以應對?經絡按揭為大家拆解一下。
銀行估價的計算方程式
現時住宅市場較常採用「市場法」進行一般估價,當估價行當收到銀行要求為物業進行估價時,會先進行基本單位的圖則、樓層、樓齡、呎吋及實用面積、單位附近環境、日期、市場近期成交等範圍作參考估值,作出初步估價。除此以外,估價行要視乎物業種類質素,個別進行實地視察及拍照,留意是否有經非法改動與圖則不符或潛在僭建物等,並與當區相鄰的樓層樓價作出比對,分析單位的成交紀錄,並根據市况調節出估價銀碼,作為按揭批核根據。
估價不足的原因
如果物業遇上以下情況,便會容易出現估價不足:
因素1:市況欠佳
樓市及經濟數據表現佳,銀行的估價一般較為進取,但當市況逆轉,銀行基於風險考慮,估價會較為保守。2008年金融海嘯百業蕭條,銀行把估價大幅降低,甚至不作估價。
因素2:業主叫價過份進取
市況下調會出現估價不足問題,但當樓市回升時,業主開價過度進取,銀行估價亦難以跟上。準買家買入單位前可先向按揭轉介公司查詢估價,如果結果未能估足價,可用此理由向業主還價,服取最理想的成交價。
因素3:物業類型
另類物業的估價會較落後於私人屋苑,例如唐樓樓齡一般達30年以上,加上欠缺電梯,環境較為混雜,加上市場成交較少唐樓經常出現消防問題,估價一般比普通屋苑為低。村屋同樣因為成交量低及物業質素欠佳,加上路權混亂,銀行估價同樣較為謹慎。另外,凶宅不受買家歡迎,同樣令估價大打折扣,屬於近期發生的自殺或命案對估價影響最大,發生時間愈久估價影響相對較微。單幢樓同樣由於成交較疏,估價亦未必能貼緊業主的開價。
因素4:物業質素
如果單位質素欠佳,例如出現僭建等情況,或者樓契出現問題,銀行的估價可能較為保守,所以買入單位前應先進行查冊,了解單位的買家身份及業權,並查核有否根據《建築物條例》規定發出的指令, 查看有關指令是否已經解除。如果擔心單位被改動,可向專業人士求助。
如何解決估價不足問題?
找不同銀行估價:基於每間銀行委託不同的估價行進行估價,而最終估價會直接影響按揭貸款額,經絡按揭會為按揭申請人比較不同銀行估價及從中協調,讓申請人獲得最好的估價。
預先批核:打算置業人士如擔心估價遇上挑戰,可以正式買入單位前,先向按揭專員進行估價,或者申請預先批核,置業便會更加安心。
要在申請按揭時避免估價不足,可向按揭轉介公司代勞向多間銀行比較。經絡按揭轉介為物業提供免費估價服務,如果對物業有任何估價或其他按揭疑問,歡迎與按揭專員聯繫。