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【低息时代】H按新产品低息但不设封顶位究竟有无SO？

2020.09.22

最近市场传出有银行推出H按计划，以新造按揭H+1.2%吸客，低于市场20至30点子，但不设封顶位或现金回赠。究竟申请此类H按计划，需要注意甚么事项？经络按揭转介一次过为大家拆解。

H按封顶息率成保护网
H按根据银行同业拆息而出现不同变化，近年银行界提供的H按计划绝大部份均有提供封顶息率，一般以最优惠利率为基准。以现时一般H按计划为例，设有封顶息率P-2.75%（实际息率2.5%），封顶息率充当按揭借款人的保护网，即使实际按息高于2.5%，银行也会以2.5%计算。

虽然现时处于低息周期，实际按息低于封顶息率，但由于按揭供款长达二、三十年，息口未必会长期处于低位，一旦遇上加息周期，供款人需要捱高息，而封顶息率便帮助供款人省却烦恼。在99至2000年时代，拆息曾扯高至4厘以上，以1个600万物业、贷款额8成及供款30年为例，如果H按计划设有2.5%封顶位，全期利息开支$2,027,689，但如果上升至5%，全期利息便急升至$4,476,277，增加高达$2,448,588。虽然大家均不知道市场何时回到高息时代，但封顶息率对于供楼人士无疑是有胜于无。

欠封顶息率要审慎
近日有银行打破H按计划提供封顶息率的惯例，推出H+1.2%的最低息H按计划，但不设封顶息率。由于今年联储局已公布会维持低息周期，直至2023年仍然维持0.1厘，预期低息周期仍然持续一段时间。如果选择短期赚取低息的置业人士，可考虑选用该计划先换取低息，再于两年罚息期完结后，再考虑转按。不过始终政经局势难以预料，难保拆息会短期抽升，应事前充份考虑有关风险。除了要留意封顶息率，选择按揭另要考虑是否有提供现金回赠等优惠，而H+1.2%的按揭计划是不设现金回赠的，申请前可比较不同按揭计划及自身财务状况再下决定。

由于供楼利息会跟随息口产生不同变化，大家可紧贴经络按揭公布的楼按信息，从而为财务配置作出更仔细的部署。如对新造按揭、转按及加按有任何疑问，欢迎致电319-66688与按揭专员联络。