新聞專欄
4月
01

【壓力測試】買樓壓力測試定義、計算方法、按揭保險影響、更易過壓測指南

在香港置業至少要七位數字,絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車,但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。究竟甚麼是壓力測試?怎樣才能通過?如果壓測「危危乎」又可怎辦?經絡按揭一次過拆解當中奧妙。



甚麼是供款與入息比率(DTI)?
在認識壓力測試前,首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例,例如每月按揭供款為20元,每月入息為40元,供款與入息比率便是50%。


甚麼是壓力測試?
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施,要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後,供款與入息比率不得高於月入60%,確保借款人即使在利息上行時,也能有足夠負擔能力應付樓價。


壓力測試如何計算?
如果把物業用作自住用途,借款人又沒有其他按揭在身的情況,供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按,會以H按封頂位計算,例如H+1.3%,封頂息率為2.5%,銀行便會以3%+2.5%=5.5%計算壓力測試。此為最簡單情況,壓力測試的門檻會受多項因素影響,下文會再詳解。


假設打算買入800萬物業,申請六成按揭,約以利率2.5%及供款30年計算,每月供款約為$18,966。供款與入息比率要求為$37,932,壓力測試要求約為$45,423。

壓力測試高低與甚麼因素有關?
1. 首期/按揭成數:如果置業首期愈多,按揭成數愈低,需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業,擁有首期300萬,壓力測試要求為$28,389,但如果首期只有240萬,壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。

首期

按揭成數

壓力測試要求

300萬

50%

$28,389

240萬

60%

$34,067

(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)

2. 樓價:假設月薪及首期一樣,樓價愈高,壓力測試要求會愈高。如果樓價由600萬上升至800萬,壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。

樓價

壓力測試要求

增加

600萬

$34,067

/

800萬

$45,423

+$11,356

(以還款期30年及息率2.5%計算,以上例子只供參考)

壓力測試在甚麼時候出現變化?
按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則,事實上會受多項因素出現轉變,包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。 

情況

壓力測試要求

假設申請人在申請按揭時沒有任何按揭在身,或沒有做任何擔保,物業為自用

60%

申請人收入來自香港以外地區

50%

非自用/出租物業

50%

申請按揭時已經有按揭在身/任擔保人

50%

非自用物業+收入來自香港

40%

有按揭在身+收入來自香港以外地區

40%

非自用物業+有按揭在身+收入來自香港以外地區

40%

 

按揭保險對壓力測試的影響:
按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還,如果選擇一次付清,按保費用毋須計入壓力測試,但如果選用加借攤還,便需要計入壓力測試。假設800萬借九成按揭,按揭還款期30年及以2.5%利率計算,如選擇當初一次付清,壓力測試要求為$68,135,但如果選擇每月攤還,壓力測試要求便上升至$71,541,由於兩者相距數千元,申請按揭保險前,可先向經絡按揭查詢。


有甚麼方法可以更容易過到壓力測試?
雙糧、花紅、佣金:
如果雙糧在僱傭合約中有列明,是可以完整計入壓力測試,打散12個月放入月薪中計算,例如月薪為5萬兼有雙糧,銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算,但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算,惟個別銀行可能出現折讓。


租金收入:
如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印,可以把租金收入中的七成計入壓力測試,例如租金收入為$20,000,便可以把$14,000計入壓力測試。但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租,便只能以擬租金收入計算,約為租值的六成。


兼職及自僱收入:
兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書,同樣可以計入壓力測試,不過每間銀行的計算方法及要求各有不同,最好把自己情況告訴按揭專員,由對方介紹最能提供幫助的銀行。


壓力測試少少過界,銀行是否有靈活措施?
銀行批核按揭申請,除了根據現行機制檢討準則,亦會人性化處理申請,如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好,但壓力測試稍為超標,銀行有機會給予彈性過關。我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。不過由於每個個案會以獨立情況處理,加上每間銀行的處理手法各有不同,難以一概而論,如有需要可直接向按揭專員了解清楚。


甚麼人士能夠豁免壓力測試?
使用按揭保險的首置人士:如果符合按揭保險新例下首次置業的資格,有機會獲得豁免壓力測試。不過個別銀行仍有機會要求進行壓測。


綠表人士/白表人士:如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士,申請銀行按揭時,一般情況下可以獲得豁免壓力測試,不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。另外,如果選擇一些較舊的二手居屋,基於房委會擔保期已過或接近完結,仍有機會需要進行壓力測試。

債務會否計入壓力測試?
信用卡欠款及私人貸款的債務均會計算入壓力測試。銀行處理按揭申請時,會翻查對方的紀錄,信用卡欠款如果經已還清,不會計進壓力測試,但如果信用卡以分期貸款還款,銀行便會計進壓力測試。這樣的情況同樣應用於私人貸款,根據我們經驗,不少按揭申請人會忽略已申請的貸款(例如車會),申請前可以先行查閱信貸報告。


如何壓力測試真的過不到,怎辦?
1. 增加擔保人
如果最終無法通過壓力測試,又無法負擔壓外首期,可以考慮增加擔保人,讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。


2. 以資產計算入息
對於擁有較龐大資產但入息不足的人士,可考慮用資產水平申請按揭,最高按揭成數為四成。

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