1
專人跟進
計算機
按揭
私人貸款
信用卡
選擇產品
$
%
更多選項

物業類型

按揭選項

按揭選項

選擇產品
$

貸款類型

$

貸款銀行

選擇產品
$

信用卡類型

合作銀行或機構

選擇產品

最低月薪要求

最低總結餘要求

合作銀行或機構

基本按揭
按揭計算機
樓價
$
按揭成數
%
%

稅費計算

物業資料
物業估價
物業類型
若本網頁未能提供你所需的物業估值,請選擇以上之「其他」選項,以便手動輸入物業地址。
按揭流程
口頭估價和預先批核
避免估值不足問題,簽合約應先向經絡按揭或銀行做口頭估價和預先批核
按揭流程
簽署臨時買賣合約
避免估值不足問題,簽合約應先向經絡按揭或銀行做口頭估價和預先批核
按揭流程
找經絡按揭幫手
盡快向約至少三間銀行申請按揭貸款,簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
按揭流程
遞交文件
臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明(如糧單、銀行月結單或存摺等,非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
按揭流程
銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
按揭流程
到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
按揭流程
完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
即時物業估值

理財教室

所有
按揭新聞
新盤按揭
新手按揭
進階按揭
理財Tips
傳媒採訪
按揭專欄
合作伙伴文章

沒有搜尋結果

熱門搜尋

Link is copied!
新手按揭

【唐樓小知識】唐樓按揭指南(按揭成數、銀行估價、樓齡、人齡、壓力測試)

2021.06.16

油尖旺及深水埗一帶唐樓由於入場費較低,3百餘萬便能買入4、500呎單位,吸引不少投資客買入。其實唐樓在正常情況下仍可造八、九成按揭,但申請按揭時要比一般私樓較為複雜。經絡按揭一次過為大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項,買入唐樓自然更一目了然。
 


甚麼叫唐樓?唐樓有甚麼好處?
唐樓於第二次世界大戰後興建的樓宇,不設升降機、約有五至八層高的住宅物業,面積約為450呎至700呎。特色是樓底高,設有騎樓。唐樓雖然歷史較長久,而且沒有升降機,但仍不乏買家自住或投資者垂青,主要原因如下:

重建因素:不少唐樓位於油尖旺、港島及土瓜灣一帶,投資者憧憬物業將來會被獲政府或發展商收購。

投資門檻低:唐樓入場費約需3百多萬,門檻較一般住宅為低。

自住吸引力:唐樓呎價平,但實用性高,而且不少設有「騎樓」,深受情侶及外國人歡迎。

比較按揭_經絡按揭

按揭成數:
原則上唐樓按揭成數與一般私人物業相若,在沒有按揭保險的情況下,1,000萬以下最高可造六成按揭(最高貸款額為500萬)。如果使用按揭保險,800萬以下最高可申請九成按揭,800萬至900萬最高可申請八至九成按揭(最高貸款額720萬),900至1000萬最高八成按揭。不過根據慣例,由於唐樓樓齡較高,較難借取高成數按揭。但如果唐樓樓齡為50年以下,仍有機會借取八成以上按揭。不過唐樓的按揭成數會受物業質素等情況影響,買入前應先向銀行初步查詢。

不少人士選擇唐樓作投資出租,但作為非自用物業,最高按揭成數只有五成。假設一個唐樓物業為500萬,首期預算便需要250萬,但如果正在收租,可把租金計算入壓力測試,如果租約有打釐印,可以把租金七成計入壓力測試,租約倘沒有打釐印,則只能計算租金六成入壓力測試。

與普通私樓一樣,如果借款人有按揭在身或收入來自非香港,按揭成數要下調一成。如果以資產價值申請按揭,最高按揭成數只有四成。
 

銀行估價:
由於不少唐樓的改動較多,銀行對於唐樓的估價會較為嚴格,會派員上門視察,因此如果單位並非交吉,必須在臨約訂明時列明容許估價人員上門。如果不涉及結構性改動,問題一般不大。如果單位經過大幅改動,銀行可能需要把還原費考慮在內,導致估價偏低。

