【按揭基本功2024】买楼前防伏必读！甚么叫H按？P按？压力测试？按揭成数？

香港住宅物业抗跌能力强，故又称为「砖头」，深受自用买家及环球投资者所喜爱。要在香港买楼上车其实不是想像中困难，只要根据自己收入找可应付的楼价及首期，知道住宅按揭的基本知识，便能顺利置业。其中按揭是置业流程中重要及复杂的一环，本文将为大家介绍按揭申请最基本术语，让大家上车更加有把握。

几时要申请按揭？

买家通常在签订临时买卖协议后，便可申请银行按揭。

两大按揭类型：H按、P按

H按意思
H按是指以银行同业拆息为基础计算的按揭计划，H是银行同业拆息HIBOR的意思。H按是现时最多人使用的按揭计划，不论是私人屋苑、单幢楼、村屋、唐楼、居屋及绿置居单位均可选用，而且市场上有1、3、6及12个月的拆息档期可供选择，但多数会选1个月港元香港同业拆息计算。

银行同业拆息是指本地银行之间互相拆借的利率，当银行体系结余下跌时，拆息一般会上升；当银行体系结余充裕时，拆息会下跌。银行公会每日早上会更新当日的拆息，大家可以作为参考。而经络按揭亦会更新近期的拆息走势，让大家知道第一手按揭资讯。

H按特色
H按通常设有锁息上限：由于香港银行同业拆息每月均会有变化，H按的每月供款并不一样。为免在拆息上升时增加供楼开支，大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」（或称「封顶位」），当利率高于锁息上限的利率，便可以使用锁息上限的利率供楼。

P按意思
P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划，当中的P是指最优惠利率（Prime Rate），即每间银行为优质客户提供的基本贷款利率。除了按揭贷款，私人贷款、信用卡及存款户口息率均会受最优惠利率影响。

P按特色
每月供款较H按稳定：P按会较稳定，主要由于最优惠利率的变动会较以银行同业拆息为少。

P按的不足之处
在低息环境下，银行同业拆息通常较低，使用H按的实际按息会较为便宜，因此大部份人士均会选用H按。

定息按揭
定息按揭计划由香港按揭证券有限公司推出，目的是为买楼人士提供其他的按揭选择，以减低利率波动带来的风险。定息按揭计划分为10年、15年及20年期，利率介乎4.5%至4.8%。

定息计划特色
1. 无需进行压力测试：申请人无需进行压力测试，只需要符合供款与入息比率要求即可，即每月供款不得高于月入50%。

2. 息率稳定：不用担心将来息口会否有变，供楼开支较为稳定

定息按揭坏处
在低息周期，无法享受低息供楼的优惠。

按揭利率计算方法 (供楼利息)

买楼并非选择全额付款full pay，便要向银行申请按揭供楼，而究竟及供楼利息要支付几多，要视乎楼价、按揭计划、按揭成数、是否需要缴付按揭保险费等因素。

拆解新按、转按与加按

新按

新造按揭／新按是指买入物业时承造的按揭。例如买家以600万购入新葵芳花园单位，承造7成按揭，按揭贷款额为420万，此便属于新造按揭。

转按

转按是指把原有的按揭贷款转往另一个贷款机构，把物业转按能够赚取现金回赠及获得更优惠的按揭计划，另外转按可分为「平手转按」及「转按套现」，如果选择平手转按，是指没有改变剩余还款额，转移至向另一间银行借贷。但如果透过转按过程获得资金，便属于「转按套现」。

转按好处

1. 甩走发展商唿吸Plan或二按

在购买新盘时，发展商会提供吸引的按揭计划，这些计划通常在首两、三年享有低息优惠，但在过后便要捱高息，如果物业估价上升，便可以透过转按及时使用银行的低息按揭计划。

2. 甩走按揭保险

按揭保险能够帮助买家以高成数按揭置业，但问题是规定只能作自用，不能作出租用途。如果出现物业升值，而借贷额佔物业估价的比重下跌，可能已经不需再用按揭保险也能偿还贷款。借款人便可以透过转按退保，而且如果首年退保，可获发40%保费，第二年退回25%，第三年退回15%。

加按

当业主急需现金周转，可考虑利用物业加按套现。加按套现是指为已按的物业向同一间银行重新申请按揭，从而套取更多资金。加按套现的最佳时机是当物业有升值，估价高于买入价格，重新申请按揭后，新批出的贷款额便更高，从而获得现金周转。

一般按揭成数

以「供款与入息比率」为基础的新申请贷款 

以「资产水平」为基础的新申请贷款 

按揭保险计划 (适用于物业价格$3,000万或以下)

*适用于首次置业人士

压力测试(金管局于2024年2月宣佈暂停)

压力测试是金管局于2010年开始提供的逆周期措施，现时申请按揭需要经过两个关口，第一个为「供款与入息比率」，每月供款不得高于每月收入50%；另一个是压力测试，需要假设最优惠利率加2%，每月供款不得多于每月收入60%。例如锁息上限的实际按息为3.5%，压力测试要求便是3.5%+2%=5.5%。

