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理財教室 / 按揭教學

【凶宅按揭2024】按揭成數 | 估價 | 凶宅樓上樓下是否有影響?

2024.01.15

在香港買樓除了選擇新盤或藍籌屋苑外,市場上還有凶宅一類另類物業可以考慮。不過,如欲為買入凶宅申請按揭便要格外留神,皆因未必間間銀行會批出按揭,就算申請的屬於凶宅同層單位或凶宅樓上樓下單位,按揭也有機會受影響。經絡按揭今次為大家介紹凶宅銀行貸款及估價的注意事項。

【凶宅按揭2023】按揭成數 | 估價 | 凶宅樓上樓下是否有影響?

凶宅的定義?

在法律定義上沒有介定何謂凶宅,只是一個約定俗成的說法,如果單位內發生不自然死亡事件,例如謀殺、上吊、燒炭、跳樓及嚴重意外導致死亡,便會被列為凶宅類別。如果年老或因病身故,則不納入凶宅類別。

為甚麼凶宅難批按揭?

中國人認為凶宅不吉利,抗拒買入及居住,導致凶宅成交欠理想。銀行估價及審批按揭申請時,考慮到單位轉售困難及樓價折讓問題,在按揭成數及還款年期採取非常嚴謹態度,甚至不會批出按揭。因此如欲買入凶宅,要有「Full Pay」的心理準備,否則隨時會遇上撻訂的危機。

凶宅上下單位會否受影響?

至於凶宅上下層及左右單位能否正常承造按揭,則是乎個別單位事故嚴重程度而定,遇上較「凶」的命案會受到牽連。例如1998年發生的九龍灣德福花園五屍命案,銀行長期拒絕為同層單位承造按揭。而1988年發生的康怡花園烹夫案由於過度血腥,不單止同層及上下層共24個單位為零估值,就連只是望到涉事凶宅的單位,在12年成交時也要折讓市價15%成交。至於涉及輕微事故的單位,銀行通常肯批出按揭,但有機會調低按揭成數及提高按揭息率。

如何盡量為凶宅估足價?

要盡量為凶宅估足價,最好多比較不同按揭轉介公司,因為每間銀行會否批出凶宅按揭的標準不一,而網上估價未必能反映單位估價實況,按揭轉介公司會提供最專業的凶宅按揭轉介意見。


如何知道單位是凶宅?

現有多種途徑知道單位是否凶宅,最直接方法是單刀直入向業主查詢是否凶宅,避免「是否有鬼」或「有無污糟嘢」含糊字眼查詢,而應直接查問「是否有自殺或凶殺案發生」,以獲得最清晰的答案。另外,睇樓是可向鄰居或保安旁敲側擊,了解有關單位曾否出現事故。

準買家亦可於土地註冊處查冊是否出現死亡紀錄,不過要注意就算有紀錄也未必屬於死於非命,需要進一步查證。現時有不少凶宅網頁免費供準買家查閱凶宅資料,可輔助參考。最後,可直接透過銀行估價,如果結果大幅低於最近成交價,甚至不作估價,有關單位有機會出現不自然死亡事件。

 

由於銀行會根據凶宅發生命案的時間、是否引起社會巨大回響、曾否成功轉售等因素考慮會否批出按揭,而銀行之間的按揭計劃條款亦有機會存在差異,決定買入單位前盡量向多間銀行提交申請。

過往熱爆的電視劇《金宵大廈》的劇情曲折離奇,深受觀眾歡迎,在現實物業買賣層面,凶宅也像電視劇一樣同樣充滿奇情,但在買入前要多加小心,皆因在承造按揭會遇上種種挑戰,隨時遇上銀行拒批按揭,要「Full Pay」買樓!

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