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臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明(如糧單、銀行月結單或存摺等,非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
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銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【申請按揭2024】5分鐘速讀最新按揭利率、按揭保險、按揭成數

2024.01.31

香港住宅物業抗跌能力強,故又稱為「磚頭」,深受自用買家及環球投資者所喜愛。要在香港買樓上車其實不是想像中困難,只要根據自己收入找可應付的樓價及首期,知道住宅按揭的基本知識,便能順利置業。其中按揭是置業流程中重要及複雜的一環,本文將為大家介紹按揭申請最基本術語,讓大家上車更加有把握。

按揭是什麼?

按揭是有抵押貸款的一種,主要指以物業作為抵押物向銀行或財務公司借貸購買房屋的方法。簡單而言,當你買樓的時候無法或不想立即全額支付樓價,就需要透過按揭幫你購入物業。然後,再根據相應的按揭利率與選擇的還款年期還款。

申請按揭時間

買家通常在簽訂臨時買賣協議後,便可申請銀行按揭。另外,個別銀行亦有提供預先批核服務,置業人士可以在簽署臨約前先向銀行申請,以確保物業能夠申請按揭。

按揭類型:H按、P按、定息按揭

H按

H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃,H是銀行同業拆息HIBOR的意思。H按是現時最多人使用的按揭計劃,不論是私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位均可選用,而且市場上有1、3、6及12個月的拆息檔期可供選擇,但多數會選1個月港元香港同業拆息計算。

銀行同業拆息是指本地銀行之間互相拆借的利率,當銀行體系結餘下跌時,拆息一般會上升;當銀行體系結餘充裕時,拆息會下跌。銀行公會每日早上會更新當日的拆息,大家可以作為參考。而經絡按揭亦會更新近期的拆息走勢,讓大家知道第一手按揭資訊。

H按特色

H按通常設有鎖息上限:由於香港銀行同業拆息每月均會有變化,H按的每月供款並不一樣。為免在拆息上升時增加供樓開支,大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」(或稱「封頂位」),當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。

伸延閱讀:H按懶人包

P按

P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指最優惠利率(Prime Rate),即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。除了按揭貸款,私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。

P按特色

每月供款較H按穩定:P按會較穩定,主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。

P按的不足之處

在低息環境下,銀行同業拆息通常較低,使用H按的實際按息會較為便宜,因此大部份人士均會選用H按。

伸延閱讀:P按懶人包

定息按揭

定息按揭計劃由香港按揭證券有限公司推出,目的是為買樓人士提供其他的按揭選擇,以減低利率波動帶來的風險。定息按揭計劃分為10年、15年及20年期,利率介乎4.5%至4.8%。

定息計劃特色

1. 無需進行壓力測試:申請人無需進行壓力測試,只需要符合供款與入息比率要求即可,即每月供款不得高於月入50%。

2. 息率穩定:不用擔心將來息口會否有變,供樓開支較為穩定

定息按揭壞處

在低息周期,無法享受低息供樓的優惠。

如何選擇H按、P按及定息按揭?

 H按P按定息按揭
利率相對浮動相對穩定最為穩定
封頂息率沒有沒有
供款與入息比率要求需要需要需要
壓力測試需要需要不需要

按揭利率計算方法 (供樓利息)

買樓並非選擇全額付款full pay,便要向銀行申請按揭供樓,而究竟及供樓利息要支付幾多,要視乎樓價、按揭計劃、按揭成數、是否需要繳付按揭保險費等因素。

按揭成數

根據現時金管局2023年最新公佈的按揭成數指引,住宅方面,1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭,1500萬以上−1,750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1,050萬港元),1,750萬−3,000萬可借60%,3,000萬以上−3,600萬以下可借50%-60%(貸款額上限1,800萬港元),3,600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成,以資產水平審批的按揭,不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。
按揭保險方面,香港按證保險有限公司宣布對住宅物業的按揭保險計劃作出修訂,包括1,000萬元或以下的物業,最高按揭保險成數維持九成,1,000萬元以上至1,500萬元的物業,最高按揭保險成數為八成(貸款上限900萬元)及1,500萬元以上至3,000萬元的物業,最高按揭保險成數為七成。

伸延閱讀:按揭成數懶人包

新按、轉按與加按

新按

新造按揭/新按是指買入物業時承造的按揭。例如買家以600萬購入新葵芳花園單位,承造六成按揭,按揭貸款額為360萬,此便屬於新造按揭。

轉按

轉按是指把原有的按揭貸款轉往另一個貸款機構,把物業轉按能夠賺取現金回贈及獲得更優惠的按揭計劃,另外轉按可分為「平手轉按」及「轉按套現」,如果選擇平手轉按,是指沒有改變剩餘還款額,轉移至向另一間銀行借貸。但如果透過轉按過程獲得資金,便屬於「轉按套現」。

