任職銀行的Steve月入6萬元，他希望今年實現置業計劃，但不太清楚在現行按揭制度下，如何可以買入幾多錢的物業。其實要知道自己能負擔多少樓價，會受申請人的收入、首期、按揭成數及財務背景影響， 經絡按揭今次透過個案分析，為Steve及大家拆解按揭疑問。
情況（一）：不借取按揭保險（有充裕首期）
現時壓力測試要求當利率上升3厘，申請人的每月供款不得高於月入60%。假設以封頂息率2.5%計算，即當利率上升至5.5%時，Steve的每月供款額最多為3.6萬。如果Steve不想借取按揭保險，根據現行按揭成數指引，1,000萬以下物業最高按揭成數為六成（貸款額上限500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。所以Steve如果首期充足，可以買入樓價1,200萬的物業，按揭成數為五成，首期開支為630多萬，每月供款額約為2.5萬。
每月收入 | $60,000 |
按揭成數 | 五成 |
可負擔樓價 | $12,680,767 |
壓力測試月薪要求 | $60,000 |
首期 | $6,340,383 |
總貸款額 | $6,340,383 |
每月供款 | $25,052 |
*根據H按封頂息率2.5%及按揭還款期30年計算
情況（二）：不借取按揭保險（首期資金較少）
當然，如果Steve首期沒有六百多萬，他便只能買入樓價較低的物業。假設Steve的首期只有320萬，他便只能買入800萬的物業，最高承造六成按揭，總貸款額約為480萬，每月供款約為1.8萬。
每月收入 | $60,000 |
按揭成數 | 六成 |
可負擔樓價 | $8,000,000 |
壓力測試月薪要求 | $45,423 |
首期 | $3,200,000 |
總貸款額 | $4,800,000 |
每月供款 | $18,966 |
*根據H按封頂息率2.5%及按揭還款期30年計算
情況（三）：如果想申請九成按揭保險
如果Steve的首期不足，而又符合按揭保險資格，他可以透過按保申請高成數按揭。假設Steve想借盡九成按揭，由於按揭保險當中800萬以下的物業才能做到九成按揭，可調整買入的物業的樓價，最高可買入樓價約703萬的物業，首期開支能大幅削減至70.3萬，每月供款維持約2.5萬。
每月收入 | $60,000 |
按揭成數 | 九成 |
可負擔樓價 | $7,030,000 |
壓力測試月薪要求 | $59,873 |
首期 | $703,000 |
總貸款額 | $6,327,000 |
每月供款 | $24,999 |
*根據H按封頂息率2.5%及按揭還款期30年計算
不過申請按揭保險涉及不少要求，除了物業必須為自住，借款人需要支付按揭保險開支，就以上個案為例，按揭保費為貸款額的5%，所以保費為$316,350（$6,327,000 x 5%），如果申請人財務狀況良好，可獲得約六折優惠，折扣後實際保費為$189,810。
以上例子只供初步參考，如果借款人本身有按揭在身或做擔保人，收入並非來自香港，按揭成數需要下調，最終影響可負擔樓價。如果想最快知道自己可選擇幾多樓價的物業，最有效方法是找按揭專員幫忙計計數，便知道自己的借貸能力。如對按揭有任何疑難，歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡。
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