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銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【二手樓按揭2024】買二手樓可做幾多成按揭?拆解二手樓買入程序、按揭成數、還款年期、壓力測試、人齡樓齡限制

2024.01.15

美孚新邨、太古城、黃埔花園等二手藍籌屋苑雖然已上了年紀,但由於交通方便、社區配套完善,仍吸引買家買入自住或投資。買入二手樓需要注意甚麼事項?申請按揭有甚麼要注意?二手樓估價樓齡、人齡、按揭成數方面有甚麼要注意?經絡按揭一次過為大家拆解(以下資料主要參照二手私樓,如涉及資助房屋等物業,可向按揭專員直接查詢)。
 

買二手樓可做幾多成按揭?拆解二手樓買入程序、按揭成數、還款年期、壓力測試、人齡樓齡限制

 

立即申請


買入二手樓程序


1. 評估首期預算
買入二手樓前,首先要計算買樓的開支,包括首期、按揭利息開支、印花稅、律師費及裝修費,其中首期及印花稅開支最大,可用按揭計算機進行初步預算。

2. 視察樓盤
買家可根據預算物色心儀的樓盤,首先可選擇地區及物業類型,再於地產代理網頁瀏覽心儀樓盤,再聯絡相關地產代理睇樓。選擇物業要留意住宅的樓齡、面積、位置及了解附近樓層的最近成交價,並且最好親身睇樓,了解單位質素。

3. 查冊
只要透過簡單的物業查冊,便能知道單位業主姓名、借貸狀況、物業過往歷史及狀況,如果物業由地產代理處理,可交由對方協助查冊及分析是否有潛在風險。

4. 決定業權
買入物業時如果買家只有1人,便屬於唯一擁有人(Sole Owner),毋須考慮業權問題,但如果業主涉及兩人或以上,便要考慮應選擇分權共有(Tenancy in Common)或聯權共有(Joint Tenancy)。分權共有是指業權的權益以各人所付的樓價比例分配,例如其中1名業主付出樓價25%,便享有物業1/4業權。如果對方身故,其物業權益便會成為遺產處理。聯權共有是指各人的權益或業權份數屬於均等,一旦其中一人身故,此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人。

5. 簽署臨時買賣合約
當雙方達成買賣共識,便可以簽署臨時買賣合約(俗稱「臨約」),是一份具有法律約束力的協議。簽署臨約時,買家支付樓價3%至5%訂金,俗稱「細訂」。

6. 買家申請按揭
申請按揭是置業重要一環,除了直接向銀行申請按揭,如果想比較不同銀行的按揭計劃及現金回贈,可向按揭轉介公司一次過格價。

7. 簽署正式買賣合約
簽署臨時買賣合約後14日雙方簽署正式買賣合約,買方再支付訂金,俗稱「大訂」,細訂加大訂一般為樓價的10%。期間買家律師會負責查閱物業狀況,如有問題會向賣方律師查詢。

8. 繳交印花稅
住宅印花稅需要在簽署正式合約後30日內支付,如果屬於首次置業,可以支付較低稅率的印花稅率,如果已經擁有住宅物業,便要承受較重的稅率。

9. 最後視察及收取鎖匙
臨近成交日買家驗收單位,可帶備驗樓清單或委託驗樓師進行檢驗,如有問題即時通知律師。在此時,銀行亦有機會

10. 成交日簽署轉讓契
買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契,把單位業權由賣方轉讓予買方,同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。銀行會於成交日放賣至賣家律師,再由律師轉交款項予業主。
 

立即申請

 

買入二手樓有甚麼開支?

