新聞專欄
3月
02

【居屋按揭2021】居屋申請資格+按揭成數+壓力測試+轉讓限制+補地價懶人包

每年居屋申請均吸引大量市民抽籤,其實居屋計劃種類繁多,又包括不同類型屋苑,申請人難免眼花撩亂,居屋按揭申請方面亦與私人物業有不同之處,經絡按揭為大家整合居屋按揭知識懶人包,當中包括居屋申請資格、居屋按揭成數、還款年期、最新按揭計劃、轉讓限制、補地價等資料,讓大家申請居屋按揭暢通無阻。



伸延閱讀:
新居屋:
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白居二:
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居屋申請人士:綠表買家VS
白表買家

綠表買家:

綠表買家主要是指房委會或房屋協會轄下屋邨住宅單位的租戶,而房委會轄下中轉房屋的認可居民、獲房屋署發給綠表資格證明書人士、長者租金津貼計劃的受惠者及持有由房屋署發出保證書的屋宇事務助理也符合綠表資格。如果屬於公屋租戶的綠表買家,只要交出手上的公屋,便能以綠表價(免補地價)購買居屋或房協住宅發售計劃下的單位。

白表買家:
白表買家泛指手上沒有公屋,但又未夠入息購買私樓的人士。只要符合入息要求,便能抽一手居屋或以綠表價買入居屋單位。根據2020年入息要求,如果1人申請者,月入不得超過$33,000,資產不得超過87萬。如果申請人數達2人以上,月入不得超過$66,000,資產不得超過170萬。房委會每年會調整入息及資產上限,詳情可留意房委會最新公佈。


居屋種類:一手居屋/第二市場/自由市場
居屋市場主要分為一手居屋及綠表市場,一手居屋是指新落成的居屋屋苑,房委會提供一定折扣,不論是綠表買家或白表買家均可參加。


第二市場/綠表市場:是指以免補地價方式買入或賣出二手居屋單位,例如一手居屋業主在禁售期後,便可以賣出免補地價單位。如果白表人士成功獲得白居二的名額,同樣可以獲得綠表資格選購單位。

自由市場/公開市場:居屋經禁售期後,居屋業主可以把單位補地價後出售,買賣與私樓無異,買家毋須局限為綠表或白居二買家。

居屋計劃物業種類:居屋VS房協
居屋

由房委會進行興建,房委會是政府法定組織,居屋是政府房屋的常設政策,而房委會負責興建居屋。2013及2015年把居屋二手市場擴展至白表買家,並於2018年實施白居二恆常化。由於居屋經常有新供應出現,居屋第二市場的選擇比房協更多,入市選擇較多元化,代表屋苑包括愉翠苑、寶盈花園、彩明苑。

房協樓
房協是一個獨立非政府及非牟利機構,居屋中獎人士主要可以選擇「住宅發售計劃」的單位。住宅發售計劃下的屋苑約有10個,如啟德花園、樂年花園及茵怡花園,亦可以選擇資助出售房屋項目青衣綠悠雅苑。房協樓不少位處於市區,故獲不少上車客垂青。

居屋按揭需知:

居屋首期/居屋按揭成數:
如果綠表買家打算買入一手居屋,銀行願意提供高達九成半按揭,購買居屋只需要支付5%首期,假設買入300萬居屋,首期只需要15萬。如果白表買家打算買入一手居屋,銀行提供高達九成按揭,則需要支付一成首期,即30萬首期。

然而如果屬於二手居屋,樓齡較高未必會做到九成按揭。銀行一般會以19年樓齡為限,19年樓齡以下單位,銀行比較願意批出九成按揭,但19年以上單位,由於臨近房委會擔保期,銀行未必會批足九成按揭,或者需要削減還款年期。

至於買入房協單位,不論是綠表還是白表人士,按揭成數要根據現行金管局指引,如不使用按揭保險,1,000萬以下最高六成按揭成數,如想做到九成按揭,需要根據按揭保險指引及支付保費。

居屋按揭年期
如果買家買入的是居屋,最長還款年期為25年,如果買入的是房協單位,最長還款年期可長達30年。

居屋按揭計劃
居屋在未補地價前,只能選用P按,現時居屋按揭一般為P-2.75%(P=5.25%),實際按息為2.5%。如果買入的是房協單位彈性較大,可選用H按或P按的按揭計劃,享受低息環境供樓優惠,其中H按計劃低至H+1.3%。

