銀行推出的定息計劃是否最慳息？定息期完結後利率是幾多？罰息期是幾多？適用於甚麼物業及按揭類型？本文拆解銀行定息按揭特色及現時按揭最新優惠。
定息按揭比較2026 | 好處
- 即時節省利息支出，並鎖定指定年期息率。
- 適合非固定收入人士或收租等長線投資人群，幫助穩定供樓預算。
- 早年選用發展商高成數按揭的業主，可通過轉按該計劃慳息。
- 申請期延長，給予市場更充裕的選擇時間。
定息按揭比較2026 | 大型銀行定息按揭計劃優勢
- 不受利率波動影響：在定息還款期內享受固定的利率
- 固定每月供款額，供樓更有預算
各銀行定息按揭比較2026
| 滙豐銀行（一手物業) | 滙豐銀行(非一手物業) | 恒生銀行(一手及二手私人住宅) | |
|---|---|---|---|
| 申請年期 | 3或5年 | 3或5年 | 3年 |
| 按揭成數 | 高達9成 | 高達9成 | 高達9成 |
| 利率 | 定息期間2.93% 其後P-1.75%(實際利率: 3.25％) | 定息期間2.93% 其後H+1.3%，封頂息P-1.75%(實際利率: 3.25％) | 定息期間2.93%，其後P-1.75%(實際利率: 3.25％) |
| 按揭類型 | 新造按揭、轉按、現契套現 | 新造按揭、轉按、現契套現 | 新造按揭、轉按、現契套現 |
| 申請期限 | 2026年12月31日 | 2026年12月31日 | 2026年11月30日 |
| 提取期限 | 2027年4月30日 | 2027年4月30日 | 2027年4月30日或之前 |
| 罰息期 | 2至3年 | 2至3年 | 2年 |
滙豐銀行定息按揭計劃特色
- 申請年期：3或5年
- 按揭成數：高達9成
- 利率：定息期間2.93%
- 物業類型：一手及二手私人住宅
- 按揭類型：新造按揭、轉按、現契套現
- 申請期限：2026年12月31日
- 提取要求：2027年4月30日或之前
- 罰息期：2至3年
恒生銀行定息按揭計劃
- 申請年期：3年
- 按揭成數: 高達9成
- 利率：定息期間2.93%
- 物業類型：一手及二手私人住宅
- 按揭類型：新造按揭、轉按、現契套現
- 申請期限：2026年11月30日
- 提取要求：2026年4月30日或之前
- 罰息期：2年
今次銀行的定息按揭計劃設有現金回贈，大家快快填寫下表，由按揭專員免費介紹！
定息慳到幾多? 是同銀行對賭嗎？
假設選擇3年定息按揭，並申請貸款額為500萬元、年期為30年，現時銀行普遍H按及P按計劃的息率為3.25％，每月供款為$21,760；大型銀行推出的定按計劃，息率固定為2.93％，每月供款較銀行普遍H按及P按計劃，可減少$868至$20,892。
| 首3年定息 | 定息按揭 | 一般H按 |
| 利率 | 2.93% | 3.25% |
| 每月供款 | $20,892 | $21,760 |
| 節省開支 | $868 | |
(假設為3年定息按揭，並申請貸款額為500萬元、年期為30年)
不少人認為定息按揭是和銀行對賭未來的利率走勢，例如將來拆息仍高企，H 按長期維持在 3.25%的封頂水平，選擇定息2.93%的人便能享受短期低息，這是一種「賭贏銀行」的情況。然而，如果香港減息速度較預期快，拆息及最優惠利率大幅下挫，不但跌穿封頂息率3.25%，更跌穿 2.93%的定息利率水平，便屬於「賭輸銀行」。
定息按揭對比「先p後h」及傳統Ｈ按，是否仍有著數？
不少客人向經絡按揭查詢，究竟選用定息按揭還是H按比較好，以下為2種按揭計劃的特色及好處：
| H按 | P按 | 定息按揭 | 先P後H | |
| 銀行選擇 | 各大銀行 | 各大銀行 | 2間銀行 | 2間銀行 |
| 按揭利率 | 全期H+1.3%，封頂息率為P-1.75% | P-1.75% | 首3或5年定息2.93%，其後H+1.3%，封頂息率為P-1.75% | 先2或3年為2.68%，其後H+1.3%，封頂息率為P-1.75% |
| 利率特點 | 以HIBOR加息差計算，通常設封頂息率 | 以最優惠利率P加減指定息差計算 | 在指定年期內鎖定利率 | 首階段P按，期滿後轉H按 |
