美國聯儲局9月宣佈加息，而滙豐銀行（HSBC）、中銀香港及渣打則宣佈維持最優惠利率，H按按揭息率維持為3.25%。本文將即時追蹤滙豐銀行、中銀香港、渣打銀行等逾20間本地銀行的最優惠利率變化，整理最新加息走勢及其對按揭供款的影響。
AI Summary
滙豐銀行（HSBC）、中銀香港及渣打在美國加息下，宣佈維持最優惠利率，H按按揭息率維持為3.25%。如預期下一次香港加息難以避免，可透過三大方法節省利息。首先，可考慮定息按揭，雖然現時息率上調至約2.93%，但仍低於部分H按封頂息率，適合預期利率持續高企及希望穩定供款的人士。其次，如有閒置資金，可選用Mortgage-link，把資金存入戶口，以抵銷部分按揭利息。最後，應比較不同銀行的實際按揭息率、現金回贈、轉按費及律師費，並積極議價。若打算由浮息轉定息，亦須留意定息年期、提早還款罰款，以及日後轉回浮息的相關條款，衡量整體成本後再作決定。
香港最新息口走勢(2026年9月17日)
香港滙豐銀行宣布，最優惠利率將維持不變，保留在目前5.% 的水平。滙豐對上一次於2025年10月31日調整最優惠利率，當時減息12.5點子。
香港最新最優惠利率
| 銀行 | 最優惠利率 | 生效日期 |
| 滙豐銀行 | 5% | 10月31日 |
| 恒生銀行 | 5% | 10月31日 |
| 中銀香港 | 5% | 11月3日 |
| 渣打銀行 | 5.25% | 11月3日 |
| 東亞銀行 | 5.25% | 11月3日 |
| 花旗銀行 | 5.25% | 11月4日 |
| 交通銀行 | 5.25% | 11月4日 |
| 大新銀行 | 5.25% | 11月3日 |
| 信銀國際 | 5.25% | 11月4日 |
| 工銀亞洲 | 5.25% | 11月3日 |
| 招商永隆 | 5.25% | 11月3日 |
| 創興銀行 | 5.25% | 11月4日 |
| 南洋商業銀行 | 5.25% | 11月3日 |
| 集友銀行 | 5.25% | 11月6日 |
| 建設銀行 | 5.375% | 11月4日 |
| 大眾銀行 | 5.25% | 11月3日 |
| 上商銀行 | 5.25% | 11月3日 |
| 星展銀行 | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦銀行 | 5.375% | 11月3日 |
| 華僑銀行 | 5.5% | 10月31日 |
美國加息
對H按的影響
加息周期下拆息一般會上升，業主需要依靠「封頂位」供樓。
對P按的影響
當美國加息導致資金短缺時，銀行拆息（HIBOR）通常會升高，銀行借貸成本增加。為了應付更高的資金成本，銀行會調高最優惠利率，增加P按置業人士供樓壓力。
加息周期下按揭慳息處理方法
加息期下如要申請按揭，可考慮以下3大方法達至慳息效果：
- 選用定息按揭：目前僅有一家大型銀行續推定息按揭計劃至今年年底，息率雖由2.73％上調至2.93％，但仍較H按封頂位低0.32%。如果預期利率仍然偏高，或者你希望每月供款較穩定，可以考慮定息按揭，鎖定一段時間的利率，避免市場再加息時供款上升。
- 如有閒置資金，善用Mortgage-link：不少H按有提供於Mortgage-link計劃，其利率與供樓利率一致，把閒置資金放進Mortgage-link能夠抵銷部份供樓支出。
- 重新比較按揭及議價：比較其他銀行的實際按揭利率、現金回贈、轉按費及律師費。如果涉及轉按，考慮由浮息轉定息，要留意定息期、提早還款罰款，以及日後轉回浮息的條款。
美國減息FAQs
美國經濟指標與減息有甚麼關係？
美國的減息決策主要基於以下經濟指標：
- 通脹率：若通脹率持續低於美聯儲的2%目標，可能促使降息。
- 就業數據：失業率的上升可能導致美聯儲採取寬鬆的貨幣政策。
- GDP增長：經濟增速的放緩可能成為降息的依據。
- 全球經濟形勢：貿易緊張與地緣政治風險等因素也會影響美聯儲的決策。
美國減息除了影響樓按，對其他金融市場有甚麼影響？
作為全球最大的經濟體，美國的減息可能帶來以下影響：
- 美元資產收益率下降
國債收益率：美國國債的收益率可能下降，對全球債券市場產生影響。
銀行存款利率：美元定期存款利率可能降低，減少投資者對美元資產的興趣。
對香港的影響：由於港元與美元掛鉤，香港的銀行存款利率可能也會隨之下調。
- 全球資金流向變化
股票市場：低利率環境可能促使投資者轉向風險較高的股票市場。
新興市場投資：資金可能流向收益率較高的新興市場，特別是在亞洲地區。
房地產投資：低利率可能刺激全球的房地產投資，包括香港的樓市。
- 美元匯率波動
美元貶值：減息通常會導致美元相對其他主要貨幣的貶值。
