新聞專欄
12月
31

【保守型 VS 借盡型】按揭借 60%還是90%風險大些?

2019年香港經濟氣氛不濟,在失業率上升的陰霾下,人人擔心自己生計難以維持,加上坊間傳言高成數按揭容易成為負資產,置業採取保守態度,如果有錢在手,盡量先付多點首期,承造較低成數按揭,就算做到9成按揭也盡量做6成算數,這種說話是否真確?大家可以參考以下個案再進行分析。

假設A先生擁有首期160萬,希望物色一個400萬單位上車,如果選擇保守承造六成按揭,160萬現金剛好用盡。如果選擇「借盡型」九成按揭,首期只需40萬,扣除置業開支後,仍有剩餘現金120萬傍身。

 

有錢傍身是王道

一旦經濟繼續下行,A先生步上失業命運,如果當初置業他選擇「保守型」借六成,如果他缺乏任何備用資金,就算每月供款只需九千多元也難以支付,除非向親友或財務公司借貸,否則難免要步上斷供的命運,不但最終承受銀行收回單位拍賣的命運,A先生自己更要背負差劣的還款紀錄,影響日後重新置業。然而,如果他當初選擇借足九成,由於手上現金尚有120萬,根據現時每月還款14,224元,他尚可以有84個月支持繼續供樓。經濟終有一日回暖,A先生總能找到工作繼續供樓,甚至能善用手上物業再買入第二層樓。

 

保守型 VS 借盡型還款比較:

按揭選擇

保守型

借盡型

樓價

400萬

按揭成數

60%

90%

首期

$1,600,000 (40%)

$400,000 (10%)

手上現金餘額

$0

$1,200,000(160萬-40萬首期)

貸款額

$2,400,000

$3,600,000

每月還款

$9,482

$14,224

失業後果

沒有現金在手,只能向親友或財務機構借貸,有機會出現斷供,由銀行收回單位再拍賣

由於手上尚有115萬在手,根據現時按揭還款金額,尚可捱84個月(120萬 / 14,224元)

*假設樓價400萬,利率為2.5%,供款30年計算

 

善用Mortgage Link抵銷利息支出

大家或許會擔心,雖然借盡按揭能夠有現金傍身,但要使用按保做按揭便要額外繳付保費,而且會導致利息增加。不過按保保費有六折,以上例子按保費用只需數萬元,值得藉此增加現金流。至於面對利息開支增加,大家可以善用Mortgage Link高息存款掛鈎戶口,把借貸額一半放入專屬存款戶口,抵銷按揭利息的支出。就九成按揭情況,A先生的高息戶口最高可放入約180萬,故能把全數120萬現金放在Mortgage Link戶口,並享受與按息相同的存款利率。由於戶口屬於活期戶口,一旦有資金需要,可隨時調動資金。

 

按揭是大家置業的良伴,就算遇上經濟下行,只要善用按揭借貸力,仍能夠依時還款,即使成為負資產,銀行眼見還款紀錄良好仍無有怕。如果對按揭及置業有任何疑問,可隨時與經絡按揭聯絡或在網上查詢,以獲取最新的按揭計劃。

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