新聞專欄
5月
20

【現金回贈】銀行按揭現金回贈懶人包(1%上下分別、按揭保險情況、資金調配)

大家申請按揭時,除了會以銀行批出按揭為首要任務,同時會比較按揭計劃的利率及現金回贈,但不少朋友未清楚現金回贈的實際運作。經絡按揭為大家介紹現金回贈的所有資訊,讓大家申請按揭更掌握現金回贈的實際操作。



甚麼是現金回贈?
現金回贈是銀行為了在按揭市場招攬更多生意,所送贈的回贈金額,一般是以貸款額乘以若干百分比計算。例如貸款額為500萬,現金回贈為0.8%的話,現金回贈便是$40,000 ($5,000,000 x 0.8%)。此筆回贈通常會在提取貸款(drawdown)後兩個星期轉賬至借款人的戶口內。不論是新造按揭還是轉按,H按還是P按,均有機會享有銀行現金回贈。通常貸款額越大,現金回贈的優惠會越好,轉按或貸款額越細,現金回贈的優惠會較保守。

現金回贈1%上下的分別:
現時金管局對按揭的現金回贈有嚴格規限,如果現金回贈不超過1%,對首期及貸款額沒有帶來影響,但如果現金回贈超過貸款額的1%,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額需要在貸款額內扣除。例如為1個600萬物業申請六成按揭,貸款額360萬,物業獲得1%現金回贈的話,現金回贈為$36,000,首期維持在240萬。但如果回贈為1.2%的話,當中的所有現金回贈金額要先在貸款額中扣減,即最後批出的貸款額為$3,556,800($3,600,000-$43,200),當中差額的$43,200要由買家在首期支付,即總首期開支增加至$2,443,200,其後再由銀行發放現金回贈。

600萬住宅借取六成按揭:

 

現金回贈1%

現金回贈1.2%

現金回贈金額

$36,000

$43,200

首期開支總數

$2,400,000

$2,443,200


現金回贈不包括按揭保險:
現時按揭保險為置業人士提供高成數按揭,按揭成數高達九成,但要注意按揭保險部份並不納入現金回贈。

例如樓價為600萬,借取九成按揭,總貸款額為540萬。如果現金回贈為1%,現金回贈金額只有360萬(600萬x60%)x1%=3.6萬,餘下三成的180萬不會獲發現金回贈。如果現金回贈為1.2%,可獲取的現金回贈$43,200 (600萬x60%x1.2%),但同時要注意貸款金額則只有$5,356,800 (540萬-$43,200),申請人的首期開支便由60萬增加至$643,200。

600萬住宅借取九成按揭:

 

貸款額

現金回贈(1%)

現金回贈(1.2%)

按揭保險部份(三成)

$1,800,000

$0

$0

 

原有按揭成數(六成)

$3,600,000

$36,000

$43,200

需要在首期支付的金額

/

$600,000

$643,200

合共

$5,400,000

 

 


如何選擇現金回贈?
由於受到金管局1%的限制,置業人士的資金處理會受到銀行現金回贈的影響,究竟應該如何選擇現金回贈及按揭計劃呢?其實需視乎自己手上有多少資金。不少首次置業的新手投資者,除了要應付首期開支,還包括政府印花稅、經紀佣金、裝修費等開支,金額達數十萬,其實1%的現金回贈已能帶來數萬元的金額支援。選擇高於1%的現金回贈,便要動用更高的首期資金,雖然最後現金回贈亦會短時間內回到買家手上,但始終買家需要先承擔首期增加的壓力,如果在資金短缺情況下,使用1%現金回贈的按揭計劃會較為妥當。最終貸款額會較預期低, 在現時低息時代 ,實際手頭上可有多些流動資金!

 

以700萬借取六成按揭作為例子,選擇1% vs 1.2%的現金回贈:

現金回贈

1%

1.2%

首期

$2,800,000

$2,850,400

經紀佣金

$70,000

$70,000

裝修費

$300,000

$300,000

律師費

$10,000

$10,000

印花稅(假設為首置)

$262,500

$262,500

合計

$3,442,500

$3,492,900

 

不過如果買家具有充裕的財力,可以擇較高現金回贈的按揭計劃,以較低貸款額款額按揭。假設同一例子下買家獲得1.3%及1%現金回贈,雖然需要先支付首期金額,但現金回贈增加$12,600,而且剩餘貸款額亦比1%現金回贈的為少,長遠借少咗供樓也略為輕鬆。

假設700萬住宅借六成情況:

現金回贈

1%

1.3%

現金回贈金額

$42,000

$54,600

首期

$2,800,000

$2,854,600

剩餘貸款額

$4,200,000

$4,145,400

 

現金回贈與罰息期有關?
現金回贈也是銀行批出按揭的成本之一,因此為免客人提取貸款後密密轉按賺取現金回贈,銀行會在發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款,每間銀行的罰息期不同,部份罰息期為3年,有些則只有1年,大部份銀行採用兩年。

有些銀行的罰息與現金回贈有關,例如首年全數還款,如果提早全數還款,銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」,假設按揭借貸額為400萬,現金回贈4萬,如果提早全數還款,即首年提前還款的開支便是8萬,費用便是4萬。

在罰息期臨近前,如果發現本身單位樓價升值、供款能力穩定,見到按揭計劃比現在使用的更加吸引或者有優厚的現金回贈,不妨在罰息期前3個月計一計數,選擇轉按,讓新一筆現金回贈到手。

近月有銀行推出高達1.4%的現金回贈,如對相關按揭有任何疑問,歡迎致電319-66688與經絡按揭聯繫,由按揭專員提供最適切的方案。


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