政府於去年10月放寬按揭保險後，首次置業（簡稱「首置」）名額非常珍貴，究竟原因何在？首次置業如何定義？按揭成數如何計算？稅務上有何優勢？經絡按揭一次過為大家拆解。
何謂首次置業？
在銀行或按證公司角度，首次置業是指未持有任何香港住宅物業，不論是過去從未置業的人士，還是已經賣樓人士，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業，也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇居屋一類資助房屋，房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。
首次置業的3大好處：
1. 買樓選擇
首置人士買樓除了可考慮新盤及二手物業，更可以選擇抽新居屋或白表二手居屋，為置業提供更多選擇。不過資助房屋的「首置」要求更為嚴謹，根據2020年新居屋白表要求，首置的定義為「過去24個月，擁有或與他人持有任何香港住宅物業」，申請前可向相關部門了解。
2. 按揭優惠
根據按揭保險新例（「林鄭Plan」），首置人士買入800萬以下現樓可申請高達九成按揭，只需要80萬首期便可以上車。如果使用按揭保險舊例，買入樓價450萬樓花或以下可申請高達九成按揭（貸款上限360萬）。
3. 稅務優惠
如果非首置人士買入物業，需要支付15%印花稅，但首置人士買入住宅單位，只需要支付較低稅率。如果買入1個600萬單位，只需要支付3%即18萬稅項，比非首置的90萬稅項大幅減少72萬。
物業售價或價值〔以較高者為準〕 | 稅率 |
$2,000,000或以內 | $100 |
$2,000,001至$2,351,760 | $100+超出2,000,000元的款額的10% |
$2,351,761至$3,000,000 | 1.5% |
$3,000,001至$3,290,320 | $45,000+超出$3,000,000的款額的10% |
$3,290,321至$4,000,000 | 2.25% |
$4,000,001至$4,428,570 | $90,000+超出$4,000,000的款額的10% |
$4,428,571至$6,000,000 | 3.00% |
$6,000,001至$6,720,000 | $180,000+超出$6,000,000的款額的10% |
$6,720,001至$20,000,000 | 3.75% |
$20,000,001至$21,739,120 | $750,000+超出$20,000,000的款額的10% |
$21,739,121或以上 | 4.25% |
首次置業的注意事項：
1. 置業額外成本：除了要支付首期及印花稅，置業人士需要繳交律師費（約$10,000以內）、地產代理佣金（1%）、按揭保險費用及管理費等雜費。
2. 按揭：
按揭還款期 | 最長為30年，但銀行會根據「人齡」及「樓齡」而調整最終批出的年期。 |
H按 VS P按 | 除非個別房屋要求，由於現時拆息低企，九成以上置業人士選用H按供樓。 |
信貸紀錄 | 申請人的信貸紀錄必須良好，才能順利申請按揭。 |
選擇按揭計劃 | 要選擇最適合及最優惠的按揭計劃，最重要貨比三家，選擇按揭轉介公司有助節省上會時間。 |
估價 | 銀行會為物業進行估價，如果出現估價不足，按揭貸款額有機會受影響。 |
3. 賣樓要留意額外印花稅（SSD）：如果在購入物業後6個月轉售該物業需要繳交20%，6個月到1年內為15%，1年到3年為10%。
按揭借貸力
按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險
月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力
按揭產品
H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate
即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan
物業類型
一手樓花或現樓 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 舊樓按揭 | 工商舖按揭 | 車位按揭 | 大灣區按揭 | 安老按揭
置業租樓開支
上車雜費 | 印花稅 AVD SSD BSD DSD | 印花稅一覽表 | 租約印花稅
轉按 / 加按
按揭陷阱
估值不足 | 借貸力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」與「分契樓」| 做咗擔保人分手點算好 | 凶宅能否做按揭 | 銀主盤能否做按揭 | 買樓收租按揭限制
上車攻略
80萬首期可以買到800萬的樓 | 月入6萬買到900萬的樓 | 自僱人士| 擔保人和借貸人的分別 | 按揭計算機 | 查冊 | 供樓減稅 | 置業流程 | 補地價
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