1. 印花稅
印花稅是買二手樓最大的額外成本,如果為首次置業,印花稅稅率較低,但如果為非首次置業,印花稅會較高。


2. 經紀佣金
如果二手樓買賣以地產代理處理,買賣雙方均需支付佣金,金額由雙方釐定,一般為樓價1%,如果物業樓價為600萬,佣金便是6萬。通常在買賣成交時才向代理支付,買入物業前應與地產代理及賣方商討清楚。
 

3. 律師費
買入二手樓需要由律師處理法律程序,當中涉及包括樓契及轉讓契等文件,如果物業業權出現問題,買方律師亦會作出質詢,完成物業買賣後,又需要把資料在土地註冊處註冊,因此數千至數萬元的律師費用必不可少。

4. 利息開支
除非買家以Full Pay形式買樓,否則便需要申請按揭,以及支付相關利息支出。每間銀行的按揭計劃各有不同,比較不同按揭計劃有助節省利息支出。


5. 按揭保險費用
如果置業人士不夠首期,有需要向按證公司申請按揭保險,視乎貸款額、按揭成數、還款年期等因素而定,詳情可留意按證公司的按揭保費一覽表。一般情況下,按證公司亦會為良好信譽申請人提供保費折扣,詳情可與經絡按揭查詢進一步資料。

6. 裝修費用
如果買入二手物業缺乏裝修,或不滿意本身裝修,便需要動用資金處理,至少預算二十萬以上。
 


二手樓按揭指南

二手樓按揭計劃

選擇銀行的按揭計劃,需要留意現時市場上的按揭計劃種類,第1個是H按計劃(H按)、最優惠利率按揭(P按)及定息按揭。按揭利率的高低主要受制於美國加息或減息影響,近年銀行為搶佔生意,推出不同的按揭計劃優惠及以高現金回贈吸客。H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃,H是銀行同業拆息HIBOR的意思。供樓時間長達二、三十年,息口難免會有升跌,在息口處於低位時,H按供樓人士的利息往往遠低於鎖息上限,比P按供樓更為優惠。當息口開始上升時,如果銀行未有提高最優惠利率,仍可以用鎖息上限的息率供樓,因此現時大部份供樓人士會選用H按供樓。



二手樓按揭估價
 

買家如果買入一手樓,短期內毋須理會物業估價問題,但買入二手樓便要注意估價的高低。物業估價會受到物業成交、樓齡、物業質素、物業類型、樓層、座向、附近環境等因素影響,每間銀行會自行委託估價行進行估價,估價的結果會影響按揭最終批出的貸款額。假設二手樓單位的成交價為500萬,業主打算申請六成按揭,理論上能獲取300萬,但如果銀行估價只有450萬,最終批出的按揭貸款額只有270萬,買家的首期便要額外增加30萬。

銀行對於市場上不少另類物業未能提供估價,其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上沒有定義,通常是單位內發生的不自然死亡個案,如自殺及謀殺案等。由於市場上沒有公開的資料紀錄,估價行內部才有自己的凶宅紀錄,所以每間估價行對凶宅的估價,可能出現差異。如果單位變成凶宅,銀行估價不單止影影響涉事單位,有時更會影響同層或上下樓層的單位。

 

二手樓按揭成數


二手樓買家需要根據金管局的指引申請按揭,1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭,1500萬以上−1,750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1,050萬港元),1,750萬−3,000萬可借60%,3,000萬以上−3,600萬以下可借50%-60%(貸款額上限1,800萬港元),3,600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成,以資產水平審批的按揭,不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。有關措施將於2023年7月7日即時生效。如果物業是出租,最高按揭成數為五成。


按揭保險方面,1,000萬元或以下的物業,最高按揭保險成數維持九成,1,000萬元以上至1,500萬元的物業,最高按揭保險成數為八成(貸款上限900萬元)及1,500萬元以上至3,000萬元的物業,最高按揭保險成數為七成。

 

不過,如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型(如村屋),按揭成數會出現不同變化,詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。另外,按揭成數會受到供款人的財務狀況出現不同變化,有機會削減按揭成數。

 

二手樓按揭最長還款年期
 

二手樓按揭最長還款年期為30年,但會受於物業年齡(樓齡)及借款人的年齡(人齡)而出現變化。現時銀行一般會以「75-樓齡」判斷最長還款年期事宜,如果樓齡已經屆滿45年以上,銀行未必會批出30年樓齡。個別銀行會考慮以更高彈性批核按揭還款期,盡量延長借款人的還款期,詳情可以向經絡按揭查詢。

