买楼收租是其中一种置富途径，业主不但透过租金收入获取稳定回报，如果买入单位的价格相宜，长远更能受惠楼价升值。不过出租物业的按揭门坎会较自用为高，申请前必须注意4大按揭易中伏位，否则随时要抬钱上会，大失预算。经络按揭转介今次教大家做个精明的收租达人，防止误中按揭地雷。
伏位1：计错按揭成数
大家物色单位出租时，记得留意楼价对按揭成数的影响，现时金管局按揭成数规定，楼价1,000万以下的物业，申请按揭时如把单位申报为「自用」，一般按揭成数可高达六成（最高贷款额为500万），但如果选择为「出租」，一律最多只可借五成；如果楼价为1,000万以上，无论报自住或报出租都最多可借五成。
伏位2：错估租金收入的借贷力
申请按揭时除要预备足够首期，最重要是计算好供款与入息比率(DTI)及压力测试。现时如果单位有租客，银行可以将租金打7折计作为收入，增加通过压测的机会， 但如果单位买入时没有租客，则只能以「拟租金收入」（或称「预计租金收入」）计算，由银行会根据估价作基准，再打6折作计算，有机会比市值租金为低。假设市值租金为2.1万，如银行预估租金只有2万，那么入息便只有1.2万（$20,000 x 60%）。
伏位3：借高成数按揭不能放租
根据按揭保险公司的规定，申请高成数按揭必须要以「自住」为目的，自住的人最少为一位抵押人、借款人或担保人，直至完全清还按揭保险。若果业主用来「出租」，一旦被按揭保险公司揭发，有可能实时被「call loan」（要求借款人提早偿还贷款），银行亦有可能削减成数及增加利息，所以切勿轻试。若果业主没有申请按揭保险计划，并想将住宅出租，亦都要事先通知银行，并且取得对方的同意才可出租。
伏位4：第2间物业出租按揭更严
现时不少业主买入第1层楼作为自住之用，第2层楼则作为投资收租。但要注意本身第1层物业仍未供满，再买入第2层物业作收租用途时，任何楼价的单位最高按揭成数仅能做到40%，比第1层物业收租更为严格。因此买入第2间物业收租前，必须更加仔细计算自己的借贷能力。
自用单位vs连租约单位vs交吉出租单位 vs买入第2层单位出租
| 自用单位 | 连租约单位 | 交吉出租单位 | 买入第2层单位出租 |
最高按揭成数(1,000万以下) | 60% (贷款额不得超过 500 万港元) | 50% | 50% | 40% |
最高按揭成数(1,000万以上) | 50% | 50% | 50% | 40% |
供款与入息比率 | 50% | 40% | 40% | 40% |
压力测试 | 60% | 50% | 50% | 50% |
收入来源 | 入息 | 租金收入的70% +入息(如有) | 拟租金收入的60%+入息(如有) | 连租约：租金收入的70% +入息(如有) 交吉单位：拟租金收入的60%+入息(如有) |
只要及早进行财务部署，留意以上3大按揭易中伏位，并仔细检视自己的财务状况，便能走出第1步做个成功的收租达人！大家如对按揭有任何疑难，可随时与按揭专业人士联络，提供物业及个人资料进行初步的咨询。
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