隨著美國聯儲局11月宣佈減息0.25%，滙豐銀行亦宣佈減息0.25%，究竟對於供樓人士而言，可以慳到幾多錢？本文介紹減息周期下供樓人士可節省多少開支，以及對準買家帶來甚麼好處。
美國減息最新消息(2024年11月8日)
美國聯邦儲備局宣佈再減息，減幅為¼厘，為連續第2次會議減息。聯儲局下次貨幣政策會議於2024年12月17日至18日舉行。
香港減息情況(2024年11月8日)
香港上海滙豐銀行有限公司今天宣布，由 2024 年 11 月 11 日(星期一)起， 下調港元最優惠利率 25 點子，由年利率 5.625%調低至 5.375%。滙豐對上一 次於 2024 年 9 月 20 日調整港元最優惠利率，當時減息 25 點子，其他銀行亦宣佈減息。
香港最新最優惠利率（2024年11月）
| 銀行 | 2024年11月減息前：現行最優惠利率 | 2024年11月減息後：現行最優惠利率 |
| 滙豐銀行 | 5.625% | 5.375% |
| 恒生銀行 | 5.625% | 5.375% |
| 中銀香港 | 5.625% | 5.375% |
| 渣打銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 東亞銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 花旗銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 交通銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 大新銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 信銀國際 | 5.875% | 5.625% |
| 工銀亞洲 | 5.875% | 5.625% |
| 招商永隆 | 5.875% | 5.625% |
| 創興銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 南洋商業銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 集友銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 建設銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 大眾銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 上商銀行 | 5.875% | 5.625% |
| 星展銀行 | 5.75% | 5.5% |
| 富邦銀行 | 6% | 5.75% |
| 華僑銀行 | 6.125% | 5.875% |
減息對香港樓市有何影響？
目前本港住宅租金回報率普遍為3.3%左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。
減息周期下，邊類人士會受惠？
1. 現時供樓業主
對於正在供樓的H按業主一旦減息周期正式開展，拆息持續下降，實際按息跌穿鎖息上限水平後，無需再依靠「cap頂」供樓，利息會慳更多。至於正在使用P按的業主，在銀行調整最優惠利率後亦可以受惠，減少供樓壓力。
2. 對於打算買樓的人士
對於打算買樓的人士，預期供樓利息能夠下降之餘，銀行減最優惠利率，鎖息上限亦會降低，基於按揭的入息門檻是以鎖息上限作為基礎，申請按揭時的入息門檻便會更低。
香港減息周期下，H按及P按人士如何受惠？
對Ｈ按及P按用家而言，如何慳到利息成本?
1. H按
H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，現時主流的H按計劃，一般為H+1.3%，當中的H正是HIBOR的意思，其鎖息上限的實際按息一般為最優惠利率減一個百分比。
入息要求減低
假設大型銀行按揭計劃為H+1.3%，鎖息上限為P-1.75%，在香港銀行未減息前，最優惠利率為5.625%，鎖息上限為3.875%。減息後最優惠利率降至5.375%，鎖息上限為3.625%。
每月供款減低
另外，當鎖息上限下跌情況下，現時依靠鎖息上限供樓的業主，供樓開支亦能減少。其次，當拆息持續下跌，當H按供樓人士未必再需要依靠鎖息上限供樓，每月供樓開支亦可以減少。
2. P按
P按是以最優惠利率計算的按揭計劃，一銀行調整最優惠利率，供樓利息亦得以舒緩。另外，P按的入息要求亦會下調。
香港銀行2024年11月減息0.25%後供款及入息變化
| 減息前 | 減息後 | |
| 最優惠利率 | 5.625% | 5.375% |
| 鎖息上限 | 3.875% | 3.625% |
| 每月供款 | $23,512 | $22,803 |
| 入息要求 | $47,024 | $45,606 |
*假設為貸款額500萬、供款期30年、P按計劃為P-1.75%、並以滙豐銀行最優惠利率計算。
減息前後每100萬貸款每月供款變化(30年)
| 貸款額 | 減息前：3.875% | 減息後：3.625% | 節省金額 |
| 100萬 | $4,702 | $4,561 | $141 |
| 200萬 | $9,405 | $9,122 | $283 |
| 300萬 | $14,107 | $13,682 | $425 |
| 400萬 | $18,809 | $18,243 | $566 |
| 500萬 | $23,512 | $22,803 | $709 |
| 600萬 | $28,214 | $27,364 | $850 |
| 700萬 | $32,917 | $31,924 | $993 |
| 800萬 | $37,619 | $36,485 | $1,134 |
| 900萬 | $42,321 | $41,045 | $1,276 |
| 1000萬 | $47,024 | $45,606 | $1,418 |
減息周期開始下採用P按／H按的每月供款變化
| 最優惠利率 | 按息 | 每月供款 | 入息要求 |
| 5.625%(減息0.25%) | 3.875% | $23,512 | $47,024 |
| 5.375%(假設減息0.5%) | 3.625% | $22,803 | $45,606 |
| 5.125%(假設減息0.75%) | 3.375% | $22,105 | $44,210 |
| 5%(假設減息0.875%) | 3.25% | $21,760 | $43,520 |
*假設為貸款額500萬、供款期30年、P按計劃為P-1.75%、並以滙豐銀行最優惠利率計算。
準買家申請按揭慳息錦囊
選用H按：HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。
貨比三家：減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠回贈不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。
經絡按揭轉介會緊貼息口發展，希望為大家提供最新最優惠的按揭資訊。如對選擇按揭有任何疑問，可隨時致電319-66688與按揭專員聯絡。
美國減息FAQs
美國經濟指標與減息有甚麼關係？
美國的減息決策主要基於以下經濟指標：
- 通脹率：若通脹率持續低於美聯儲的2%目標，可能促使降息。
- 就業數據：失業率的上升可能導致美聯儲採取寬鬆的貨幣政策。
- GDP增長：經濟增速的放緩可能成為降息的依據。
- 全球經濟形勢：貿易緊張與地緣政治風險等因素也會影響美聯儲的決策。
美國減息有甚麼影響？
作為全球最大的經濟體，美國的減息可能帶來以下影響：
美元資產收益率下降
國債收益率：美國國債的收益率可能下降，對全球債券市場產生影響。
銀行存款利率：美元定期存款利率可能降低，減少投資者對美元資產的興趣。
對香港的影響：由於港元與美元掛鉤，香港的銀行存款利率可能也會隨之下調。
全球資金流向變化
股票市場：低利率環境可能促使投資者轉向風險較高的股票市場。
新興市場投資：資金可能流向收益率較高的新興市場，特別是在亞洲地區。
房地產投資：低利率可能刺激全球的房地產投資，包括香港的樓市。
美元匯率波動
美元貶值：減息通常會導致美元相對其他主要貨幣的貶值。
對香港的影響：由於港元與美元掛鉤，香港的出口競爭力可能受到影響。
跨境投資：美元貶值可能促使海外投資者增加對香港資產的配置。
全球貿易格局變化
出口競爭力：美元貶值可能提高美國的出口競爭力，影響全球貿易平衡。
大宗商品價格：美元貶值可能推高以美元計價的大宗商品價格。
香港作為貿易樞紐：香港可能需要調整貿易策略以應對新的全球貿易格局。
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