【P按／最優惠利率按揭2026】現時最優惠利率（Prime Rate）是幾多？買樓應該用P按、H按還是定息按揭？

銀行主要提供兩類按揭計劃，第一類為P按（最優惠利率按揭），另一類為H按（銀行同業拆息按揭）。金管局資料顯示，現時大部份借款人會選擇H按計劃，現時踏入減息，究竟應該選用P按還是H按？本文介紹減息後各銀行最新港元最優惠利率（Prime Rate）走勢、最優惠利率按揭、P按利率計算方法及如何選擇H按或P按按揭計劃。

文章重點

• 最優惠利率（Prime Rate）是銀行為優質客戶設定的基準貸款利率；每間銀行的 P 未必相同。
• P 按的實際按息通常以「P 減某個百分點」計算，例如 P-1.75%。
• H 按以港元銀行同業拆息（HIBOR）加息差計算，通常設有以 P 按為基準的封頂息率。
• 比較 P 按和 H 按時，不能只看 P-多少或 H+多少，還要看封頂息率、現金回贈及優惠期後條款。
• 定息按揭的供款預算較穩定，但息率及提早還款限制可能與浮息按揭不同。
• 最合適的按揭計劃，取決於你的供款預算、持有物業年期、對利率波動的承受能力及貸款條件。

甚麼是最優惠利率（Prime Rate）？

最優惠利率（Prime Rate，簡稱 P）是銀行用來定價貸款及存款產品的參考利率之一。銀行會根據資金成本、流動性、利率環境、競爭情況及自身風險管理等因素，決定是否調整最優惠利率。

要留意的是，香港沒有單一、全銀行統一的最優惠利率。例如，不同銀行可能採用不同的 P，故「P-1.75%」並不代表所有銀行的實際按息都一樣。比較按揭時，應先確認：

1.該銀行當時採用的 P 是多少；

2.P 按的計算方式是 P 減息差還是其他公式；

3.息率何時生效，以及日後 P 調整時供款如何變化；

4.是否設有按揭封頂息率。

港元最優惠利率（Prime Rate）走勢｜香港銀行最優惠利率（Prime Rate）

香港最新最優惠利率

甚麼是 P 按？P 按利率如何計算？

P 按，即以最優惠利率為基準的按揭計劃。市場常見的報價方式是「P 減某個百分點」，例如：
實際按息 = 銀行最優惠利率（P）− 按揭計劃的折扣率

假設銀行的 P 為 5.00%，按揭計劃為 P-1.75%，實際按息便是：
5.00% − 1.75% = 3.25%

如果銀行日後把 P 上調，P 按的實際按息通常亦會跟隨上升；如果 P 下調，實際按息則可能下降。不過，實際供款仍要視乎銀行的調整安排、貸款條款及是否觸及封頂息率。

P 按利率及供款計算示例

假設貸款額為 500 萬港元、還款期 30 年，銀行 P 為 5.00%，P 按為 P-1.75%，則示意實際按息為 3.25%。實際每月供款仍會因貸款額、還款年期、還款方式、利率重訂日及銀行計算方法而不同。

若銀行其後把 P 上調 0.25 個百分點，其他條件不變，P 按的示意按息便可能由 3.25% 變為 3.50%。借款人應使用按揭計算機重新計算每月供款，並預留利率變動空間。
注意： 上述數字只作示範，並非任何銀行的承諾或報價。實際申請結果以銀行最終批核、貸款條件信及正式按揭契據為準。

P 按有甚麼好處？

P 按的主要優點是計算方式相對直接，借款人容易根據銀行公布的 P 估算利率變化。當銀行減息時，P 按亦可能同步受惠；若借款人較重視供款可預測性，P 按的波動通常較容易理解。

P 按有甚麼風險？

P 按並非固定利率。當銀行上調 P，實際按息和每月供款可能增加。此外，不同銀行的 P 水平和調整幅度可能不同，因此不能單憑「P-1.75%」判斷哪個計劃最便宜。比較時必須把 P 的實際數值代入計算。

H 按與 P 按有甚麼分別？

H 按以港元銀行同業拆息（HIBOR）為基準，通常以「H+息差」報價；P 按則以銀行最優惠利率為基準。兩者的主要分別如下：

H 按 vs P 按：哪一個利率較低？

沒有一個答案適用於所有時間。H 按的實際息率可能因 HIBOR 變化而低於 P 按，但當 HIBOR 上升時，H 按亦可能迅速變貴；若觸及封頂息率，實際供款便會按封頂息率計算。P 按則直接跟隨銀行 P 的調整。

P 按、H 按與定息按揭：應該如何選？

適合考慮 P 按的情況

如果你較重視利率計算方式清晰、希望供款變化較容易預算，或預計短期內不會大幅增加借貸，P 按可以列入比較。對於不想每日留意 HIBOR 變化的借款人，P 按的理解門檻通常較低。

