新聞專欄
11月
18

【上車攻略】首次置業點解最著數?買樓+稅務+按揭慳盡錦囊

政府於去年10月放寬按揭保險後,首次置業(簡稱「首置」)名額非常珍貴,究竟原因何在?首次置業如何定義?按揭成數如何計算?稅務上有何優勢?經絡按揭一次過為大家拆解。

何謂首次置業?
在銀行或按證公司角度,首次置業是指未持有任何香港住宅物業,不論是過去從未置業的人士,還是已經賣樓人士,或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」,只要現時手上沒有住宅物業,也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇居屋一類資助房屋,房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。


首次置業的3大好處:
1. 買樓選擇
首置人士買樓除了可考慮新盤及二手物業,更可以選擇抽新居屋或白表二手居屋,為置業提供更多選擇。不過資助房屋的「首置」要求更為嚴謹,根據2020年新居屋白表要求,首置的定義為「過去24個月,擁有或與他人持有任何香港住宅物業」,申請前可向相關部門了解。


2. 按揭優惠
根據按揭保險新例(「林鄭Plan」),首置人士買入800萬以下現樓可申請高達九成按揭,只需要80萬首期便可以上車。如果使用按揭保險舊例,買入樓價450萬樓花或以下可申請高達九成按揭(貸款上限360萬)。


3. 稅務優惠
如果非首置人士買入物業,需要支付15%印花稅,但首置人士買入住宅單位,只需要支付較低稅率。如果買入1個600萬單位,只需要支付3%即18萬稅項,比非首置的90萬稅項大幅減少72萬。

物業售價或價值〔以較高者為準〕

稅率

$2,000,000或以內

$100

$2,000,001至$2,351,760

$100+超出2,000,000元的款額的10%

$2,351,761至$3,000,000

1.5%

$3,000,001至$3,290,320

$45,000+超出$3,000,000的款額的10%

$3,290,321至$4,000,000

2.25%

$4,000,001至$4,428,570

$90,000+超出$4,000,000的款額的10%

$4,428,571至$6,000,000

3.00%

$6,000,001至$6,720,000

$180,000+超出$6,000,000的款額的10%

$6,720,001至$20,000,000

3.75%

$20,000,001至$21,739,120

$750,000+超出$20,000,000的款額的10%

$21,739,121或以上

4.25%


首次置業的注意事項:
1. 置業額外成本:除了要支付首期及印花稅,置業人士需要繳交律師費(約$10,000以內)、地產代理佣金(1%)、按揭保險費用及管理費等雜費。

2. 按揭:

按揭還款期

最長為30年,但銀行會根據「人齡」及「樓齡」而調整最終批出的年期。

H按 VS P按

除非個別房屋要求,由於現時拆息低企,九成以上置業人士選用H按供樓。

信貸紀錄

申請人的信貸紀錄必須良好,才能順利申請按揭。

選擇按揭計劃

要選擇最適合及最優惠的按揭計劃,最重要貨比三家,選擇按揭轉介公司有助節省上會時間。

估價

銀行會為物業進行估價,如果出現估價不足,按揭貸款額有機會受影響。


3. 賣樓要留意額外印花稅(
SSD):如果在購入物業後6個月轉售該物業需要繳交20%,6個月到1年內為15%,1年到3年為10%。


按揭借貸力

按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險  

月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力

最低首期一覽表 | 私人貸款影響按揭申請嗎?

按揭產品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate

即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan


物業類型

一手樓花或現樓 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 舊樓按揭 | 工商舖按揭  | 車位按揭  | 大灣區按揭 | 安老按揭


置業租樓開支

上車雜費 | 印花稅 AVD SSD BSD DSD | 印花稅一覽表 | 租約印花稅 


轉按 / 加按

銀行回贈 | 轉按原因 | 轉按流程 | 移民套現


按揭陷阱

估值不足 | 借貸力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」與「分契樓」| 做咗擔保人分手點算好 | 凶宅能否做按揭 | 銀主盤能否做按揭 | 買樓收租按揭限制


上車攻略

80萬首期可以買到800萬的樓 | 月入6萬買到900萬的樓 | 自僱人士| 擔保人和借貸人的分別 | 按揭計算機 | 查冊 | 供樓減稅 | 置業流程 | 補地價 

 


 

 

 

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