新聞專欄
5月
05

【車位投資】買入車位流程+車位按揭攻略(按揭成數+年期+壓力測試+獨立契加合契分別)

想買入私家車代步,上班無需逼地鐵,假日可與家人遊山玩水?在香港養車除了要應付油費、車保及維修費,香港停車場收費高昂,月租至少幾千元,如想一勞永逸便要買入車位。究竟購買車位需要注意甚麼事項?申請按揭有甚麼要留意?經絡按揭一次過為大家拆解。



購買車位的注意事項
1. 認識車位種類
車位可分為私家車、電單車、貨車車位,近年更加入電動車車位,買入車位前要分清楚類別。另外,買賣車位可分為獨立車位及合契車位,申請按揭會有不同之處,下文會詳述。但要注意日後如果想獨立出售車位,便要進行分契。

2. 做好研究
買入車位第1步是做好研究,了解當區停車場的供求情況。當區有多少個停車場,如果附近有公共停車場競爭,便未必適合作投資之用。屋苑停車場要留意住戶與車位比例,如果為5:1以上,代表需求大,將來升值潛力亦愈高。

3. 實地視察
車位雖然只是一個獨立的空間,比起有間隔及結構的住宅相對簡單,但仍必須實地視察。如果車位臨近柱位泊車較不方便,以及留意附近是否有喉管失修情況,如果出現漏水,會影響車位價格。

4. 業主一般享有認購權
如果屋苑出售車位,一般會讓業主優先認購,例如太古城及LP6出售車位,會讓同期數的業主優先認購,其後才由屋苑其他業主甚至公眾認購。另外,個別車位會列明只能出租予同屋苑人士,避免問題必須事前做好查冊。

5. 買車位要留意地契
地契有機會規定住客購買車位的數量,一般每個業主不得購入多於3個車位。買入前必須細閱地契條款。

6. 了解車位開支
買入車位後與住宅相若,同樣需要支付管理費、差餉及地租,差餉根據每年租值評估,近年為5%。假設車位月租租值為$4,000,1年為$48,000,即每季支付600元差餉。地租一般為3%,以同樣例子計算,即每季要支付$360,合共為$960。管理費每個屋苑收費各異,一般為數百元,買入前應向地產代理了解清楚。

7. 留意車位付款方法
車位的付款方法較為簡單,賣方一般只提供1個即供付款方法,例如在簽署臨時買賣合約時支付5%訂金,簽署正式買賣合約再支付5%售價,再於簽臨約後90日內支付90%售價,賣方不設自家按揭計劃,但個別賣方會提供額外優惠,如果有業主在簽署住宅單位的臨時買賣合約後行使權利購買車位,便能獲得折扣優惠。另外亦有賣方會提供租金保證,買入前必須細閱條款細則。

8. 安排簽署法律文件
簽署臨約後,買賣雙方便可尋找律師處理轉讓事宜。

車位投資印花稅:是否屬要交SSD?
要買入車位需要支付印花稅,車位由於屬於非住宅類別,過往與工商舖一樣需要支付比住宅高昂的印花稅。然而,政府去年11月宣佈非住宅類別的印花稅相同,稅率低至$100。如果買入車位的價格不超過200萬,非住宅從價印花稅只需要$100。

另一方面,由於車位並不屬於住宅類別,不受住宅額外印花稅規限,即買入車位後即使在36個月內轉售,亦毋須支付10-20%的額外印花稅。

獨立車位按揭

1. 按揭成數

-最高五成
金管局按揭指引要求1,000萬以下的住宅按揭最高按揭成數為六成,車位按揭及其他非住宅物業原本最高按揭成數只有五成,如果一個200萬車位,最高貸款額便為100萬。如果以資產水平進行測試,獨立車位最高按揭成數為四成。

-個別情況按揭成數需要扣減
如果申請人有按揭在身或有擔保、收入來自非香港,按揭成數需要下調至四成。但獨立車位不論為自用還是出租,按揭成數均為五成。

 

最高按揭成數

有按揭在身

40%

收入來自香港

50%

收入來自非香港

40%

自用

50%

出租

50%

 

2. 最長還款年期只有15
私人住宅最長按揭還款期長達30年,但獨立車位按揭最長只有15年。假設車位售價為200萬,實際按息為2.6%,申請五成按揭,首期資金為100萬元,每月還款額為$6,715。如想預計知道每月按揭還款額,可使用車位按揭計算機,輸入資料計算每月還款,或直接向按揭專員計數。

3. 需要進行壓力測試
車位按揭的壓力測試與住宅按揭相同,供款與入息比率要求均為每月供款不得高於每月收入五成,壓力測試要求為每月供款不得高於每月收入六成。如果買入車位前有按揭在身,供款與入息比率及壓力測試需要調整一成至四成及五成。

 

 

供款與入息比率要求

壓力測試要求

收入來自香港

50%

60%

收入來自非香港

40%

50%

按揭在身

40%

50%

非自用

40%

50%

 

4. 選擇銀行要小心
車位按揭銀行普遍提供P按計劃,但如果貸款額為200萬以上,個別銀行會願意提供更多按揭優惠,現時車位按揭計劃一般介乎於P-2.25%至P-2.35%(P為5%)。另外,車位按揭罰息期一般為兩年,與住宅按揭相若。

由於並非每間銀行均會接受獨立車位的按揭申請,最快捷方法是向經絡按揭直接查詢,由按揭專員提供處理車位按揭的銀行名單及最優惠的車位按揭方案。

合契車位按揭:

按揭成數:
獨立車位並不能向按證公司申請按揭保險,但如果車位連同住宅物業合契出售,如果樓價及車位總價值為1,000萬以下,可以一筆過使用按揭保險申請,800萬以下可申請高達九成按揭。申請按揭保險需要符合一定資格,詳情可以參閱按揭保險文章。

樓價+車位售價

申請最高按揭成數

800萬以下

90%

800-900萬

80-90%(最高貸款額720萬)

900-1,000萬

80%

 

如果不申請按揭保險,最高按揭成數為六成。像住宅按揭一樣,買入住宅連車位的申請人如果收入來自香港或屬於自僱人士,按揭成數要扣減一成。壓力測試方面,合契車位與獨立車位的壓力測試要求一致。

 

最高按揭成數

有按揭在身

50%

收入來自香港

60%

收入來自非香港

50%

公司持有

50%

非自用

50%

 

還款期:
合契車位的最長還款期能達30年,比獨立車位長15年。



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