压力测试会受多项因素影响，其中最大因素为楼价及按揭成数，以100万的贷款额、按揭利率3.5%、供款期30年计算，供款与入息比率不得高于$8,981，压力测试要求下供款不得高于$9,463。

(以实际按息4.125%，还款期30年计算)

随着金管局于2024年2月宣佈暂停金管局压力测试措施，现时申请按揭，每月供款不超过月入50%即可。

罚息期

申请按揭时，银行职员会提醒按揭会设有罚息期，在指定时限内如果转按至其他银行，原有银行会收取手续费。罚款期一般为2至3年。

新盘按揭攻略

不少人钟情买一手楼/新盘，发展商有推出不少优惠的付款计划吸客，而每种付款方法均有机会影响按揭申请。现时新盘主要有两种供款方法，第一种为楼花时期已经开始上会，称为即供付款，第二种为正式收楼前才上会，称为建期付款。

楼花按揭及建期按揭的按揭成数

不少新盘兴建时间需时几年，「楼花」按揭是指一手物业未落成之前已拥有物业的拥有权，好处是发展商通常会提供较多优惠，自从政府于2023年放宽楼花按揭，其按揭成数已经与建期睇齐。建期的好处是在收楼前才申请按揭，不过选择建期付款要注意按揭风险，例如届时借款人的收入可能与现时有所出入，或者物业估价不似预期，均会影响按揭的最终获批的借贷额。

发展商按揭还是银行按揭好?

为了鼓励大家买入新盘，发展商会与财务公司合作推出优惠的按揭计划，好处是买家申请发展商按揭时，无需进行压力测试，所以又被称为「唿吸Plan」。不过，发展商按揭的坏处是当蜜月期（大概2至3年）过后，有机会要承受高利息，届时业主要再转按才能以较低利息供楼。

住宅／二手楼按揭攻略

二手住宅的按揭较一手楼简单，如果不选用高成数按揭／按揭保险，3,000万或以下的按揭成数上限为7成，3,000至3,500万的按揭成数上限为60-70%(上限2,100万)，大于3,500万按揭成数上限为6成。

如果申请按揭保险，1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数维持九成，1,000万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数为八成（贷款上限900万元）及1,500万元以上至3,000万元的物业，最高按揭保险成数为七成。

不过，如果买家打算买入的是资助房屋或其他房屋类型（如村屋），按揭成数会出现不同变化，详情可留意居屋及村屋按揭的文章。

二手楼住宅按揭注意事项

1. 物业估价

买入二手楼要注意物业估价的高低，估价的结果会影响银行最终批出的按揭成数。物业的估价会受物业质素及市况等因素影响，银行会委託不同估价行进行评估。如想初步知道心仪住宅物业的的估价，可参考经络按揭的中银网上估价服务。

2. 注意人龄及楼龄

二手住宅按揭最长可做到还款30年，但会受借款人的年龄及楼龄而影响，人龄方面，现时银行普遍会以「75减人龄」及「75减楼龄」计算最长还款期。例如一个借款人的年龄为50岁，其最长还款年期理论上为25年。或者一个楼龄达60年的物业，其最长还款年期理论上为15年。

如何取得按揭Mortgage-link户口？

不少按揭计划会设有高息的mortgage-link计划，即可以把额外资金放入高息存款户口，享有高息的存款额为剩余按揭贷款额一半。透过使用mortgage-link，可以节省不少利息开支。如果你有充裕的资金，选用有mortgage-link的按揭计划一般会较为着数。Mortgage-link的特色是户口属于活期存款，一旦生活出现突发事情需要资金，户口内的资金可以随时提取。例如现时按揭剩余贷款额为200万，Mortgage-link的高息存款额上限便是100万。

Mortgage-link特色

与按揭利率一致：即假设按揭贷款实际利率为3%，按揭存款挂勾户口的利率亦同样为3%。不论是私人屋苑、资助房屋（如居屋），是否使用按揭保险，也有银行愿意提供Mortgage-Link计划。

H按、P按计划皆有Mortgage-link：H按、P按或定息按揭，均有银行提供Mortgage-Link计划，但一般只限于住宅按揭（不论是私楼还是资助房屋），而工厦、商厦、舖位及车位的按揭计划则没有Mortgage-Link，而商业客户也不会获得Mortgage-Link计划。

Mortgage-link有甚么好处?

1. 悭息：由于高息户口享有与按揭息率一致的利率，比银行一般的银行活期息率高出一截，所以获得的利息更多，等于对沖部份按揭利息支出。

2. 活期存款较弹性：由于Mortgage-link属于活期存款户口，当有资金需要，可随时提款以应付紧急开支，所以非常适合存放备用资金，节省利息开支。

甚么叫按揭转介？

银行的按揭计划五花八门，如果买家或业主不清楚应选用哪个银行的按揭计划最适合自己，不妨找按揭转介公司帮手，按揭转介公司不会向客人收取手续费，只会向银行或财务机构收取佣金。如想知道不同银行的最新按揭计划，可浏览【经络按揭转介比较网页】。