上回笔者分享近期一手市况的置业常态—买家倾向选用「建期」付款，藉以「波叔plan」以高成数按揭上车。其实不只一手市场，笔者根据近年的按揭数据分析买楼人士的借贷趋势，从中得出买家多出现「高金额」、「高成数」以及「高年期」的「三高」现象。
根据差饷物业估价署数据显示，2021年全年私人住宅售价指数报392.7点，按年升3%，并创有纪录以来的年度新高。楼价上升配合「新按保」政策，借贷金额亦随之上升。金管局最新数字反映，4月平均住宅按揭贷款金额按月增加6万元至513万元，创有纪录以来新高。而「波叔plan」推出后，将推动换楼市场交投，千万元以上物业交投将有上升空间，料贷款金额或会进一步上升，从而造成「高金额」的现象。
「高成数」现象则可从金管局及香港按揭证券有限公司（按证公司）的数据反映出来。金管局最新数字显示， 4月住宅按揭比率报58.6%，创自11年半新高。另一方面，从按证公司资料所见，2011至2019年期间的每年新取用按揭保险宗数一直维持1万宗以下水平，但自2019年10月「林郑plan」推出后，每年宗数实时急升， 2020年全年宗数按年急增1.24倍至18,554宗，2021年全年宗数按年再增28.5%至23,846宗，并破有纪录以来新高。虽然今年初本港楼市交投受疫情影响，使按保宗数曾一度回落，但自今年2月「波叔plan」推出后，按保宗数再次回升，当中5月新批出按揭保险宗数及金额均连升三个月，宗数创有纪录以来次高，金额更创有纪录以来的新高，相信「高成数」按揭将成置业新趋势。
然而楼价高企，要通过压力测试亦不容易，近年借贷人倾向「高年期」，即增加按揭年期以便更易通过银行的入息审查。以贷款额500万及还款年期为20年计算，买家在压力测试下的最低入息为$57,324；如还款年期增至28年，最低入息则可减至$48,664。金管局最新数字亦显示4月住宅按揭的平均还款年期为333月（27.75年），为有纪录以来最高位。
虽然「三高」助买家更易置业，但要留意「走盏位」亦会较少，如遇上估价不足或银行批核条款有落差，买家随时要补钱上会。因此，建议有意置业人士凡事留一手，避免借得太尽，同时亦应预留多一些备用资金作日后缓冲。
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