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簽署臨時買賣合約
避免估值不足問題,簽合約應先向經絡按揭或銀行做口頭估價和預先批核
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找經絡按揭幫手
盡快向約至少三間銀行申請按揭貸款,簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
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遞交文件
臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明(如糧單、銀行月結單或存摺等,非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
按揭流程
銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【按揭基本功2024】買樓前防伏必讀!甚麼叫H按?P按?壓力測試?按揭成數?

2023.12.18

香港住宅物業抗跌能力強,故又稱為「磚頭」,深受自用買家及環球投資者所喜愛。要在香港買樓上車其實不是想像中困難,只要根據自己收入找可應付的樓價及首期,知道住宅按揭的基本知識,便能順利置業。其中按揭是置業流程中重要及複雜的一環,本文將為大家介紹按揭申請最基本術語,讓大家上車更加有把握。

幾時要申請按揭?

買家通常在簽訂臨時買賣協議後,便可申請銀行按揭。

兩大按揭類型:H按、P按

H按意思
H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃,H是銀行同業拆息HIBOR的意思。H按是現時最多人使用的按揭計劃,不論是私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位均可選用,而且市場上有1、3、6及12個月的拆息檔期可供選擇,但多數會選1個月港元香港同業拆息計算。

銀行同業拆息是指本地銀行之間互相拆借的利率,當銀行體系結餘下跌時,拆息一般會上升;當銀行體系結餘充裕時,拆息會下跌。銀行公會每日早上會更新當日的拆息,大家可以作為參考。而經絡按揭亦會更新近期的拆息走勢,讓大家知道第一手按揭資訊。

H按特色
H按通常設有鎖息上限:由於香港銀行同業拆息每月均會有變化,H按的每月供款並不一樣。為免在拆息上升時增加供樓開支,大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」(或稱「封頂位」),當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。

P按意思
P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指最優惠利率(Prime Rate),即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。除了按揭貸款,私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。

P按特色
每月供款較H按穩定:P按會較穩定,主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。

P按的不足之處
在低息環境下,銀行同業拆息通常較低,使用H按的實際按息會較為便宜,因此大部份人士均會選用H按。

定息按揭
定息按揭計劃由香港按揭證券有限公司推出,目的是為買樓人士提供其他的按揭選擇,以減低利率波動帶來的風險。定息按揭計劃分為10年、15年及20年期,利率介乎4.5%至4.8%。

定息計劃特色
1. 無需進行壓力測試:申請人無需進行壓力測試,只需要符合供款與入息比率要求即可,即每月供款不得高於月入50%。

2. 息率穩定:不用擔心將來息口會否有變,供樓開支較為穩定

定息按揭壞處
在低息周期,無法享受低息供樓的優惠。

 H按P按定息按揭
利率相對浮動相對穩定最為穩定
封頂息率沒有沒有
供款與入息比率要求需要需要需要
壓力測試需要需要不需要

 

按揭利率計算方法 (供樓利息)

買樓並非選擇全額付款full pay,便要向銀行申請按揭供樓,而究竟及供樓利息要支付幾多,要視乎樓價、按揭計劃、按揭成數、是否需要繳付按揭保險費等因素。

 

拆解新按、轉按與加按

新按

新造按揭/新按是指買入物業時承造的按揭。例如買家以600萬購入新葵芳花園單位,承造7成按揭,按揭貸款額為420萬,此便屬於新造按揭。

轉按

轉按是指把原有的按揭貸款轉往另一個貸款機構,把物業轉按能夠賺取現金回贈及獲得更優惠的按揭計劃,另外轉按可分為「平手轉按」及「轉按套現」,如果選擇平手轉按,是指沒有改變剩餘還款額,轉移至向另一間銀行借貸。但如果透過轉按過程獲得資金,便屬於「轉按套現」。

