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【唐樓小知識】唐樓按揭指南(按揭成數、銀行估價、樓齡、人齡、壓力測試)

2021.06.16

油尖旺及深水埗一帶唐樓由於入場費較低，3百餘萬便能買入4、500呎單位，吸引不少投資客買入。其實唐樓在正常情況下仍可造八、九成按揭，但申請按揭時要比一般私樓較為複雜。經絡按揭一次過為大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項，買入唐樓自然更一目了然。

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甚麼叫唐樓？唐樓有甚麼好處？
唐樓於第二次世界大戰後興建的樓宇，不設升降機、約有五至八層高的住宅物業，面積約為450呎至700呎。特色是樓底高，設有騎樓。唐樓雖然歷史較長久，而且沒有升降機，但仍不乏買家自住或投資者垂青，主要原因如下：

重建因素：不少唐樓位於油尖旺、港島及土瓜灣一帶，投資者憧憬物業將來會被獲政府或發展商收購。

投資門檻低：唐樓入場費約需3百多萬，門檻較一般住宅為低。

自住吸引力：唐樓呎價平，但實用性高，而且不少設有「騎樓」，深受情侶及外國人歡迎。

按揭成數：
原則上唐樓按揭成數與一般私人物業相若，在沒有按揭保險的情況下，1,000萬以下最高可造六成按揭（最高貸款額為500萬）。如果使用按揭保險，800萬以下最高可申請九成按揭，800萬至900萬最高可申請八至九成按揭（最高貸款額720萬），900至1000萬最高八成按揭。不過根據慣例，由於唐樓樓齡較高，較難借取高成數按揭。但如果唐樓樓齡為50年以下，仍有機會借取八成以上按揭。不過唐樓的按揭成數會受物業質素等情況影響，買入前應先向銀行初步查詢。

不少人士選擇唐樓作投資出租，但作為非自用物業，最高按揭成數只有五成。假設一個唐樓物業為500萬，首期預算便需要250萬，但如果正在收租，可把租金計算入壓力測試，如果租約有打釐印，可以把租金七成計入壓力測試，租約倘沒有打釐印，則只能計算租金六成入壓力測試。

與普通私樓一樣，如果借款人有按揭在身或收入來自非香港，按揭成數要下調一成。如果以資產價值申請按揭，最高按揭成數只有四成。

銀行估價：
由於不少唐樓的改動較多，銀行對於唐樓的估價會較為嚴格，會派員上門視察，因此如果單位並非交吉，必須在臨約訂明時列明容許估價人員上門。如果不涉及結構性改動，問題一般不大。如果單位經過大幅改動，銀行可能需要把還原費考慮在內，導致估價偏低。

此外，由於唐樓成交較為疏落，在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取，估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。對於一些有管理及已經進行大維修的唐樓，會較受唐樓歡迎。

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唐樓「樓齡」、「人齡」計算：
唐樓樓齡計算與私樓相若，大部份銀行會以「75減」樓齡計算，如果唐樓樓齡已經50年，最長還款年期只有25年（75-50年）。個別銀行會以「80減樓齡」計算，最長還款年期理論上仍能達到30年。

人齡方面，像普通私樓一樣，銀行一般會以「75減人齡」處理，如果借款人為45歲以下，仍能借取長達30年按揭，但如果在借款人已達65歲，最長還款年期只有10年，需要增加擔保人延長按揭還款期。在樓齡與人齡之間，銀行會選取以年期較短者為準。

壓力測試：
唐樓的壓力測試正常情況下與普通私樓無異，即假設利率上升3%，每月供款不得高於月入60%。但如果還款年期被縮減，要注意壓力測試能否過關。假設為一個500萬唐樓借取六成按揭，還款期做到30年及實際按息1.6%的話，壓力測試月入要求只需要$28,389，但如果還款期只有20年，壓力測試月入要求便增加至月入$34,394，增加六千多元。

還款期	30年	20年
貸款額	300萬	300萬
月供比率	$23,707	$31,794
壓力測試	$28,389	$34,394
每月供款額	$10,498	$14,615

申請按揭時間：
由於銀行需要進行實地驗樓，批核按揭時間會較一般為長，因此購買唐樓最好預算兩個半月以上成交期，讓銀行有足夠時間處理按揭申請。

唐樓劏房、僭建影響按揭：
現時不少唐樓已經改建為劏房，現時大部份銀行批核較為嚴謹，如果單位出現僭建，可能已經在土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）。或者買入的唐樓違反地契，更有機會影響按揭申請。為了保障利益，最好先為物業進行初步查冊，了解物業是否有「命令」（order）在身。

按揭計劃：H按/P按：
標準唐樓可以使用H按或P按，在現時低息環境下，仍可選用低息的H按計劃，享受低至H+1.3%及1%現金回贈。不過，對於劏房一類唐樓，個別銀行只容許批出P按，詳情可以向經絡按揭查詢。申請唐樓按揭最穩陣方法是找按揭轉介公司幫手，由專業人士提供最適合方案。

由於唐樓按揭批核較為複雜，每間銀行對批核嚴謹度各有不同，最好申請多於一間按揭，讓按揭申請更有預算。