轉按好處

1. 甩走發展商呼吸Plan或二按

在購買新盤時,發展商會提供吸引的按揭計劃,這些計劃通常在首兩、三年享有低息優惠,但在過後便要捱高息,如果物業估價上升,便可以透過轉按及時使用銀行的低息按揭計劃。

2. 甩走按揭保險

按揭保險能夠幫助買家以高成數按揭置業,但問題是規定只能作自用,不能作出租用途。如果出現物業升值,而借貸額佔物業估價的比重下跌,可能已經不需再用按揭保險也能償還貸款。借款人便可以透過轉按退保,而且如果首年退保,可獲發40%保費,第二年退回25%,第三年退回15%。

加按

當業主急需現金周轉,可考慮利用物業加按套現。加按套現是指為已按的物業向同一間銀行重新申請按揭,從而套取更多資金。加按套現的最佳時機是當物業有升值,估價高於買入價格,重新申請按揭後,新批出的貸款額便更高,從而獲得現金周轉。

按揭保險

按揭保險計劃在1999年已經推出,現時由香港按證保險有限公司營運。在按揭保險保障下,置業人士向銀行申請按揭時,可以以較高成數借貸上車。1,000萬元或以下的物業,最高按揭保險成數為9成,1,000萬至1,125萬物業,最高按揭成數升至8至9成(貸款上限900萬),1,125萬元以上至1,500萬元的物業,最高按揭保險成數升至8成,1500萬至1715萬為7至8成(貸款上限1,200萬),1,715萬至3,000萬最高按揭成數為7成。

樓價最高按揭成數
1,000萬以下90%*
1,000萬至1,125萬80%-90%*(貸款上限900萬)
1,125萬至1,500萬80%
1,500萬-1,715萬70%-80%(貸款上限1,200萬)
1,715萬至3,000萬70%

*只適用於所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及所有申請人須為固定受薪人士。

壓力測試

壓力測試是金管局於2010年開始提供的逆周期措施,現時申請按揭需要經過兩個關口,第一個為「供款與入息比率」,每月供款不得高於每月收入50%;另一個是壓力測試,需要假設最優惠利率加2%,每月供款不得多於每月收入60%。例如鎖息上限的實際按息為3.5%,壓力測試要求便是3.5%+2%=5.5%。

壓力測試會受多項因素影響,其中最大因素為樓價及按揭成數,以100萬的貸款額、按揭利率3.5%、供款期30年計算,供款與入息比率不得高於$8,981,壓力測試要求下供款不得高於$9,463。

如想知道更多壓力測試資訊,可瀏覽壓力測試懶人包一文。

罰息期

申請按揭時,銀行職員會提醒按揭會設有罰息期,在指定時限內如果轉按至其他銀行,原有銀行會收取手續費。罰款期一般為2至3年。

新盤按揭攻略

不少人鍾情買一手樓/新盤,發展商有推出不少優惠的付款計劃吸客,而每種付款方法均有機會影響按揭申請。現時新盤主要有兩種供款方法,第一種為樓花時期已經開始上會,稱為即供付款,第二種為正式收樓前才上會,稱為建期付款。

樓花按揭

不少新盤興建時間需時幾年,「樓花」是指一手物業未落成之前已擁有物業的擁有權,好處是發展商通常會提供較多優惠。現時樓花按揭均可像現樓一樣申請高成數按揭,1,000萬以下最高按揭成數為九成。

建期按揭

如果選用現樓按揭,最大好處是可以600萬至1,000萬的物業能夠申請高達九成按揭,樓價1,000萬的單位最高能借到900萬,但發展商提供的優惠相對較低。不過選擇建期付款要注意按揭風險,例如屆時借款人的收入可能與現時有所出入,或者物業估價不似預期,均會影響按揭的最終獲批的借貸額。

如想知道更多新盤按揭資訊,可瀏覽新盤按揭懶人包一文。

發展商按揭還是銀行按揭好?

為了鼓勵大家買入新盤,發展商會與財務公司合作推出優惠的按揭計劃,好處是買家申請發展商按揭時,無需進行壓力測試,所以又被稱為「呼吸Plan」。不過,發展商按揭的壞處是當蜜月期(大概2至3年)過後,有機會要承受高利息,屆時業主要再轉按才能以較低利息供樓。

住宅/二手樓按揭攻略

二手住宅的按揭較一手樓簡單,如果不選用高成數按揭/按揭保險,根據現時金管局2023年最新公佈的按揭成數指引,住宅方面,1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭,1500萬以上−1,750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1,050萬港元),1,750萬−3,000萬可借60%,3,000萬以上−3,600萬以下可借50%-60%(貸款額上限1,800萬港元),3,600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成,以資產水平審批的按揭,不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。如果物業是出租,最高按揭成數為5成。

如果申請按揭保險,1,000萬元或以下的物業,最高按揭保險成數維持九成,1,000萬元以上至1,500萬元的物業,最高按揭保險成數為八成(貸款上限900萬元)及1,500萬元以上至3,000萬元的物業,最高按揭保險成數為七成。

