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【實例分析】新盤「呼吸Plan」停止呼吸 4招自救術必學

2020.05.11

近年發展商開售新盤會推出的「呼吸Plan」吸引買家,由於計劃豁免壓力測試及以短期低息招徠,上車人士入場容易,但經過蜜月期後,當年使用「呼吸Plan」的業主未必能經過壓測轉按,最終要捱高息供款。其實要解決「呼吸Plan」帶來的危機,可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業4大方法自救。

假設3年前置業人士月薪為7萬元,買入1,000萬物業,已支付兩成首期,由於未能符合壓力測試要求,故使用發展商提供的「呼吸Plan」,5年期內還息不還本,現已供滿3年,第4年開始按息增至5%。現時借款人月入無變,打算借8成按揭,貸款額為800萬,還款期30年。在此情況下,使用以下4大方法會出現不同考慮情況:

方法(一):轉按

由「呼吸Plan」轉按至其他銀行是現行最慳息方法,個案如以實際利率2.5%及30年還款期計算,每月還款額為31,609元,較「呼吸Plan」便宜11,336元,轉按後全期利息為3,379,481元,比「呼吸Plan」便宜多達4,080,981元。雖然轉按後利息比「呼吸Plan」便宜一大截,但大家要注意壓力測試考驗,個案中壓測門檻需要達月薪75,705元,對於個案中月薪70,000元的人士未能符合資格。

 「呼吸Plan」轉按
實際按息5%2.5%
每月還款額$42,945$31,609
利息開支(30年)$7,460,462$3,379,481
月薪要求/$ 63,219
壓力測試月薪要求/$75,705

*以上例子只供參考

 

方法(二):定息按揭計劃

如果未能符合壓測資格轉按,由按揭證券有限公司推出的定息計劃可以是另一選擇。定息計劃分為10、15及20年,年利率分別為2.55%,2.65%及2.75%,其後借款人可繼續根據採用定息或浮息按揭供款,浮息按揭息率為P-2.35%,每宗私人住宅上限為1,000元。定息按揭賣點是豁免壓力測試,申請人只要在入息符合供款與入息比率便能符合資格。

根據個案,如果選用20年的定息計劃,供款與入息比率要求為65,319元,由於毋須壓力測試考驗,個案中的借款人符合申請資格。雖然比轉按方法增加利息開支,但仍比「呼吸Plan」便宜一大截。

 

 「呼吸Plan」轉按20年定息計劃
實際按息5%2.5%2.75%
每月還款額$42,945$31,609$32,659
利息開支(30年)$7,460,462$3,379,481$3,757,346
月薪要求/$63,219$65,319
壓力測試月薪要求/$75,705/

*以上例子只供參考

不過選擇計劃的人士要注意,轉換按揭計劃除了要考慮利息開支,要留意其他開支也會出現轉變,以上個案借款人不論選擇轉按或是使用定息計劃,均需使用按揭保險及支付保費。



方法(三):放售物業

現時在3年內放售物業,需要支付額外印花稅(SSD),買入6個月內要收取10%,6至12個月內要收取15%,12至36個月內要收取20%。如果「呼吸Plan」蜜月期後難以供樓,可在期限後放售物業。買賣物業涉及樓價風險,如果樓價上升,扣除賣樓開支後仍有機會獲利,但如果樓價下跌,業主有機會蒙受損失。

方法(四):放租

業主如果因種種原因無法還款,又面對樓價下跌難以賣樓,可考慮把物業放租,由租客協助供樓。不過租金多寡視乎租務市場反應,租金未必能完全覆蓋供樓開支。根據月入7萬的例子,假設他轉用20年定息計劃,每月還款額為32,659元,但如果租金收入只有25,000元,他仍要承擔7,659元供樓開支。另外,如果業主當初打算買入單位自住,放租後要考慮自己往後的暫住地方,有需要先和家人同住。

 

「呼吸Plan」4類方法比較:

 定息轉按賣樓放租
優勢毋須壓力測試現時利息開支較低樓價上升,有機會賺錢舒緩供樓負擔
限制現時利息開支較高需要壓力測試如果樓價下跌,有機會蒙受損失

-仍有機會負擔供樓

-要找其他地方自住

 

 

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