若2020年为充满艰难及考验的一年，2021年则是充满挑战及希望的一年。这一年，全球虽然继续受新冠肺炎疫情影响，但多国奋力抗疫，并且积极投入振兴经济的工作，期望不久将来全球将走出疫情的阴霾。
香港除了一直严防疫情输入，同时亦积极推行疫苗接种。经过多月的努力下，经济渐见起色，失业率连跌9个月至4.1%，全年GDP增长预测升至6.4%。楼市方面，8月份私人住宅售价指数达398.3，创有纪录以来新高，首11月一二手住宅注册宗数按年升近3成，可谓「价量齐升」。按揭市场亦同样造好，首10月新取用按揭贷款额及宗数比去年同期分别上升近3成半及近2成半，贷款额更创有记录的首10月新高。展望2022年楼按市场，笔者作出了5大预测。
1. 美加息港P不跟随 实际按息或挑战两厘以上
美联储自2021年11月启动缩减买债规模，最近一次议息更加大「收水」规模至300亿美元，市场普遍认为此举将为2022年加息揭开序幕。是次量化宽松规模比以往更大更急，笔者预期「收水」及加息的速度或比以往更快，加上各种经济因素支持，料加息周期最快或于2022年中开始，估计年内美国或加息最少两次。香港方面，现时本港银行结余仍维持约3,800亿元的甚高水平，相信仍有不少缓冲空间不跟随加息（最优惠利率P）。不过，金管局第三次宣布增发外汇基金票据，料未来银行结余将逐步减少。加上美元转强导致拆息轻微上升，料2022年首季一个月拆息将维持0.4厘以下，实际按息有机会升至1.7厘，但仍属历史偏低水平，对使用H按计划供款的人士影响仍然轻微。
2. 经济全面复苏 现楼及楼花按揭宗数升近1成
2021年香港虽仍受疫情影响，但楼市旺势一直未减，当中二手住宅市场表现尤其出色。根据土地注册处数据显示，今年首11月二手住宅注册宗数比去年同期升逾3成，首11月一手住宅注册宗数则按年升近两成。按市方面，首11月现楼按揭宗数按年升近2成半，首11月楼花按揭宗数则按年减少逾2成。寄望2022年疫情见曙光，加上经济向好等因素刺激楼市，楼市将「疫后重生」，料2022年现楼及楼花按揭宗数按年升约1成。
3. 新取用按揭及新批转按数字有望升5至10%
根据金管局住宅按揭统计调查，去年首11个月新取用按揭金额及宗数分别为3,631.84亿元及75,976宗，对比2020年同期分别上升34.3%及23.6%。笔者认为，去年楼市畅旺带动按揭宗数上升，料楼价于今年走势仍然强劲，按揭数字将继续增加。此外，去年首11月转按金额及宗数分别录得966.5亿元及22,779宗，比去年同期分别上升65.8%及41.4%。如前言所料，料今年楼市乐观，加上部份业主或把握低息尾班车，于加息前转按并锁定低息，料年内新取用按揭及转按金额及宗数仍有轻微5至10%的上调空间。
4. 年内通关在望 料内地及新港人按揭占比挑战三成
虽然香港疫情或再度严峻，但笔者料待疫情放缓后年内仍有机会通关。事实上，部份内地客及新港人已「偷步」入市。根据税务局最新公布数字显示，去年11月份反映境外买家或公司客入市的买家印花税（BSD）录得117宗成交，按月升67%。而首11个月涉及BSD的成交个案为844宗，较去年全年高出约26%。相信未来通关有助北水重临，自内地多个城市实施「限价」、「限购」、「限贷」等措施，资金有机会流入香港楼市。此外，从经络按揭研究部的「经络客源分布走势图」中所见，自去年7月起，内地及新港人按揭客户的占比有上升的趋势，11月份分别达到4.4%及23.2%，料通关后内地及新港人按揭客户占比将共占逾三成，成为香港楼市的其中一个新动力。
5. 经济走出低谷 楼市价量齐升
总括以上数点，料香港楼市将在「加息无期」、全民努力下，如「疫情受控」、「通关在望」、「经济复苏」等利好因素支持下，楼市将「稳中求胜」，全年楼价及成交量反复向上，一二手住宅注册宗数升5至10%，楼价亦有望升3至5%，但有意入市的买家亦要注意市况，并量力而为。
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