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理財教室 / 按揭教學

【上車攻略2024】首次置業點解最著數?2024年最新從價印花稅稅階+買樓+按揭慳盡錦囊

2024.01.30

在香港置業,首次置業(簡稱「首置」)名額非常珍貴,究竟原因何在?首次置業如何定義?按揭成數如何計算?稅務上有何優勢?經絡按揭一次過為大家拆解。

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何謂首次置業?

在銀行或按證公司角度,首次置業是指未持有任何香港住宅物業,不論是過去從未置業的人士,還是已經賣樓人士,或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」,只要現時手上沒有住宅物業,也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇居屋一類資助房屋,房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。  

 

首次置業的2大好處

1. 按揭優惠:申請高達九成按揭    
根據按揭保險最新措施,首置人士買入1,000萬以下的現樓住宅單位可以申請九成按揭,1,000萬至1,125萬可以申請八至九成按揭(貸款上限900萬)。經過2023年9月的放寬按保措施,不論是選擇即供付款的樓花即供按揭或選擇建期現樓按揭,也可以為1000萬物業申請9成按揭:

樓價 最高按揭成數(使用按揭保險)
1,000萬以下 90%
1,000萬至1,125萬 80%-90%(貸款上限900萬)
1,125萬至1,500萬 80%
1,500萬-1,715萬 70%-80%(貸款上限1,200萬)
1,715萬至3,000萬 70%

2. 從價印花稅(2023)    
如果非首置人士買入物業,需要支付15%印花稅,但首置人士買入住宅單位,只需要支付較低稅率。2023年財政預算案進一步調整首次置業人士的從價印花稅,最新稅表如下:

首次置業稅項表2024

代價款額或價值 [以較高者為準] 稅率
不超過$3,000,000 $100
$3,000,001$3,528,240 $100+超出$3,000,000的款額的10%
$3,528,241$4,500,000 1.5%
$4,500,001$4,935,480 $67,500+超出$4,500,000的款額的10%
$4,935,481$6,000,000 2.25%
$6,000,001$6,642,860 $135,000+超出$6,000,000的款額的10%
$6,642,861$9,000,000 3.00%
$9,000,001$10,080,000 $270,000+超出$9,000,000的款額的10%
$10,080,001$20,000,000 3.75%
$20,000,001$21,739,120 $750,000+超出$20,000,000的款額的10%
$21,739,121或以上 4.25%

 2023年《財政預算案》建議調整物業從價印花稅,最低徵稅水平由200萬元上調至300萬元,即300萬元或以下的物業,只需要繳交100元稅額,以下為新制下節省印花稅金額比較。

 

新制VS舊制印花稅比較

樓價 舊制印花稅 現在新制印花稅 節省
$2,000,000  $100 $100  $0
$3,000,000   $45,000   $100 $44,900  
$4,000,000   $90,000   $60,000   $30,000  
$5,000,000   $150,000   $112,500   $37,500  
$6,000,000   $180,000   $135,000   $45,000 
$7,000,000   $262,500   $210,000   $52,500  
$8,000,000   $300,000   $240,000   $60,000  
$9,000,000   $337,500   $270,000   $67,500  
$10,000,000  $375,000   $370,000   $5,000  
$10,080,000  $378,000   $378,000   $0 
$15,000,000  $562,500   $562,500   $0 
$20,000,000   $750,000   $750,000   $0 
$25,000,000   $1,062,500   $1,062,500   $0 
$30,000,000   $1,275,000   $1,275,000   $0 
$40,000,000   $1,700,000   $1,700,000   $0 
$50,000,000  $2,125,000 $2,125,000   $0 

 

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首次置業的注意事項

1. 置業額外成本:除了要支付首期及印花稅,置業人士需要繳交律師費(約$10,000以內)、地產代理佣金(1%)、按揭保險費用及管理費等雜費。而無論你是計劃自住還是將物業出租,置業買樓後,亦要預留一筆裝修費及清潔費,在收樓後對新購物業進行一系列裝修或維修工作。    

2. 按揭:

按揭還款期 最長為30年,但銀行會根據「人齡」及「樓齡」而調整最終批出的年期。
H按 VS P按 在低息時代,由於拆息甚低,大部份供樓人士會選用H按供樓。
信貸紀錄 申請人的信貸紀錄必須良好,才能順利申請按揭。
選擇按揭計劃 要選擇最適合及最優惠的按揭計劃,最重要貨比三家,選擇按揭轉介公司有助節省上會時間。
估價 銀行會為物業進行估價,如果出現估價不足,按揭貸款額有機會受影響。


3. 賣樓要留意額外印花稅(SSD):如果在購入物業後6個月轉售該物業需要繳交20%,6個月到1年內為15%,1年到2年為10%。    
 

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