適合考慮 H 按的情況

如果你能承受利率波動、希望在銀行同業拆息較低時享受較低息率，H 按可以考慮。不過，申請前要確認 H 按的息差、封頂息率、鎖定期、現金回贈追回條款及轉按安排。

適合考慮定息按揭的情況

定息按揭在指定年期內按固定利率計算，較適合重視供款穩定、家庭現金流較緊或不希望承擔短期利率波動的借款人。代價是定息期內未必能即時受惠於減息，而且部分計劃可能有較嚴格的提前還款或轉按限制。

選擇按揭計劃前，應比較哪些條款？

1. 實際按息而非只看優惠字眼

將 P、H 或定息計劃換算成同一個實際年利率，再比較整個優惠期內的成本。對 P 按要確認採用哪個 P；對 H 按要確認當日 HIBOR、息差及封頂息率。

2. 現金回贈及其他優惠

現金回贈可以降低初期成本，但要留意回贈是否附帶留客期、提早還款追回條款或其他指定要求。不要為了較高回贈而忽略較高的長期利息成本。

3. 封頂息率

H 按的封頂息率通常是重要保障。比較時要問清楚封頂息率是以哪一個 P 計算、何時適用，以及在甚麼情況下會觸發。

4. 鎖定期及轉按成本

如果預計日後轉按、出售物業或提前還款，應查看罰息期、現金回贈追回、律師費及其他行政費用。實際成本可能令一個表面低息的計劃變得不一定划算。

5. 每月供款及壓力測試

不要只用現時利率計算供款。建議以利率上升一至兩個百分點的情境作壓力測試，確認收入下降、家庭開支增加或利率轉向時仍能維持供款。

最優惠利率走勢及銀行 P 的更新方式

最優惠利率並非永久固定，銀行可能因應美國利率、香港資金成本、港元流動性、銀行同業競爭及整體經濟環境作出調整。由於不同銀行的資金狀況和定價政策不完全相同，各銀行公布 P 的時間和幅度亦可能不同。

因此，網頁上的最優惠利率走勢或銀行利率表應清楚標示：

• 資料更新日期及時間；
• 銀行名稱及適用貨幣；
• P 的生效日期；
• 利率是公布利率、按揭適用利率，還是特定客戶優惠；

以上資料是否只供參考。

建議不要只根據歷史走勢預測未來息率。 歷史利率可以幫助了解市場周期，但不能保證日後的 P、H 或定息按揭報價。

P 按利率及供款計算示例

假設貸款額為 500 萬港元、還款期 30 年，銀行 P 為 5%，P 按為 P-1.75%，則示意實際按息為 3.25%。實際每月供款仍會因貸款額、還款年期、還款方式、利率重訂日及銀行計算方法而不同。

若銀行其後把 P上調0.25個百分點，其他條件不變，P 按的示意按息便可能由3.25%變為3.50%。借款人應使用按揭計算機重新計算每月供款，並預留利率變動空間。
注意： 上述數字只作示範，並非任何銀行的承諾或報價。實際申請結果以銀行最終批核、貸款條件信及正式按揭契據為準。

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常見問題 FAQ

P 按是甚麼意思？

P 按是以銀行最優惠利率（Prime Rate）為基準的按揭，常見計算方式為 P 減一個息差，例如 P-1.75%。由於每間銀行的 P 可能不同，必須把實際 P 代入計算。

最優惠利率是多少？

最優惠利率沒有全港統一數字，而且會因銀行、貨幣及生效日期而異。查詢時應直接查看相關銀行最新公布，並確認該利率是否適用於你的按揭計劃。

P 按利率會不會加息？

會。P 按不是定息按揭，當銀行調高最優惠利率，P 按實際息率及每月供款可能上升；當 P 下調時，供款則可能下降，實際仍受貸款條款及封頂息率影響。

H 按 vs P 按，買樓應該選哪個？

要視乎當時的實際息率、封頂息率、優惠期、現金回贈及你對利率波動的承受能力。若只看「H+」或「P-」的數字，容易忽略不同銀行採用的基準不同。

P 按與 H 按有甚麼分別？

P 按以最優惠利率為基準，H 按以 HIBOR 加息差為基準。P 按的利率主要受銀行 P 調整影響，H 按則較直接受銀行同業拆息變化影響；兩者都可能設有不同的上限或其他貸款條款。

定息按揭是否一定比 P 按或 H 按好？

不一定。定息按揭的優點是供款較容易預算，缺點是息率可能較高，或在定息期內未能即時受惠於減息。應按自己的現金流及持有物業年期比較總成本。

可以由 H 按轉做 P 按嗎？

有機會，但要視乎原有按揭的鎖定期、提前還款費、現金回贈追回條款、轉按行政費及新銀行批核結果。計算轉按前，應先比較可節省的利息與所有一次性成本。

如何比較不同銀行的最優惠利率？

先比較各銀行的 P 及生效日期，再把按揭息差、封頂息率、現金回贈、罰息期、估價及其他費用放在同一張表格內。最終應比較整個持有期的預計總成本，而不是只比較最低廣告息率。

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作者：經絡編輯部

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