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【居屋2020】白居二按揭小心樓齡陷阱 應該如何避雷?

2020.07.31

政府今年宣佈(白表居屋第二市場計劃)(簡稱「白居二」)今年增至4,500個名額,新居屋及白居二兩項計劃可使用同一份申請表,即使抽不中新居屋也有另一條「抽獎」出路。不過「白居二」準買家選擇物業要比新居屋格外小心,一旦沒有留意物業有幾多歲,隨時會墮入按揭地雷。

20年樓齡以下居屋銀行較愛
在白居二計劃制度下,買家可以選擇購買房委會轄下居屋第二市場單位,購買居屋最長按揭還款期為25年,最高能做到九成按揭,但如果屬於較舊的居屋,批核按揭會較為複雜,其中最大關鍵位是樓齡問題,對於20年樓齡以下的居屋,銀行批核一般較為寬容,能如願批出九成及25年按揭,背後原因是經過10年按揭還款,去到房委會擔保期屆滿,尚欠本金已跌至樓價約六成,與私樓的按揭成數相若,銀行足夠承擔風險,因此現時2000年以後的居屋較受銀行歡迎。現時不少居屋為2000年後首次賣出,例如天水圍宏富苑、荃灣尚翠苑、青衣青俊苑、沙田美柏苑及將軍澳寶盈花園等,申請按揭一般較為順利。

樓齡高居屋小心首期大幅增加
然而,如果屬於樓齡20年至29年的居屋,由於臨近政府擔保期,銀行有機會不批出九成按揭或25年還款期,30年以上的居屋,銀行一般只能做到最高六成按揭,並會要求申請人進行壓力測試。以樓價500萬物業計算,如果能使用九成按揭供款,首期只需50萬,但如果最終只能獲批六成貸款額,首期便大幅增加150萬至200萬。現時在80年代賣出的居屋包括深水埗寶麗苑、怡閣苑、黃大仙天馬苑、柴灣康翠臺等,樓齡已經有30多年,想買入這些單位便要計好數。

以上是銀行界對舊居屋的批核取向,但基於每間銀行對「樓齡」的計算方法略有不同,計錯的話按揭成數隨時「九成變六成」,為了避免最終要抬錢上會,有意使用「白居二」買入單位的人士事前應向銀行或按揭轉介公司初步查詢,大概知道能獲批多少貸款,從而讓置業計劃更加順暢。如對白居二有任何疑問,歡迎致電319-66688與按揭專員聯絡。


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