「先P後H」按揭計劃2026｜首2年或3年低至2.68％、月供慳息比較及申請條件

近年香港按揭市場的產品選擇愈來愈多，銀行除了提供傳統 H 按及 P 按，亦相繼推出定息按揭及不同形式的混合利率計劃，讓準買家、轉按業主及有套現需要的人士，按自己的財務狀況及利率風險取向作出選擇。銀行最新推出「特優先P後H」按揭計劃，首2年或3年可享特優 P 按，實際按息低至 2.68%；優惠期結束後，按揭利率會自動轉為 H 按。本文將全面拆解「先P後H」按揭計劃的利率、申請條件、適用貸款類型、月供及慳息效果，並分析計劃對 P 按市場的潛在影響。

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重點摘要

「特優先P後H」按揭計劃的首2年或3年特優P按為P減2.32%；以 P 為5%計算，實際按息為2.68%。優惠期後自動轉為 H 加1.3%，並設有 P 減1.75%的封頂息率。以貸款額500萬元、還款期30年計算，首階段每月供款約20,227元，較以3.25厘計算的 H 按封頂息率每月節省約1,533元。

「先P後H」按揭計劃是甚麼？

「先P後H」按揭是指按揭貸款在首階段先採用 P 按，其後再轉為 H 按。銀行今次推出的計劃，讓合資格客戶在首2年或3年享有較低的特優 P 按，期滿後則自動轉用 H 按，兼顧短期慳息及日後跟隨市場利率變化的靈活性。

先P後H按揭計劃重點

*以上資料根據所提供的計劃資料整理，實際利率、優惠、適用條款及批核結果以銀行最新公布及銀行最終批核為準。

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先P後H計劃重點：

首2年或3年實際按息低至2.68厘

計劃首階段採用「特優 P 按」，年利率為 P 減2.32％。若以現時最優惠利率 P為5％計算，實際按息即為：

5％ − 2.32％ = 2.68％

以 P 按計算的好處，是供款利率會跟隨銀行最優惠利率變動；不過，由於P可能因應市場環境及銀行資金成本調整，準借款人仍應考慮未來利率變化對供款的影響，而不應只比較首階段的優惠息率。

優惠期後自動轉為 H 按，設有封頂息率

當首2年或3年的特優 P 按期滿後，貸款會自動轉為 H 按，利率為 H 加1.3％，同時設有 P-1.75%的封頂息率。

若以P為5%計算，封頂息率為3.25%。換言之，當 H 加1.3厘高於指定封頂息率時，實際供款息率會以封頂息率計算。對借款人而言，封頂息率可提供一定的供款保障，但仍需留意 H 按息率、P 的變動方式、鎖息期、現金回贈及其他貸款條款。

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先P後H按揭適用於哪些人士？

計劃涵蓋的貸款用途較廣，以下人士均可考慮向銀行或按揭轉介顧問查詢：

1. 首次置業人士

首置人士通常較關注置業初期的現金流及每月供款。若首2年或3年可享較低按息，便有機會減輕初期供款壓力，並預留更多資金應付裝修、家具、印花稅及其他置業開支。

2. 換樓人士

換樓人士可能同時面對新居首期、臨時住宿及舊居出售等資金安排。較低的首階段按息，有助買家在過渡期內規劃現金流。

3. 轉按人士

現有按揭客戶可比較原有按揭計劃與新計劃的實際成本，包括息率、現金回贈、轉按費用、律師費及任何提前還款或罰息安排。不能只以新計劃的表面息率判斷是否值得轉按。

 4. 物業套現或加按人士

有資金需要的物業持有人，可了解計劃是否適用於物業套現及加按貸款。不過，套現會增加貸款額及利息支出，申請人應先評估還款能力，並預留利率上升的緩衝空間。

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先P後H按揭月供及慳息比較

以下以貸款額500萬元、還款期30年作比較，並假設採用等額本息還款方式：

以首階段2.68厘計算，「先P後H」計劃每月供款約20,227元，較3.25厘的 H 按封頂息率每月少供約1,533元。若以12個月計算，首年理論上可減少約18,396元供款支出。

不過，上述數字只反映指定貸款額、年期及假設息率下的月供比較，未計算現金回贈、手續費、律師費、按揭保險費、管理費及其他實際貸款成本；而且計劃期滿後的供款亦會按當時適用的 H 按息率重新計算。