轉按好處

1. 甩走發展商呼吸Plan或二按

在購買新盤時,發展商會提供吸引的按揭計劃,這些計劃通常在首兩、三年享有低息優惠,但在過後便要捱高息,如果物業估價上升,便可以透過轉按及時使用銀行的低息按揭計劃。

2. 甩走按揭保險

按揭保險能夠幫助買家以高成數按揭置業,但問題是規定只能作自用,不能作出租用途。如果出現物業升值,而借貸額佔物業估價的比重下跌,可能已經不需再用按揭保險也能償還貸款。借款人便可以透過轉按退保,而且如果首年退保,可獲發40%保費,第二年退回25%,第三年退回15%。

加按

當業主急需現金周轉,可考慮利用物業加按套現。加按套現是指為已按的物業向同一間銀行重新申請按揭,從而套取更多資金。加按套現的最佳時機是當物業有升值,估價高於買入價格,重新申請按揭後,新批出的貸款額便更高,從而獲得現金周轉。

一般按揭成數

根據現時金管局2023年最新公佈的按揭成數指引,住宅方面,1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭,1500萬以上−1,750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1,050萬港元),1,750萬−3,000萬可借60%,3,000萬以上−3,600萬以下可借50%-60%(貸款額上限1,800萬港元),3,600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成,以資產水平審批的按揭,不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。有關措施將於2023年7月7日即時生效。

按揭保險方面,香港按證保險有限公司宣布對住宅物業的按揭保險計劃作出修訂,包括1,000萬元或以下的物業,最高按揭保險成數維持九成,1,000萬元以上至1,500萬元的物業,最高按揭保險成數為八成(貸款上限900萬元)及1,500萬元以上至3,000萬元的物業,最高按揭保險成數為七成。

申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保

樓價

自用

非自用或公司持有

$1,500萬或以下

70%

50%

$1,500萬以上至$1,750萬

60%-70%(貸款上限$1,050萬)

50%

$1,750萬以上至$3,000萬

60%

50%

$3,000萬以上至$3,600萬

50%-60%(貸款上限$1,800萬)

50%

$3,600萬以上

50%

50%

按揭保險計劃 (適用於物業價格$3,000萬或以下)

住宅物業價值 按揭成數上限
$400 萬以上至
$1,000 萬
80% 或 90%*
$1,000 萬以上至
$1,125 萬以下
80% 至 90%*
(貸款額上限$900萬)

$1,125 萬或以上至
$1,500 萬

80%

$1,500萬以上至
$1,715萬

70%-80%(貸款上限$1,200萬)

$1,715萬以上至
$3,000 萬

70%

*只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及(ii)所有申請人須為固定受薪人士

壓力測試

壓力測試是金管局於2010年開始提供的逆周期措施,現時申請按揭需要經過兩個關口,第一個為「供款與入息比率」,每月供款不得高於每月收入50%;另一個是壓力測試,需要假設最優惠利率加2%,每月供款不得多於每月收入60%。例如鎖息上限的實際按息為3.5%,壓力測試要求便是3.5%+2%=5.5%。

壓力測試會受多項因素影響,其中最大因素為樓價及按揭成數,以100萬的貸款額、按揭利率3.5%、供款期30年計算,供款與入息比率不得高於$8,981,壓力測試要求下供款不得高於$9,463。

貸款額壓力測試下月薪要求
100萬$10,127
200萬$20,254
300萬$30,381
400萬$40,507
500萬$50,634
600萬$60,761
700萬$70,888
800萬$81,015
900萬$91,142
1000萬$101,268

(以實際按息4.125%,還款期30年計算)

罰息期

申請按揭時,銀行職員會提醒按揭會設有罰息期,在指定時限內如果轉按至其他銀行,原有銀行會收取手續費。罰款期一般為2至3年。

新盤按揭攻略

不少人鍾情買一手樓/新盤,發展商有推出不少優惠的付款計劃吸客,而每種付款方法均有機會影響按揭申請。現時新盤主要有兩種供款方法,第一種為樓花時期已經開始上會,稱為即供付款,第二種為正式收樓前才上會,稱為建期付款。

樓花按揭及建期按揭的按揭成數

不少新盤興建時間需時幾年,「樓花」按揭是指一手物業未落成之前已擁有物業的擁有權,好處是發展商通常會提供較多優惠,自從政府於2023年放寬樓花按揭,其按揭成數已經與建期睇齊。建期的好處是在收樓前才申請按揭,不過選擇建期付款要注意按揭風險,例如屆時借款人的收入可能與現時有所出入,或者物業估價不似預期,均會影響按揭的最終獲批的借貸額。

發展商按揭還是銀行按揭好?

