【負資產2023】4招教你避開最終被銀行call loan！一文睇清負資產意思、走勢、成因、避免方法

「負資產」一詞一直令供樓人士膽戰心驚，皆因在1997至2003年期間，很多業主淪為「負資產」。究竟負資產意思是甚麼？負資產成因是甚麼？加息期下負資產是否有調高趨勢？有甚麼方法可避免負資產？經絡按揭一次過為大家剖析。

資料來源：金融管理局

2022年樓價出現顯著調整，因此負資產個案亦有所急增。踏入2023年，香港樓市「小陽春」提早於春節前出現，交投量雖有所回升，但樓價未有即時明顯升勢，不過防疫政策放寬及恢復通關將會進一步推動本港經濟復甦，加上美國加息消息已漸消化，多個利好因素對樓按市場起正面支持作用，樓價跌勢已見頂，第二季樓價將會回穩，負資產宗數於今年第二季將見回落。

負資產意思是指物業的市值，低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。例如當日買入一個600萬的物業，申請九成按揭，即貸款額為540萬，其後剩餘還款額跌至500萬，如果屆時單位估值低於500萬以下，便會成為負資產。

負資產成因主要涉及兩大因素，第一是樓價大幅滑落，第二因素是申請高成數按揭，業主申請九成按揭的話，樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列，如果業主沒有申請高成數按揭，未必會成為負資產。

97年是樓市高峰期，當時銀行未有要求銀行就按揭借款人進行壓力測試，不少買家進行高成數按揭，其後香港遇上金融風暴、2000年科網爆破後，樓市出現大幅下滑，不少供樓人士出現資不抵債情況，2003年更遇上沙士，負資產宗數在2003年第2季出現歷史新高，超過10萬多宗。其後沙士過去，樓價回升，負資產慢慢減少，直至2012年，負資產數字才回落至0個個案。

根據金管局公布最新數據顯示，2022年第三季負資產個案錄得533宗，涉及金額為30億6百萬元，宗數創2016年第2季後的季度新高，當中涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。對比第二季錄得55宗及3億元，宗數及貸款金額按季分別急增478宗及27億6百萬元或約8.7倍及9倍。此類個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款。

銀行員工貸款計劃的好處是利息特低而且批核快速，員工可以借取高達10成的按揭。當樓價下跌時，便容易成為負資產。至於按揭保險計劃在近年放寬措施下，只要是樓價1,000萬以下的物業，可申請高達九成按揭，在高成數按揭的情況下，也容易出現負資產。

銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，從而抵銷按揭債務。不少人認為樓市調整，便會出現大量負資產人士，其後銀主盤便會增加，其實負資產與銀主盤沒有直接關係，即使是負資產人士，只要仍有工作及有能力還款，物業不會變成銀主盤。

不少業主擔心自己變成負資產後銀行會「call loan」，但一般情況下，只要借款人準時還款，銀行不會隨便出手。

如果業主有一期沒有還款，銀行通常先會致電還款，如果兩2至3個月沒有還款，才會發信提醒。如果當業主未有動靜，銀行便會發破產令，收樓後把物業拍賣。

要避免成為負資產，可以有以下方法：

1.避免借盡按揭成數

在樓價1000萬以下，如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。不過，正如前文所言，樓價只要下滑10%，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。

2. 縮短按揭年期

另一個方法是縮短按揭年期，現時按揭最長還款期為30年，但如果在25年內能夠還清款項，盡量選擇25年。

3. 保持良好還款紀錄

借款人需要保持良好的還款紀錄，即使銀行有一日要「call loan」，自己也不會成為首個目標。

4. 保持財務穩健

成功上車後，財務要保持收支平衡，一旦收入出現變數或遇上突發事故，也能依時供款，以保持還款紀錄良好。

港加息周期已經來臨，在樓價回調、息口上升及高成數按揭盛行的情況下，較容易出現負資產個案，有意入市的買家要衝量清楚自身負擔能力及經濟狀況。