不過,如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型(如村屋),按揭成數會出現不同變化,詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。

二手樓住宅按揭注意事項

1. 物業估價

買入二手樓要注意物業估價的高低,估價的結果會影響銀行最終批出的按揭成數。物業的估價會受物業質素及市況等因素影響,銀行會委託不同估價行進行評估。如想初步知道心儀住宅物業的的估價,可參考經絡按揭的中銀網上估價服務。

如想知道更多估價資訊,可瀏覽估價懶人包一文。

2. 注意人齡及樓齡

二手住宅按揭最長可做到還款30年,但會受借款人的年齡及樓齡而影響,人齡方面,現時銀行普遍會以「75減人齡」及「75減樓齡」計算最長還款期。例如一個借款人的年齡為50歲,其最長還款年期理論上為25年。或者一個樓齡達60年的物業,其最長還款年期理論上為15年。

如想知道更多樓齡人齡資訊,可瀏覽按揭年期一文。

居屋按揭攻略

居屋是政府資助房屋之一,讓香港市民更易上市。居屋主要分為新居屋及二手居屋兩種,申請人則分為綠表及白表人士兩類人士,銀行會根據物業及申請人身份而決定批出的按揭成數。如果綠表買家打算買入一手居屋,銀行願意提供高達九成半按揭,購買居屋只需要支付5%首期,假設買入300萬居屋,首期只需要15萬。如果白表買家打算買入一手居屋,銀行提供高達九成按揭,則需要支付一成首期,即30萬首期。然而如果屬於二手居屋,樓齡較高未必會做到九成按揭。

未補地價的居屋只能作自住用途,如果想把單位出租,便要向政府申請補地價。已補地價的居屋可作放租用途,按揭計劃的審批要求則與私人物業無異。

如想知道更多居屋按揭資訊,可瀏覽居屋按揭懶人包一文。

如何取得按揭現金回贈?

申請按揭時,銀行會提供現金回贈吸引客人提取貸款,根據金管局指引,如果現金回贈少於1%,對貸款額沒有構成影響,但如果按揭現金回贈高於1%,便需要在貸款額中扣除,在完成買賣後銀行才發放現金回贈給借款人,分別如下:

以900萬借五成500萬,銀行A的現金回贈為1%,銀行B提供的現金回贈為2%。銀行B需要預備額外6萬元首期,合共506萬。不過,由於總貸款額有下降,可節省按揭利息支出。假設還款期為30年,銀行A的總利息支出為30.8萬,而銀行B的總利息開支為30.4萬,加上銀行於2、3個星期後會發放現金回贈,理應選擇現金回贈較高的按揭計劃。

不過,如果首期非常緊張,而銀行之間的現金回贈差異很少,選用高於1%的現金回贈按揭計劃有機會並不切合實際需要,選擇較低現金回贈的按揭計劃可能是另一方案。

如想知道更多有關按揭現金回贈文章,可瀏覽銀行按揭現金回贈懶人包一文。

如何取得按揭Mortgage-link戶口?

不少按揭計劃會設有高息的mortgage-link計劃,即可以把額外資金放入高息存款戶口,享有高息的存款額為剩餘按揭貸款額一半。透過使用mortgage-link,可以節省不少利息開支。如果你有充裕的資金,選用有mortgage-link的按揭計劃一般會較為著數。Mortgage-link的特色是戶口屬於活期存款,一旦生活出現突發事情需要資金,戶口內的資金可以隨時提取。例如現時按揭剩餘貸款額為200萬,Mortgage-link的高息存款額上限便是100萬。

Mortgage-link特色

與按揭利率一致:即假設按揭貸款實際利率為3%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為3%。不論是私人屋苑、資助房屋(如居屋),是否使用按揭保險,也有銀行願意提供Mortgage-Link計劃。

H按、P按計劃皆有Mortgage-link:H按、P按或定息按揭,均有銀行提供Mortgage-Link計劃,但一般只限於住宅按揭(不論是私樓還是資助房屋),而工廈、商廈、舖位及車位的按揭計劃則沒有Mortgage-Link,而商業客戶也不會獲得Mortgage-Link計劃。

Mortgage-link有甚麼好處?

1. 慳息:由於高息戶口享有與按揭息率一致的利率,比銀行一般的銀行活期息率高出一截,所以獲得的利息更多,等於對沖部份按揭利息支出。

2. 活期存款較彈性:由於Mortgage-link屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以非常適合存放備用資金,節省利息開支。

伸延閱讀:Mortgage-link懶人包

甚麼叫按揭轉介?

銀行的按揭計劃五花八門,如果買家或業主不清楚應選用哪個銀行的按揭計劃最適合自己,不妨找按揭轉介公司幫手,按揭轉介公司不會向客人收取手續費,只會向銀行或財務機構收取佣金。如想知道不同銀行的最新按揭計劃,可瀏覽【經絡按揭轉介比較網頁】

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