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新手按揭

80萬首期可以買到800萬的樓 月入6萬買到900萬的樓 

2019.10.16



10月16日公佈的施政報告中提到800萬以下的樓可以做到九成按揭,1000萬以下的樓可以做到8成按揭,其實政府主要是透過按揭保險中的四個修訂來達到這個效果。讓我們一起研究一下新制度下首期要求和這四個修訂的內容:




新制度下按揭需要的金額大幅降低,特別是600萬 - 1000萬的住宅物業。例如800萬的物業以前首期要求是四成,即是320萬,現在降低至一成的80萬。如果年青夫婦每個月可以儲3萬元,儲首期連印花稅的時間由近10年多大大減短到3年。

 

第一個修訂:八成按揭保險的合資格物業價格上限為1,000萬港元

以往可以申請八成按揭保險的物業資格上限為600萬,現在提升至1000萬。

 

第二個修訂:適用於首次置業人士的九成按揭保險的合資格物業價格上限為800萬港元

以往可以申請九成按揭保險資格為物業上限400萬及首置人士,現在要求放寬至800萬, 首次置業人士的定義為所有抵押人於申請按揭時並未持有任何香港住宅物業。此外, 首次置業人士如果不是申請九成按揭,而是申請八成或以下的按揭,物業價值上限更放寬至900萬。

 

第三個修訂:欲以高於修訂前的物業價格上限(即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元)敍造按揭貸款,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分。

這個修訂比較複雜,例如500萬的物業,以前最多可以申請八成按揭,如果現在也是申請八成30年按揭,按揭保費金額將和以往一樣,即是貸款額的2.15%,樓花和已落成的住宅物業都可以申請;但如果想申請九成按揭,這樣按揭保費就會增加15%,變成貸款額的2.15% x (1+15%) = 2.4725%,還有只可以是已落成的住宅物業才可以申請,樓花如果屬於即供不能受惠,但如果行建築期付款則仍可以利用新措施承造按揭。


第四個修訂:上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限,並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。

以往如果申請超過八成按揭時,其中一個要求是每月供款不可以超過入息的45%,現在則改為50%,即是和原本申請80%以下按揭時的要求一樣。


首次置業申請按揭保險不需要符合銀行壓力測試

此外,以往申請所有按揭都需要通過壓力測試,壓力測試是指利率增加3%下,每月供款不可以超過入息的某個百分比。現在如果是首次置業人士,就不需要通過這個壓力測試。

這個影響可以是很大的,例如購買價值900萬的物業時,30年按揭,按2.625%的利率計算,付出最低要求的兩成首期180萬,之後每月供款約3萬元,在原本壓力測試下,入息要求約為65,000元,現在不需要壓力測試下,只需要符合供款比率上限的50%,即是月入約6萬元就可以符合申請按揭資格,對於要買樓的人來說自然是一大喜訊。當然,條例說明保費會因應風險因素作額外調整,所以最終入息要求或會提升。





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