在香港買樓申請按揭，根據金管局現行規定，最長按揭還款年期可長達30年。然而銀行實際批核上，其實會根據樓齡、人齡、物業類型、是否借按保等因素而決定能否批出30年還款期。經絡按揭今次為大家拆解這幾項因素如何影響按揭年期的長短。
按揭還款年期對壓力測試有何影響
按揭還款期愈短，每月還款額及壓力測試的門檻便會愈高，例如以貸款額500萬及實際按息4.125%計算，如果選擇30年還款期，每月供款為$24,232，壓力測試門檻為$50,634。如果選擇20年還款期，每月供款額將升至$30,629，壓力測試便升至為$60,305。
樓齡
按揭最長還款期 | 一般私樓（新樓、舊樓）
現時大部份銀行以「75-樓齡」計算物業方面的最長還款年期，例如住宅單位樓齡已屆50年，最長還款年期便為25年。不過個別銀行會以「80-」計算，仍有機會做到30年還款期。如果按揭申請人要借取按揭保險，按保公司通常要求以「75-」計算最長還款期。
按揭最長還款期 | 村屋
如果屬於村屋，在無需申請高成數按揭情況下，仍有機會以「80-樓齡」計算最長還款期。但如果是申請按保，則要以「55-樓齡」計算。
按揭最長還款期 | 資助房屋
對於一些未補地價的資助房屋，過往的最長還款期為25年。然而，2023年政府宣佈延長資助房屋的擔保期，不論是一手或二手居屋、綠置居及租置公屋，最長還款年期已延伸至30年。至於房協的資助房屋及市建局的資助房屋，銀行通常亦以「75減」或」80減」計算按揭年期。
按揭最長還款期 | 工廈／商舖／寫字樓／獨立車位
工廈、商舖及寫字樓的按揭最長還款期為20年，獨立車位最長為15年，合契車位最長則可做到30年。
人齡
銀行除了要計算樓齡，也會計算借款人的歲數，並以「75減」最長還款期，個別銀行會以「80減」計算。如果買入居屋，個別銀行會以「99減」計算最長還款年期。例如一個80歲的借款人，最長還款年期為99-80=19年。如果涉及兩名業主，或者涉及擔保人時，銀行會以較年輕的人士作計算基礎。
在實際批核按揭時，銀行會同時比較樓齡及人齡，並以取其低者為準。假設借款人申請私樓按揭時已年屆60歲，物業樓齡為50年，銀行約以標準的「75-」進行審查，最長還款年齡為15年不是25年。
申請按揭時如想知道銀行大概會批出幾多最長還款年期，歡迎填寫按揭申請人資料以及物業資料，由經絡按揭轉介團隊為你們免費計一計數。
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