政府土地注册处的土地登记册会记载每个物业的「前世今生」资料，是银行审批按揭的重要参考数据，如果物业条件不够「靓仔」，大有机会影响按揭申请结果。为了保障准买家顺利买楼上车，地产代理会在买卖单位前协助「查册」，以厘清单位的业权及物业过往的成交纪录。不过，如果准买家希望自助「起底」，可留意今明两集的「起底大法」。

1. 进入土地注册处系统

普罗大众要查阅物业的土地登记册，首先要登入土地注册处中的「查阅土地登记册」，其后以非经常用户登入。要查一般住宅单位，通常在查阅登记册版面选择「分层土地登记册」即可（如果「分层土地登记册」找不到数据，便尝试按入「所有登记册」），其后输入物业的地址，或直接输入屋苑名称，继而输入单位号码，便能找出该单位的土地登记册。输入确定后，网页会显示出详细的地址数据及下载方法，大家可按照自己喜好下载PDF或HTML档，下载时要输入查册人士的基本数据（**部份），下载收费只需$10。

2. 了解土地登记册基本资料

土地登记册分为四部份，包括（一）物业资料（PROPERTY PARTICULARS）、（二）业主资料（OWNER PARTICULARS）、（三）物业涉及的轇轕（NCUMBRANCES）及（四）等待注册的契约（DEEDS PENDING REGISTRATION），当中首三个部份最为重要。

2.1 物业资料

物业数据提供该单位的基本数据如物业的官方地址、参考编号、地段编号、地契及地税等资料。对于买入市区住宅的人士未必需要细读地段编号或地契，但对于买入村屋的人士非常重要，因为新界范围的地段编号能有助识别村屋的位置，或者如果买入工厦必须浏览地契的数据，以了解单位及大厦的使用条款。

2.2 业主资料

对于买入住宅单位的人士，最重要了解业主的基本数据，在业主数据中能够显示业主的全名、物业的成交价及注册日期。成交价及注册日期极具参考价值，例如原来发现单位由业主不久前买入，现时的放售价与买入价相差无几，对业主而言再议价的空间有限。相反地，如果单位由业主多年前以低价买入，议价空间一般相对较大。

另外，如果物业由多于一名业主持有，在业主资料的「身分」中也能显示出来。如果属于联权共有（俗称长命契），会显示为「JOINT TENANT」；如果属于分权共有，则显示为「TENANT IN COMMON」。由于业权情况会影响将来物业交易，查册便能厘清当中疑问。

2.3 物业涉及的轇轕

物业涉及的轇轕显示物业的占用许可证（俗称入住许可证）、大厦公契、按揭、买卖合约、法庭命名等重要数据。由于楼龄由占用许可证的日期起计算，而银行批出按揭的年期，通常以「75减」或「70减」去楼龄而计算，所以透过查册知道物业的真实楼龄后，便能粗略计出最高的按揭还款年期。另外，如要了解大厦内能否饲养宠物，亦可参考大厦公契的文件。

置业涉及七位数字以上的开支，最容易方法当然是找个可靠的地产经纪帮忙，但自己具备相关知识，更能增加按揭申请信心。下一集将与大家分享更多查册资料，更仔细了解物业的「前世今生」。
 

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