居屋按揭壓力測試要求
如果打算買入居屋單位,新居屋的話一般毋須通過壓力測試,只要通過供款與入息比率,銀行都會接受按揭申請。然而,如果屬於房協單位,入息審查會較為嚴謹,像私樓一樣要進行壓力測試,即利率上升3%後,每月供款不得超出入息60%。

居屋及房協樓補地價懶人包: 

首次推出單位年份

公開市場/自由市場(已補地價)

第二市場/綠表市場(毋須補地價)

1982年至2006年內

5年轉讓限制期已屆滿,業主可向房委會繳付補價後,將單位在公開市場出售

可把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士

2007年至2017年內

由首次轉讓契據日期起計5年後,業主可在繳付補價後於公開市場出售單位

由首次轉讓契據日期起計第3年起,把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士

2018年

由首次轉讓契據日期起計5年後,業主可在繳付補價後於公開市場出售單位

由首次轉讓契據日期起計第3年起,把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士

2019年及之後

由首次轉讓契據日期起計10年後,業主繳付補價後於公開市場出售單位

由首次轉讓契據日期起計第3年起:在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予合資格人士


為甚麼要補地價
政府為了讓市民更容易安居置業,提供居屋計劃並以市價折扣形式讓合資格人士更易上車。不過資助出售房屋有轉售限制,單位需要在轉售限制期屆滿後,補回地價才可以在公開自由市場出售或出租。

居屋轉讓限制
絕大部份居屋只有5年轉讓限制期,即5年後便可以申請補地價在公開市場發售,然而,市場對物業需求及投資加大,近年政府改變要求,2019年出售的居屋會以10年作為轉售限制:

*資料來源:房委會,一切以房委會資料為準

如果屬於房協單位,需要屆滿5 年轉讓限制期才能提出補地價申請。


居屋補地價程序
1. 如果屬於5年轉讓限制期內,要填寫HD1066C申請書,如果已屆滿5年轉讓限制期,要填寫HD1065C申請書

2. 帶備評估補價申請書、樓契副本及$6,230支票交回租約事務管理處或房屋委 員會總辦事處
3. 房屋署發出「補價申請認收通知書」
4. 房署或其委聘的測量師行前往單位視察及估價
5. 房署收齊所需資料後,約1個月後發出「評估補價通知書」
6. 由「評估補價通知書」起計2個月內,業主需繳付補價
7. 業主發出收據及「解除轉讓限制證明書」

居屋補地價要幾多錢?
單位補價是根據單位並無轉讓限制的10足市值計算,計算方法如下:


(購入時的十足市值-原來樓價)/ 購入時的十足市值 X 補價時市值

 假設補價時的物業市值為300萬,購入時的十足市值為250萬,原來的樓價為175萬,計算方法便是($2,500,000 – $1,750,000)/ $2,500,000 X $3,000,000 = $900,000

房協「住宅發售計劃」單位補價程序:
房協單位如想補地價,需要屆滿5 年轉讓限制期才能提出申請,程序如下:
1. 把申請表連及樓契副本及手續費 2,400 元寄回或交回香港銅鑼灣告士打道 280 號 世界貿易中心 29 樓香港房屋協會(物業策劃及發展組), 信封面請註明「住宅發售計劃補價申請」
2. 房協接獲申請及核實後,將有關單位的估價交予運輸及房屋局局長審批。補價 金額以運輸及房屋局局長決定為準,處理申請需時約6至8個星期
3. 房協/運輸及房屋局或相關政府部門因應需要,安排職員實地視察單位及進行估價
4. 運輸及房屋局局長回覆補價金額後,由房協發出補價金額通知書予業主
5. 業主須在通知書發出日期起計的2個月內繳付補價,否則須重新申請和繳付手續費
6. 業主以銀行本票或已劃線的律師行支票繳付補價後,房協將補價款項交回政府,並發出解除轉讓限制證明書
7. 業主需委聘律師將解除轉讓限制證明書在土地註冊處登記

幾時是補地價最佳時機?
由於補價根據市值計算,當在市況欠佳的時候補價便較為著數。有意補地價者可先預備足夠金額,再借機申請。


補地價後的居屋與私人屋苑單位無疑,銀行批核按揭會根據私樓準則,按揭成數根據私人物業計算,按揭最長還款期為30年,並要根據樓齡及人齡計算。

如對居屋按揭有任何疑難,歡迎致電319-66688與經絡按揭聯絡,提供個人財務狀況及物業資料,由按揭專員了解實際情況再詳細解答。






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