對香港的影響：由於港元與美元掛鉤，香港的出口競爭力可能受到影響。
跨境投資：美元貶值可能促使海外投資者增加對香港資產的配置。
- 全球貿易格局變化
出口競爭力：美元貶值可能提高美國的出口競爭力，影響全球貿易平衡。
大宗商品價格：美元貶值可能推高以美元計價的大宗商品價格。
香港作為貿易樞紐：香港可能需要調整貿易策略以應對新的全球貿易格局。
香港減息/加息對供樓人士影響
減息
減息周期下，邊類人士會受惠？
1. 現時供樓業主
對於正在供樓的H按業主，一旦減息周期開展，拆息一般會持續下降，實際按息跌穿鎖息上限水平後，無需再依靠「cap頂」供樓，利息會慳更多。至於正在使用P按的業主，在銀行調整最優惠利率後亦可以受惠，減少供樓壓力。
2. 對於打算買樓的人士
對於打算買樓的人士，預期供樓利息能夠下降之餘，銀行減最優惠利率，鎖息上限亦可能會降低，基於按揭的入息門檻是以鎖息上限作為基礎，申請按揭時的入息門檻便會更低。
香港減息周期下，H按及P按人士如何受惠？
對Ｈ按及P按用家而言，如何慳到利息成本?
1. H按
H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，當中的H正是銀行同業拆息（HIBOR）的意思，現時大部份銀行採用一個月銀行同業拆息作為基準。現時主流的H按計劃，一般為H+1.3%，假設HIBOR為2%，實際按息便是3.3%。另外，為避免因拆息上升導致供樓支出急升，H按一般設有鎖息上限(又稱封頂息率)，一般為最優惠利率減一定百分比。
有利因素一：DTI入息要求減低
假設大型銀行按揭計劃為H+1.3%，鎖息上限為P-1.75%，在香港銀行未減息前，最優惠利率為5.125%，鎖息上限為3.375%。減息後最優惠利率降至5%，鎖息上限為3.25%。假設銀行提供P-1.75%計劃，以貸款額500萬及還款期30年計算，入息要求$44,210降至43,520。
| 減P前 | 減P後 | 減幅/減少金額 | |
|---|---|---|---|
| 最優惠利率 | 5.125% | 5% | 0.125% |
| 鎖息上限 | 3.375% | 3.25% | 0.125% |
| 申請按揭入息要求 | $44,210 | $43,520 | $690 |
(假設銀行提供P-1.75%計劃，以貸款額500萬及還款期30年計算)
有利因素二：每月供款減低
另外，當鎖息上限下跌情況下，現時依靠鎖息上限供樓的業主，供樓開支亦能減少。其次，當拆息持續下跌，當H按供樓人士未必再需要依靠鎖息上限供樓，每月供樓開支亦可以減少。假設銀行提供P-1.75%計劃，最優惠利率由5.125%降至5%，以貸款額500萬及還款期30年計算，每月供款由$22,105減至$21,760。
| 減P前 | 減P後 | 減幅/減少金額 | |
|---|---|---|---|
| 最優惠利率 | 5.125% | 5% | 0.125% |
| 實際按息(以封頂位計算) | 3.375% | 3.25% | 0.125% |
| 每月供款 | $22,105 | $21,760 | $345 |
(假設銀行提供P-1.75%計劃，以貸款額500萬及還款期30年計算)
2. P按
P按是以最優惠利率計算的按揭計劃，一銀行調整最優惠利率，供樓利息亦得以舒緩。另外，P按的入息要求亦會下調。
減息周期開始下採用P按／H按的每月供款變化
| 最優惠利率 | 按息 | 每月供款 | 入息要求 |
| 5.375% | 3.625% | $22,803 | $45,606 |
| 5.25% | 3.5% | $22,452 | $44,904 |
| 5.125% | 3.375% | $22,105 | $44,210 |
| 5% | 3.25% | $21,760 | $43,520 |
*假設為貸款額500萬、供款期30年、P按計劃為P-1.75%、並以滙豐銀行最優惠利率計算。
減息周期下按揭處理方法
選用H按：HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。
貨比三家：減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠回贈不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。
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作者：經絡編輯部
更新日期：2026年9月14日
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