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【出租物業】業主租客訂立租約條款　有甚麼細節需要留意？

2020.08.31

一份清晰的租約有助釐清業主及租客之間的權責，但當雙方首次簽訂租約時，內心難免充滿疑慮，擔心租約條款有魔鬼細節，無法保障自己權益。其實只要明白租約內的基本結構及需要列明的項目，簽訂租約自然更加輕鬆。經絡按揭今次和大家分享租約內應關注的細節，正式簽租約時自然更加輕鬆。

簽訂租約前注意事項：
1. 簽訂租約前，根據現時規例，為住宅單位業主處理租務的地產代理，簽訂租約之前須先進行土地查冊，向準租客提供土地查冊結果文本，準租客簽訂臨時租賃合約前，可以要求代理提供及解釋最新的土地查冊資料，如遇到不明白的地方，亦可以向地產代理了解。

2. 業主與租客商議好租賃條件後，一般先訂立臨時租約，在租客支付業主按金後，才正式訂立正式租約。正式租約可由雙方代表律師、受委託的地產代理甚至雙方自行處理。

正式租約需具備的資料：
1. 基本資料：
租約中詳列業主與租客的姓名、身份證號碼、電話及通訊地址。

2. 物業地址：
物業地址要以土地註冊處的資料為準，避免選用網上資料。天台或花園需要列明所佔範圍，車位要列明編配號數及位置，分租單位需要列出分租部份。

3. 租住期限：
簽租約時要考慮租期長短、起租期及租約屆滿期，一般租期為兩年，但要列明如果中途終止租約，需要何時通知及繳付代通知金金額。如果租約完滿後租客有優先續租權，需要列明行使的時間、可續租的年期及可調整金額，避免日後出現爭拗。

4. 繳交租金事宜：
A. 租金金額及繳費次數，例如月繳、季繳或年繳
B. 租金及雜項開支：租金內是否包括差餉、地租、管理費，免租期的期限及相關開支由誰人負責，一般而言，租金已包括物業開支，而租客則負責日常生活開支，如水費、電費及煤氣費
C. 免租期：免租期日子及期間單位開支由誰人負責（如水電煤氣費）
D. 繳付租金時間：指定交租的日子，例如每月第1日交租
E. 繳付租金方法：如現金、支票或銀行入數

5. 出租物業按揭條款
業主有責任出租物業前先獲得承按人同意出租單位。如果在租約期間承按人採取法律行動收回單位，租戶有權終止租約，業主要在指定日數內退還按金，例如假設業主違反按揭條款，租戶提出解約後，需要在10日內把按金發還對方。

6. 傢俱電器維修權責
如果單位內有傢俱及電器，業主可以考慮在租約以外附帶清單，列出數量、位置及誰人負責維修事宜。

7. 租客會所使用權
現時不少新式住宅會所設備豐富，租約需列明租客能否享用相關設施及使用條件。

總括而言，只要在簽訂租約前，業主與租客保持良好溝通，在租約白紙黑字釐清權責，便能減少日後爭拗。出租物業按揭會較一般按揭更為嚴格，既不能申請按揭保險，最高又只能承造五成按揭。如對按揭有任何疑難，歡迎與我們聯絡。