新聞專欄
8月
02

【我要做業主】如何一層樓變成兩層樓?按揭要小心兩個位!

「如果有十層八層樓收租,退休唔使煩!」不少打工仔希望有幾層樓在手,便有穩定的租金收入享受人生,但現實上覺得供一層樓已經耗盡積蓄,如何買入第二層?今次小編與大家分享一層樓變兩層的財務技巧,以及按揭的注意事項。


只要手上有一層物業,不論是否已經供滿,仍可以把單位加按套現作其他投資用途,例如購買第二層物業。假設業主2005年以500萬買入一個單位,當時申請按揭成數八成,供款年期為30年,現時剩餘年期為15年,貸款額尚餘250萬。現時物業已升值至850萬,根據現時金管局指引,1,000萬以下最高能承造六成按揭及最高貸款額500萬,所以最後可以套現500萬,當中250萬償還按揭貸款,餘下250萬可以買入另一個單位。

 

05年買入樓價

$5,000,000

供款年期

30年

按揭成數

八成

尚餘貸款額

$2,500,000

現時樓價

$8,500,000

償還按揭貸款金額

$2,500,000

套現金額

$2,500,000

*以上個案只供參考

 

小心按揭成數及入息要求

打算買入第二層物業的業主要注意按揭限制,首先按揭成數需要扣減一成。樓價如在1,000萬樓下,按揭成數下調至五成,貸款額上限400萬。如果屬於出租物業,按揭成數更削減至40%。承上例,業主手持250萬,打算600萬物業自住的話,最高可承造六成按揭,首期只需240萬,套現金額足以負擔樓價,但因為第二層物業減一成按揭成數至五成,首期要增加至300萬,業主便要額外投入50萬。如果打算出租物業,按揭成數跌至四成,首期更增至360萬,需要額外投入110萬才能支付首期。

樓價:600萬,套現金額:250

第2層住宅(自住)

第2層住宅(出租)

按揭成數

五成

四成

首期

$3,000,000

$3,600,000

扣除套現資金250萬後,需要額外付出的首期資金

$500,000

$1,100,000

貸款額

$3,000,000

$2,400,000

 

第二,買入第2個單位供款與入息比率上限及壓力測試後入息上限亦需要下調,供款與入息比例由原本的50/60跌至40/50,每月收入隨時由符合壓力測試變成無法通過。大家如不肯定自己入息能否符合資格買第二層物業,可向相關專業人士查詢。

 

雖然買第2層物業的按揭要求較為嚴謹,只要懂得計數及擁有足夠的借貸能力,置業路上便會更加暢通。如對購買多層物業有任何疑問,歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡。


 

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經絡按揭轉介20週年呈獻:《我要做業主》

一連8集電視節目《我要做業主》會由一眾星級藝人和大家分享他們的上車奮鬥史,節目更會邀請經絡按揭轉介首席副總裁曹德明等多位專家,分享置業的注意事項,大家記得留意收睇啦!

播出日期:7月26日開始(逢星期日)

播出時間:22:30-23:00 翡翠台



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