另外,銀行亦會考慮借款人的年齡作為最長還款期的批核因素,並同樣以「75-」作為指標。如果申請人在45歲以上,銀行也有機會縮減按揭還款年期。如果借款人已到達一定年紀,可考慮加入較後生的擔保人,銀行便會以後者的年歲作為批核標準,讓他更輕易通過銀行的批核。

 

二手樓按揭壓力測試


申請二手樓按揭需要進行壓力測試,當利率上升2%,每月供款不得多於月入60%。選擇H按的供樓人士,由於H按計劃通常設有封頂位/鎖息上限,例如H按計劃是H+1.3%,封頂位為P-1.75%,P為5.875%時,鎖息上限下最高的實際按息為4.125%。每月供款不能超過入息的60%計算,是以4.125%+2%=6.125%計算。如果本身有按揭在身,壓力測試要求會更為嚴謹。
 

 

二手居屋按揭

二手居屋現時有兩批人士可以買到,第一批為現時的公屋租戶,可以用綠表身份選購未補地價的二手居屋,雖然樓價未必夠新居屋優惠,但入場費仍比一般私樓為低,而且地區選擇亦會較多。另一批人是抽中白居二的人士。

綠表人士申請二手居屋詳情,可參考綠表人士申請二手居屋按揭攻略
白表人士申請二手居屋詳情,可參考白居二按揭攻略

二手綠置居按揭

綠置居是綠表置居計劃簡稱,讓公熙居民交出公屋後,可以購入有折扣率的新落成公屋單位,此項計劃成為公屋租戶另一個上車階梯。綠置居單位為未補價資助房屋,新單位最高按揭成數為九成五,最長還款期為30年。有關單位日後如想在二手市場放售,除了要留意屋苑的禁售期,按揭成數及還款期情況與二手居屋類似,想知詳情,可留意二手綠置居按揭懶人包。

二手房協樓按揭


二手房協樓按揭與居屋不一樣,如果借取九成高成數按揭,便需要申請按揭保險,需要提交入息文件及進行壓力測試。至於能否借夠30年,需要考慮人齡及樓齡的因素。

想知詳情,可留意以下文章:
房協樓物業種類+按揭入門(按揭成數+還款年期+利率+壓力測試)

二手村屋按揭


村屋能讓業主享受更大的居住空間,部份單位入場費較私人屋苑低,不過申請按揭時要注意,最高按揭成數不得超過八成半,而且估價較為嚴謹,銀行有機會批不足按揭,買家需要預備額外首期。村屋按揭可選用H按、P按,不過並非每間銀行均會接納村屋按揭申請。

想知更多詳情?可留意村屋類型、按揭成數、按保費用、估價、人齡樓齡懶人包
 

凶宅按揭


凶宅市價比一般單位為低,是因為中國人認為凶宅不吉利,抗拒買入及居住,導致凶宅成交欠理想。因此銀行估價及審批按揭申請時,考慮到單位轉售困難及樓價折讓問題,在按揭成數及還款年期採取非常嚴謹態度,甚至不會批出按揭。
想知更多凶宅詳情,可參閱凶宅按揭懶人包
 

唐樓按揭


唐樓泛指樓高五至八層、沒有升降機的住宅物業。唐樓雖然歷史較長久,而且沒有升降機,但由於具備重建因素,而且實用性高,深受外國人歡迎租住,故仍深受投資者歡迎。

要為唐樓申請按揭,唐樓按揭與一般私樓沒有太大分別,不過由於很多唐樓的樓齡已經超過50年,而銀行會採用「75-」計算最長還款年期,所以申請唐樓按揭未必借到30年。另外,銀行對於唐樓的按揭批核會較長,亦有機會派員驗樓,因此按揭批核時間有機會較長。

如想知道更多唐樓按揭詳情,可參閱唐樓按揭懶人包

二手公屋按揭

「租者置其屋計劃」讓公屋租戶以低價錢上車,現時有39個屋邨納入計劃之列。根據現時房委會規定,租置單位在首次發售第3年開始,可以在無需補地價下在居屋第二市場轉售給合資格人士。如想知道租置公屋的懶人包資訊,可留意公屋按揭懶人包
 

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