新聞專欄
12月
19

【查冊入門】如何自己幫物業起底? (上)

政府土地註冊處的土地登記冊會記載每個物業的「前世今生」資料,是銀行審批按揭的重要參考資料,如果物業條件不夠「靚仔」,大有機會影響按揭申請結果。為了保障準買家順利買樓上車,地產代理會在買賣單位前協助「查冊」,以釐清單位的業權及物業過往的成交紀錄。不過,如果準買家希望自助「起底」,可留意今明兩集的「起底大法」。

1. 進入土地註冊處系統

普羅大眾要查閱物業的土地登記冊,首先要登入土地註冊處中的「查閱土地登記冊」,其後以非經常用戶登入。要查一般住宅單位,通常在查閱登記冊版面選擇「分層土地登記冊」即可(如果「分層土地登記冊」找不到資料,便嘗試按入「所有登記冊」),其後輸入物業的地址,或直接輸入屋苑名稱,繼而輸入單位號碼,便能找出該單位的土地登記冊。輸入確定後,網頁會顯示出詳細的地址資料及下載方法,大家可按照自己喜好下載PDF或HTML檔,下載時要輸入查冊人士的基本資料(**部份),下載收費只需$10。







2. 了解土地登記冊基本資料

土地登記冊分為四部份,包括(一)物業資料(PROPERTY PARTICULARS)、(二)業主資料(OWNER PARTICULARS)、(三)物業涉及的轇轕(NCUMBRANCES)及(四)等待註冊的契約(DEEDS PENDING REGISTRATION),當中首三個部份最為重要。

 

2.1 物業資料

物業資料提供該單位的基本資料如物業的官方地址、參考編號、地段編號、地契及地稅等資料。對於買入市區住宅的人士未必需要細讀地段編號或地契,但對於買入村屋的人士非常重要,因為新界範圍的地段編號能有助識別村屋的位置,或者如果買入工廈必須瀏覽地契的資料,以了解單位及大廈的使用條款。

 

2.2 業主資料

對於買入住宅單位的人士,最重要了解業主的基本資料,在業主資料中能夠顯示業主的全名、物業的成交價及註冊日期。成交價及註冊日期極具參考價值,例如原來發現單位由業主不久前買入,現時的放售價與買入價相差無幾,對業主而言再議價的空間有限。相反地,如果單位由業主多年前以低價買入,議價空間一般相對較大。


另外,如果物業由多於一名業主持有,在業主資料的「身分」中也能顯示出來。如果屬於聯權共有(俗稱長命契),會顯示為「JOINT TENANT」;如果屬於分權共有,則顯示為「TENANT IN COMMON」。由於業權情況會影響將來物業交易,查冊便能釐清當中疑問。



2.3
物業涉及的轇轕

物業涉及的轇轕顯示物業的佔用許可證(俗稱入伙紙)、大廈公契、按揭、買賣合約、法庭命名等重要資料。由於樓齡由佔用許可證的日期起計算,而銀行批出按揭的年期,通常以「75減」或「70減」去樓齡而計算,所以透過查冊知道物業的真實樓齡後,便能粗略計出最高的按揭還款年期。另外,如要了解大廈內能否飼養寵物,亦可參考大廈公契的文件。

 

置業涉及七位數字以上的開支,最容易方法當然是找個可靠的地產經紀幫忙,但自己具備相關知識,更能增加按揭申請信心。下一集將與大家分享更多查冊資料,更仔細了解物業的「前世今生」。

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