為了鼓勵大家買入新盤,發展商會與財務公司合作推出優惠的按揭計劃,好處是買家申請發展商按揭時,無需進行壓力測試,所以又被稱為「呼吸Plan」。不過,發展商按揭的壞處是當蜜月期(大概2至3年)過後,有機會要承受高利息,屆時業主要再轉按才能以較低利息供樓。

住宅/二手樓按揭攻略

二手住宅的按揭較一手樓簡單,如果不選用高成數按揭/按揭保險,根據現時金管局2023年最新公佈的按揭成數指引,住宅方面,1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭,1500萬以上−1,750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1,050萬港元),1,750萬−3,000萬可借60%,3,000萬以上−3,600萬以下可借50%-60%(貸款額上限1,800萬港元),3,600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成,以資產水平審批的按揭,不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。如果物業是出租,最高按揭成數為5成。

如果申請按揭保險,1,000萬元或以下的物業,最高按揭保險成數維持九成,1,000萬元以上至1,500萬元的物業,最高按揭保險成數為八成(貸款上限900萬元)及1,500萬元以上至3,000萬元的物業,最高按揭保險成數為七成。

不過,如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型(如村屋),按揭成數會出現不同變化,詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。

二手樓住宅按揭注意事項

1. 物業估價

買入二手樓要注意物業估價的高低,估價的結果會影響銀行最終批出的按揭成數。物業的估價會受物業質素及市況等因素影響,銀行會委託不同估價行進行評估。如想初步知道心儀住宅物業的的估價,可參考經絡按揭的中銀網上估價服務。

2. 注意人齡及樓齡

二手住宅按揭最長可做到還款30年,但會受借款人的年齡及樓齡而影響,人齡方面,現時銀行普遍會以「75減人齡」及「75減樓齡」計算最長還款期。例如一個借款人的年齡為50歲,其最長還款年期理論上為25年。或者一個樓齡達60年的物業,其最長還款年期理論上為15年。

如何取得按揭Mortgage-link戶口?

不少按揭計劃會設有高息的mortgage-link計劃,即可以把額外資金放入高息存款戶口,享有高息的存款額為剩餘按揭貸款額一半。透過使用mortgage-link,可以節省不少利息開支。如果你有充裕的資金,選用有mortgage-link的按揭計劃一般會較為著數。Mortgage-link的特色是戶口屬於活期存款,一旦生活出現突發事情需要資金,戶口內的資金可以隨時提取。例如現時按揭剩餘貸款額為200萬,Mortgage-link的高息存款額上限便是100萬。

Mortgage-link特色

與按揭利率一致:即假設按揭貸款實際利率為3%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為3%。不論是私人屋苑、資助房屋(如居屋),是否使用按揭保險,也有銀行願意提供Mortgage-Link計劃。

H按、P按計劃皆有Mortgage-link:H按、P按或定息按揭,均有銀行提供Mortgage-Link計劃,但一般只限於住宅按揭(不論是私樓還是資助房屋),而工廈、商廈、舖位及車位的按揭計劃則沒有Mortgage-Link,而商業客戶也不會獲得Mortgage-Link計劃。

Mortgage-link有甚麼好處?

1. 慳息:由於高息戶口享有與按揭息率一致的利率,比銀行一般的銀行活期息率高出一截,所以獲得的利息更多,等於對沖部份按揭利息支出。

2. 活期存款較彈性:由於Mortgage-link屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以非常適合存放備用資金,節省利息開支。

甚麼叫按揭轉介?

銀行的按揭計劃五花八門,如果買家或業主不清楚應選用哪個銀行的按揭計劃最適合自己,不妨找按揭轉介公司幫手,按揭轉介公司不會向客人收取手續費,只會向銀行或財務機構收取佣金。如想知道不同銀行的最新按揭計劃,可瀏覽【經絡按揭轉介比較網頁】。

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