【唐樓按揭2024】想掃300萬以下唐樓？最新按揭成數、銀行估價、樓齡、人齡影響

油尖旺及深水埗一帶唐樓由於入場費較低，3百餘萬便能買入4、500呎單位，吸引不少投資客買入。其實唐樓在正常情況下仍可造高成數按揭，但申請按揭情況可能比一般私樓較為複雜。經絡按揭一次過為大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項，買入唐樓自然更一目了然。

甚麼叫唐樓？唐樓有甚麼好處？

唐樓於第二次世界大戰後興建的樓宇，不設升降機、約有五至八層高的住宅物業，面積約為450呎至700呎。特色是樓底高，設有騎樓。唐樓雖然歷史較長久，而且沒有升降機，但仍不乏買家自住或投資者垂青，主要原因如下：

• 重建因素：不少唐樓位於油尖旺、港島及土瓜灣一帶，投資者憧憬物業將來會被獲政府或發展商收購。
• 投資門檻低：唐樓入場費約需3百多萬，門檻較一般住宅為低。
• 自住吸引力：唐樓呎價平，但實用性高，而且不少設有「騎樓」，深受情侶及外國人歡迎。

立即申請

唐樓按揭成數

唐樓按揭成數原則上與一般私人物業相若，如果買入物業自用，3,000萬或以下的唐樓最高按揭成數為7成，3,000-3,500萬為6成至7成 (不超過2,100萬)，3,500萬或以上為6成。如果打算買入唐樓收租，出租物業最高按揭成數6成。不過唐樓的按揭成數會受物業質素等情況影響，買入前應先向銀行初步查詢。

不少人士選擇唐樓作投資出租，但作為非自用物業，最高按揭成數只有6成。假設一個唐樓物業為500萬，首期預算便需要300萬，但如果正在收租，可把租金計算入入息審查，如果租約有打釐印，可以把租金7成計入壓力測試，租約倘沒有打釐印，則只能計算租金6成入壓力測試。 

唐樓銀行估價

由於不少唐樓的改動較多，銀行對於唐樓的估價會較為嚴格，會派員上門視察，因此如果單位並非交吉，必須在臨約訂明時列明容許估價人員上門。如果不涉及結構性改動，問題一般不大。如果單位經過大幅改動，銀行可能需要把還原費考慮在內，導致估價偏低。

此外，由於唐樓成交較為疏落，在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取，估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。對於一些有管理及已經進行大維修的唐樓，會較受唐樓歡迎。

唐樓「樓齡」、「人齡」計算

唐樓樓齡計算與私樓相若，大部份銀行會以「75減」樓齡計算，如果唐樓樓齡已經50年，最長還款年期只有25年（75-50年）。個別銀行會以「80減樓齡」計算，最長還款年期理論上仍能達到30年，不果情況只供參考，詳情可向按揭轉介公司查詢。

人齡方面，像普通私樓一樣，銀行一般會以「75減人齡」處理，如果借款人為45歲以下，仍能借取長達30年按揭，但如果在借款人已達65歲，最長還款年期只有10年，需要增加擔保人延長按揭還款期。在樓齡與人齡之間，銀行會選取以年期較短者為準。

唐樓按揭入息下限

過往唐樓按揭的壓力測試正常情況下與普通私樓無異，即假設利率上升2%，每月供款不得高於月入60%。2024年金管局暫停壓力測試，只需符合供款與入息比率(DTI)，即每月供款不得高於月入50%。

唐樓按揭申請時間
 

由於銀行需要進行實地驗樓，批核按揭時間會較一般為長，因此購買唐樓最好預算兩個半月以上成交期，讓銀行有足夠時間處理按揭申請。 

唐樓劏房、僭建影響按揭

現時不少唐樓已經改建為劏房，現時大部份銀行批核較為嚴謹，如果單位出現僭建，可能已經在土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）。或者買入的唐樓違反地契，更有機會影響按揭申請。為了保障利益，最好先為物業進行初步查冊，了解物業是否有「命令」（order）在身。 

唐樓可選擇的按揭計劃
 

標準唐樓可以使用H按或P按，不過，對於劏房一類唐樓，個別銀行只容許批出P按，詳情可以向經絡按揭查詢。申請唐樓按揭最穩陣方法是找按揭轉介公司幫手，由專業人士提供最適合方案。

由於唐樓按揭批核較為複雜，每間銀行對批核嚴謹度各有不同，最好申請多於一間按揭，讓按揭申請更有預算。

唐樓按揭FAQs：

1.唐樓如果有僭建被釘契，會否影響按揭申請？

如果唐樓的僭建不涉及更改主力牆或結構改動，按揭批核一般不受影響。但測量行可以會計算還原費用。不過，如果唐樓的有僭建物被釘契，有機會影響按揭批核申請。

2. 唐樓可否申請高成數按揭？

可以，但銀行會同時根據人齡及樓齡進行按揭批核，樓齡必須以「75-」計算。

3. 為甚麼申請唐樓按揭最好找按揭轉介公司？

由於並非每間銀行均會批出唐樓的按揭貸款，按揭轉介公司能提供會做唐樓按揭的名單，以及為客人比較每間銀行的按揭計劃。