新聞專欄
3月
02

【村屋按揭2021】村屋類型、按揭成數、按保費用、估價、人齡樓齡懶人包

如果想在香港享受更大的居住空間,但首期支出有限,村屋是不錯的選擇。現時元朗、屯門、西貢、荃灣、大圍等地均有村屋出售,入場費比私人屋苑為低。不過買入村屋申請按揭要格外留神,皆因村屋按揭門檻與普通私人屋苑有不少相異之處,經絡按揭今次一次過為大家拆解兩者的異同。

村屋的類型
村屋種類繁多,大部份屬於「丁屋」,根據1972年小型屋宇(丁屋) 政策,男性新界原居民年滿18歲,可以享有一次性興建丁屋的權利,丁屋限制為3層高,每層面積不超過700平方呎。丁屋興建後可以獲發「滿意紙」(Certificate of Compliance),如果想在5年內轉售,需要進行補地價。不過並非所有村屋均屬於「丁屋」,買入前記得向地產代理及相關專業人士了解清楚。個別村屋屬於較細的單位,面積可能只有4、500呎,只要有獨立契,仍可以進行估價及申請按揭,可以做到八成半按揭。


除了丁屋,村屋還包括「祖」、「堂」等類型,此類物業類型會影響申請按揭保險的資格,詳情可參閱「按揭成數」。

按揭成數
如果選擇普通私人屋苑,根據按揭保險指引,800萬以下可以承造最高九成按揭,800至900萬最高按揭成數為八至九成(貸款上限720萬),但村屋800萬以下最高只能做到八成半按揭,800萬至900萬最高只能做到八成至八成半(貸款上限720萬)。村屋類型繁多,如果屬於「祖」、「堂」物業、有轉售限制及屬於樓花的村屋,並不符合申請按保資格。


如果不選用按揭保險,村屋1,000萬以下最高按揭成數為六成,上限500萬,1,000萬以下最高按揭成數為五成。

村屋按揭保險費用
村屋的按揭保險費用與私人屋苑一樣,根據申請年期及按揭成數而決定。如果選用浮息按揭及一次付清保險費,保險費用介乎1.15%至5.29%不等,如果按揭年期愈短,成數愈低,按揭保費便會愈低。如果選擇每年支付保費及浮息按揭,首年保費介乎0.58%至2.46%不等,續保費用介乎0.28%至0.95%不等。


定息按揭方面,如果選擇一次性支付,按揭保險費用介乎1.1%至5.04%不等,同樣根據按揭成數及還款年期而決定。如果選擇每年支付,首年利息介乎0.53%示2.24%,續保每年介乎0.28%至0.89不等。與私人屋苑一樣,按證公司會視乎申請人及物業狀況提供保費折扣優惠,詳情可向經絡按揭查詢。

村屋按揭保費表

按揭保險類型

一次付清

每年支付保費

首年

續保

浮息按揭

1.15%-5.29%

0.58%-2.46%

0.28%-0.95%

定息按揭

1.1%-5.04%

0.53%-2.24%

0.28%-0.89%

以上資料只供參考,一切以按證公司最終公佈為準

村屋估價較為複雜
私人屋苑的估價較貼近市價,但村屋由於成交疏落,估價一般會較為保守,銀行有機會批不足按揭,買家需要預備額外首期。如果希望盡量估足價,最好選擇一些大型的村屋屋苑,另外要留意村屋是否涉及僭建等問題,如果單位有加建項目但已經入則,銀行及估價行會如常批核,但如果屬於僭建,銀行估價便會較低甚至不批出估價。路權方面如果出現爭議,估價亦會較為保守。另外,銀行一般會委託估價行視察物業,如果涉及複雜個案,估價時間有機會較長。由於每間銀行的估價標準各有不同,最好向多於一間銀行進行估價。

村屋按揭批核時間較長
由於銀行需要委託估價行進行估價,批核按揭時間要較長,一般長達1.5個月,所以要更早預備按揭事宜及進行按揭比較。經絡按揭提供免費比較平台,讓村屋買在最短時間格價。村屋買賣也要注意,基於按揭批核需時,成交期最好預留兩個月以上,讓銀行有充份時間批核按揭申請。

村屋人齡同以「75-」計算
如果申請一般按揭,村屋與私人住宅一樣最長可以造到30年,銀行同樣會考慮申請人的人齡及樓齡決定申請人的最長還款期。人齡計算與普通私樓一樣,銀行會以「75減」作計算,所以如果借款人高於45歲,便有機會未能批出30年的按揭還款期。

村屋樓齡以「55減」計算
如果選擇普通私人屋苑,一般樓齡加還款期不超過75年,按證公司會批出按揭保險,但如果選擇村屋,樓齡加還款期不能超過55年。如果物業樓齡為25年以上,便有機會未能批出30年還款期的物業。所以如果想買入村屋,應該選擇較為「年輕」的單位,除了可向地產代理查詢,亦可自行查冊。

村屋按揭計劃
村屋按揭可選用H按、P按或定息按揭,在低息環境下,選用H按計劃會較為著數,可以享有低至H+1.3%、封頂息率P-2.75%的按揭計劃,以近日拆息計算,實際按息低至1.43%。如果打算把村屋轉按或加按,最優惠計劃為H+1.3%,封頂息率為P-2.75%。不過並非每間銀行均會接納村屋按揭,最好向多間銀行提交申請。經絡按揭轉介提供多間銀行按揭轉介服務,如想申請村屋按揭,請隨時致電3196-6688按揭專員聯絡。

村屋按揭壓力測試
與普通私人屋苑一樣,買入村屋申請按揭同樣需要進行壓力測試,即當利率上升3%時(以現時H按封頂息率2.5%計算,即為5.5%),借款人的每月供款不得高於每月收入60%。

由於村屋按揭的申請較為複雜,買入單位前可先行與經絡按揭轉介查詢,比較不同銀行的按揭計劃,按揭專員便會提供最適切的村屋按揭方案,幫助置業人士盡快上會。









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