| 主要優點 | 可跟隨銀行同業拆息走勢，市場選用較普遍 | 計算方式較直接，利率可隨P 調整 | 供款較容易預算，減低短期利率不確定性 | 初期可能享有較低息率，其後保留H按靈活性 |
| 申請時間 | 沒有時間限制 | 沒有時間限制 | 即日起至12月31日 | 即日起至12月31日 |
| 提取貸款時間 | 沒有時間限制 | 沒有時間限制 | 2027年4月30日前 | 2027年4月30日前 |
| 有mortgage-link嗎？ | 有 | 有 | 沒有 | 沒有 |
| 現金回贈 | 有 | 有 | 有 | 有 |
| 罰息期 | 一般為2或3年 | 一般為2或3年 | 2或3年 | 2年 |
| 適用物業 | 任何物業 | 任何物業 | 一、二手私人物業 | 一、二手私人物業 |
| 按揭類型 | 新造、轉按、套現 | 新造、轉按、套現 | 新造、轉按、套現 | 新造、轉按、套現 |
| 注意事項 | HIBOR波動會影響實際息率 | P上調時供款可能增加 | 定息期後息率、轉按限制及罰息條款需仔細比較 | 必須了解轉換時間、期滿後息率及相關條款 |
定按、先P後H按揭、H按點揀好？決策4部曲
步驟一：評估未來利率走勢預期
首先，您需要對未來市場利率，特別是銀行同業拆息（HIBOR）的走勢形成判斷。這將直接影響H按的實際供款。
現時市場上的主流H按計劃，息率一般為 H+1.3%，並設有以最優惠利率（P）計算的封頂息率。以目前市場息率計算，H按實際按息約為 3.25厘。
至於定息按揭，部分大型銀行提供約 2.93厘 的固定息率，申請人可以鎖定首2年、3年或5年的供款利率。定息期結束後，按揭息率通常會轉為與H按相若的計算方式。
「先P後H」計劃則一般提供首2年或3年優惠期，息率以 P-2.32% 計算。以相關銀行P按息率為5%作例子，現時實際按息約為 2.68厘，在三種計劃中屬於較低水平。
步驟二：確認物業類型與申請資格
除了比較息率，申請人亦要留意按揭計劃的適用物業類型、申請資格及申請期限，避免因錯過限期而無法享用優惠。
目前，定息按揭及「先P後H」計劃一般適用於一手及二手私人住宅，但未必適用於政府資助房屋。此外，部分計劃設有明確申請期限，例如需要於指定年度年底前提交申請，並於翌年4月底前完成提取貸款。
相對而言，H按通常沒有特定申請期限，物業適用範圍亦較廣，私人住宅及部分政府資助房屋均可能申請。不過，最終仍要視乎銀行政策、物業類型及申請人的個別條件。
申請前應確認以下事項
按揭計劃是否適用於目標物業；
是否設有申請截止日期；
是否需要於指定日期前完成提取貸款；
轉按、提早還款或轉換計劃是否涉及額外費用；
優惠期結束後的實際息率及計算方式。
由於銀行優惠及條款可能隨時調整，申請人不應只比較首期息率，亦應一併了解優惠期後的供款安排。
步驟三：比較現金回贈及按揭配套
按揭計劃的實際成本，不只取決於息率，現金回贈、Mortgage-link戶口及其他銀行配套同樣值得留意。
現金回贈可以直接抵銷部分按揭利息或置業開支。在上述三類按揭計劃中，H按的現金回贈通常較具競爭力，部分銀行更會提供高達兩厘多的現金回贈。不過，實際回贈金額及申請條件，仍須視乎貸款額、物業類型及客戶背景而定。
此外，H按亦較常見提供 按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link）。借款人可以將閒置資金存入指定戶口，以抵銷部分按揭貸款利息。對於手上有較多現金儲備，但又不希望一次過提前還款的人士，Mortgage-link或能提供更大的資金運用彈性。
步驟四：尋求專業意見
由於每個人的財務狀況和投資目標各不相同，建議您在做出最終決定前，諮詢專業的按揭轉介公司或財務顧問。他們可以根據您的具體情況，提供更為精準的分析和專業建議，幫助您選擇最適合的按揭方案。
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作者：經絡編輯部
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