樓市升溫除了帶動新盤熱爆，就連居屋自由市場也出現高價成交。繼鰂魚涌居屋康山花園以自由市場價1,088萬沽出，樂富富強苑近日亦以自由市場價1,100萬成交，成為全港售價最高的「居屋王」。相對於未補地價居屋，已補地價居屋單位申請按揭會有所不同，經絡按揭一次過為大家拆解。
甚麼是自由市場價格？
居屋是政府常設的資助房屋計劃，如果屬於綠表或白表買家，可以在免補地價購買單位，但物業會受限制（例如不能出租及只能售予符合資格人士）。如果把物業補地價後限制便會解除，可以放售予任何人士，此情況稱為自由市場或公開市場價。
已補地價居屋的按揭資訊：
1. 按揭成數
已補地價的居屋的按揭成數與私樓無異，1,000萬以下單位最高按揭成數為六成（上限500萬），1,000萬以上單位的最高按揭成數為五成。所以近日高成交例如康山花園或樂富富強苑，由於成交價高於1,000萬，最高按揭成數只能做到五成。以1,100成交的富強苑為例子，最高按揭貸款額為550萬，首期開支同樣為550萬。
2. 可做按揭保險
市場上有樓價1,000萬以下的已補地價居屋單位放售，此類型單位可透過使用按揭保險，申請八至九成按揭。800萬以下最高按揭成數為九成，800至900萬為八至九成按揭，900至1,000萬最高按揭成數為八成（上限720萬）。例如近日富強苑一個已補價680萬單位正在放售，承造九成按揭，首期便只需要68萬。
3. H按/P按/定息按揭
未補地價居屋的買家可以承造H按、P按或定息按揭。現時環球市場持續放水下，銀行同業拆息持續低企，H按計劃低至H+1.3%，實際按息遠低於封頂息率，能夠節省利息開支。以富強苑1,100萬樓價為例，如使用H+1.3%供樓及還款期30年及五成按揭供款，全期利息約為122萬。
| 樓價 | 1,100萬 |
| 按揭成數 | 五成，貸款額為550萬 |
| 按揭計劃 | H+1.3% |
| 實際按息（根據10/5/2021拆息計算） | 1.381% |
| 總利息（根據10/5/2021拆息計算） | $1,220,891 |
4. 壓力測試
未補地價居屋如果樓齡較為年輕，申請按揭可以毋須接受壓力測試，但如果屬於已補地價居屋，買家需要進行壓力測試才能申請按揭。例如富強苑以1,100萬成交，選用五成按揭、還款期30年及2.5%利率計算，壓力測試要求為$52,047。
| 樓價 | 1,100萬 |
| 按揭成數 | 五成 |
| 供款與入息比例要求 | $43,463 |
| 壓力測試要求 | $52,047 |
5. 最長還款年期
未補地價居屋最長還款年期為25年，而已補地價居屋的最長還款期則為30年。
| 未補價居屋 | 已補價居屋 | |
| 按揭成數 | 綠表：九成半 白表：九成 | 1,000萬以下六成(封頂位:500萬) |
| 壓力測試 | 樓齡年輕毋須做，30年樓齡以上有機會要做 | 需要 |
| 按揭計劃 | 只用P按 | 可用H按/P按/定息按揭 |
| 還款期 | 25 | 30 |
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