此外,由於唐樓成交較為疏落,在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取,估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同,申請按揭時可申請多間銀行,選取較理想的估價。對於一些有管理及已經進行大維修的唐樓,會較受唐樓歡迎。
 


唐樓「樓齡」、「人齡」計算:
唐樓樓齡計算與私樓相若,大部份銀行會以「75減」樓齡計算,如果唐樓樓齡已經50年,最長還款年期只有25年(75-50年)。個別銀行會以「80減樓齡」計算,最長還款年期理論上仍能達到30年。

人齡方面,像普通私樓一樣,銀行一般會以「75減人齡」處理,如果借款人為45歲以下,仍能借取長達30年按揭,但如果在借款人已達65歲,最長還款年期只有10年,需要增加擔保人延長按揭還款期。在樓齡與人齡之間,銀行會選取以年期較短者為準。

壓力測試:
唐樓的壓力測試正常情況下與普通私樓無異,即假設利率上升3%,每月供款不得高於月入60%。但如果還款年期被縮減,要注意壓力測試能否過關。假設為一個500萬唐樓借取六成按揭,還款期做到30年及實際按息1.6%的話,壓力測試月入要求只需要$28,389,但如果還款期只有20年,壓力測試月入要求便增加至月入$34,394,增加六千多元。

 

還款期30年20年
貸款額300萬300萬
月供比率$23,707$31,794
壓力測試$28,389$34,394
每月供款額$10,498$14,615


申請按揭時間:
由於銀行需要進行實地驗樓,批核按揭時間會較一般為長,因此購買唐樓最好預算兩個半月以上成交期,讓銀行有足夠時間處理按揭申請。

唐樓劏房、僭建影響按揭:
現時不少唐樓已經改建為劏房,現時大部份銀行批核較為嚴謹,如果單位出現僭建,可能已經在土地註冊處註冊(俗稱「釘契」)。或者買入的唐樓違反地契,更有機會影響按揭申請。為了保障利益,最好先為物業進行初步查冊,了解物業是否有「命令」(order)在身。

按揭計劃:H按/P按:
標準唐樓可以使用H按或P按,在現時低息環境下,仍可選用低息的H按計劃,享受低至H+1.3%及1%現金回贈。不過,對於劏房一類唐樓,個別銀行只容許批出P按,詳情可以向經絡按揭查詢。申請唐樓按揭最穩陣方法是找按揭轉介公司幫手,由專業人士提供最適合方案。

由於唐樓按揭批核較為複雜,每間銀行對批核嚴謹度各有不同,最好申請多於一間按揭,讓按揭申請更有預算。

 



如對按揭有任何疑問,歡迎隨時透過以下方式與我們聯絡:

Whatsapp: https://wa.me/85294262288

按揭熱線:319-66688

Whatsapp:9426-2288

WeChat:mReferral-hk

 


按揭借貸力

按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險  

月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力

最低首期一覽表 | 私人貸款影響按揭申請嗎?


按揭產品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate

即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan


物業類型

一手樓花或現樓 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 舊樓按揭 | 工商舖按揭  | 車位按揭  | 大灣區按揭 | 安老按揭


置業租樓開支

上車雜費 | 印花稅 AVD SSD BSD DSD | 印花稅一覽表 | 租約印花稅 


轉按 / 加按

銀行回贈 | 轉按原因 | 轉按流程 | 移民套現


按揭陷阱

估值不足 | 借貸力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」與「分契樓」| 做咗擔保人分手點算好 | 凶宅能否做按揭 | 銀主盤能否做按揭 | 買樓收租按揭限制


上車攻略

80萬首期可以買到800萬的樓 | 月入6萬買到900萬的樓 | 自僱人士| 擔保人和借貸人的分別 | 按揭計算機 | 查冊 | 供樓減稅 | 置業流程 | 補地價 

 

 

重要提示
確認