新聞專欄
12月
16

【買新樓按揭】樓花買入步驟、按揭成數、即供建期分別、按揭保險、發展商按揭注意事項

一手住宅分為樓花及現樓,不少置業人士喜歡買樓花,究竟甚麼是樓花?申請樓花按揭有甚麼注意事項及常見問題?經絡按揭轉介整理了樓花置業及按揭懶人包,讓大家買入樓花時不會計錯數。

1. 甚麼叫樓花?
樓花是指未落成的樓盤,發展商為了鎖定銷售量及回籠資金,會推出多項折扣優惠,鼓勵買家在樓花期買入單位。現時《一手住宅物業銷售條例》規管一手物業(包括樓花)的銷售程序及資金存放。

2. 買入樓花有甚麼好處?
買家買入樓花時,未能參觀真實單位又不能即時入住,發展商為了吸引買家在樓花期買入單位,發展商會提供即供折扣優惠,鼓勵買家以最短時間支付樓價,如果選用即供付款,折扣率一般高達20%。

3. 買入樓花有甚麼基本步驟?

買樓前

 

1. 參考樓書/售樓說明書中的物業整體及單位圖則及視察地盤

2. 參考價單研究選用哪一種付款方法

3. 由於揀樓氣氛熱烈,最好預備揀樓名單,一旦心儀單位已被選擇,也有後備單位選購

買樓中

 

1. 參觀示範單位及清水房

2. 入票,一般金額為10萬,支票抬頭為發展商的律師樓)

3. 樓盤開售,售樓處分為抽籤區、等候區、選樓區及簽約區,大額投資者會獲優先揀樓

4. 簽完臨約後,可向按揭轉介公司查詢按揭詳情

買樓後

 

1. 買家可預計關鍵日期時期收樓,但要注意關鍵日期並非等於正式收樓日期

 

2. 當發展商正式交樓,會向業主發出收樓信,聯絡物業收樓部預約收樓,收樓當日可以自行或委託測量師驗樓


4. 樓花按揭:建築期/建期VS
即供
現時樓花按揭分為即供付款及建築期/建期付款,即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價,由於資金能在短時間內回籠,發展商提供的折扣優惠通常較多。發展商會提供90至210日的成交期計劃,通常愈短的成交期,折扣會愈多。

建築期付款是指在樓花期期間支付小部份樓價,再於物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價,發展商提供的折扣優惠通常較少,買家在收樓前3個月才申請按揭。由於建築期付款時間尚遠,要小心建築期付款風險,包括估價不足、申請人收入及樓市有變數等,種種因素有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額不似預期。

5. 建期可否轉即供?
如果買家本身選用建期計劃,但希望轉即供計劃,需要向發展商申請,但有機會需要支付額外律師及其他費用。

6. 買入樓花後即供建期的按揭申請次序有甚麼分別?

即供

建期

入票及揀樓

 

簽署臨約及支付細訂

 

簽署正式買賣合約、支付部份樓價及支付印花稅,向銀行申請按揭

 

簽署樓花按揭契及其他法律文件

 

根據按揭合約向銀行還款

 

收樓入伙

 

簽署現樓按揭契及其他法律文件

 

 

入票及揀樓

 

簽署臨約及支付細訂

 

簽署正式買賣合約、支付部份樓價及支付印花稅

 

於臨近入伙期才申請按揭

 

收樓入伙

 

簽署現樓按揭契及其他法律文件

 

 

 


7. 樓花按揭有甚麼基本注意事項?
申請人需要向提交按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息及工作證明。銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核,當銀行批出按揭及申請人選擇有關銀行後,銀行便會發出按揭確認信,銀行按揭批核時間約為3個月。發展商會為買家提供不同付款計劃,導致成交期較長,由於銀行只會處理3個月內的按揭申請,買家要小心利息、按揭及樓價的風險。

8. 樓花按揭貸款額如何計算?
要扣除所有發展商優惠計算,包括付款計劃折扣、臉書頁面讚好折扣、置業優惠、印花稅折扣等。假設總折扣額為20%,物業面價為800萬,折實後為640萬,銀行會以640萬計算按揭貸款額。

9. 樓花可否選用按揭保險?
如果買家選用即供付款,申請按揭不能選用「林鄭PLAN」(按揭保險新例,即800萬以下可承造九成按揭),但仍可以選用按揭保險舊例,600萬以下可申請最高八成按揭,400萬以下最高九成按揭。

如果選用建期付款可使用「林鄭PLAN」(又稱按揭保險新例,即800萬以下可承造九成按揭,800至900可申請八至九成按揭,900至1,000萬申請最高八成按揭)。

10. 甚麼叫樓花撻訂?
買賣雙方簽署臨時買賣合約後,需要在5個工作天內簽署正式買賣合約(5%),並根據合約支付餘下樓價。如果買家無法履行承諾,交易便會終止,賣方收取騎約訂金。如果簽署正式買賣合約後,買家沒有履行承諾,除了要沒收所有訂金,甚至有可能根據合約條款賠償賣方重售後的招致的損失。不論是任何兩種情況,均稱為「撻訂」。一手樓/樓花撻訂原因眾多,主要原因包括買家申請按揭出現問題或睇淡後市。

11. 發展商按揭是甚麼?
如果買家不選用按揭保險,便要根據金管局按揭指引的按揭成數申請按揭,即1,000萬以下最高六成按揭,1,000萬以上最高五成按揭。發展商為了鼓勵買家入市,會與財務公司合作推出發展商按揭,不少發展商按揭以「呼吸Plan」形式,即買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車,但經過指定蜜月期(一般為2至3年後)按揭利率大幅增加,屆時業主便要考慮轉按。

12. 發展商二按有甚麼要注意?
發展商二按涉及多項條件,首先第二按揭最高貸款額不得高於淨樓價的若干百分比,其次二按與一按的總貸款金額一般不能超過若干成數。另外要注意利息條款,通常二按首兩年的利息較低(例如為P-2.5%),但其後利率便會上升(例如為5%),以及有機會要支付數千元的申請手續費。

如對買入樓花及樓花按揭並不熟悉,可以聯絡我們的按揭專員了解更多按揭詳情!經絡按揭跟進按揭個案不會有隱藏收費,詳請可致電319-66688與按揭專員查詢。



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