如果P上調0.125%，月供會增加多少？

根據所提供的市場分析，若未來最優惠利率 P 上調0.125厘，首階段計劃的實際按息可能由2.68厘升至2.805厘。

以500萬元、30年期作粗略參考，2.805厘的每月供款約為20,547元，即較2.68厘時約增加320元。雖然實際供款仍取決於銀行採用的利率及貸款條款，但這個例子反映，即使 P 輕微上調，首階段息率仍可能低於部分市場上的 H 按封頂息率及定息按揭計劃。

借款人應注意，利率變動並不只會影響首階段 P 按；當貸款期滿後轉為 H 按，供款亦會受當時拆息及封頂息率影響。因此，申請前應以不同利率情境進行測試，確認自己在利率上升時仍有足夠還款能力。

P按、H按及定息按揭有甚麼分別？

H按、定息按揭、先P後H比較

三種按揭計劃的息率、申請期限及配套各有不同。究竟哪一種最適合自己？申請人可以從以下 3個方向 作比較，從而選擇較符合個人財務需要的按揭方案。

1. 先評估未來息口走勢

選擇H按、定息按揭或「先P後H」前，首先要考慮未來息口走勢，以及自己能否承受息率變化。
現時市場上的主流H按計劃，息率一般為 H+1.3%，並設有以最優惠利率（P）計算的封頂息率。以目前市場息率計算，H按實際按息約為 3.25厘。

至於定息按揭，部分大型銀行提供約 2.93厘 的固定息率，申請人可以鎖定首2年、3年或5年的供款利率。定息期結束後，按揭息率通常會轉為與H按相若的計算方式。
「先P後H」計劃則一般提供首2年或3年優惠期，息率以 P-2.32% 計算。以相關銀行P按息率為5%作例子，現時實際按息約為 2.68厘，在三種計劃中屬於較低水平。

若香港銀行日後上調最優惠利率，H按的封頂息率及「先P後H」計劃的首期息率亦可能隨之上升；相反，定息按揭在固定息率期間內，供款一般不會受到加息影響。
 

以市場預期香港銀行或於年底加P 0.125厘至0.25厘 計算，「先P後H」息率或會升至約 2.805厘至2.93厘，仍然具一定吸引力。不過，如果置業人士預期未來數年息口仍可能持續上升，或希望預先鎖定供款成本，定息按揭可能是較穩妥的選擇。
 

不同人士的選擇：
預期短期息口穩定或下調：可考慮H按或「先P後H」。
希望首期供款較低：可比較「先P後H」計劃。
擔心未來持續加息：可考慮定息按揭。
重視長期轉按彈性：H按通常提供較多選擇。
 

2. 細閱申請資格及期限

除了比較息率，申請人亦要留意按揭計劃的適用物業類型、申請資格及申請期限，避免因錯過限期而無法享用優惠。
目前，定息按揭及「先P後H」計劃一般適用於一手及二手私人住宅，但未必適用於政府資助房屋。此外，部分計劃設有明確申請期限，例如需要於指定年度年底前提交申請，並於翌年4月底前完成提取貸款。
相對而言，H按通常沒有特定申請期限，物業適用範圍亦較廣，私人住宅及部分政府資助房屋均可能申請。不過，最終仍要視乎銀行政策、物業類型及申請人的個別條件。
申請前應確認以下事項：
按揭計劃是否適用於目標物業；
是否設有申請截止日期；
是否需要於指定日期前完成提取貸款；
轉按、提早還款或轉換計劃是否涉及額外費用；
優惠期結束後的實際息率及計算方式。
由於銀行優惠及條款可能隨時調整，申請人不應只比較首期息率，亦應一併了解優惠期後的供款安排。
 

3. 比較現金回贈及按揭配套

按揭計劃的實際成本，不只取決於息率，現金回贈、Mortgage-link戶口及其他銀行配套同樣值得留意。
現金回贈可以直接抵銷部分按揭利息或置業開支。在上述三類按揭計劃中，H按的現金回贈通常較具競爭力，部分銀行更會提供高達兩厘多的現金回贈。不過，實際回贈金額及申請條件，仍須視乎貸款額、物業類型及客戶背景而定。
此外，H按亦較常見提供 按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link）。借款人可以將閒置資金存入指定戶口，以抵銷部分按揭貸款利息。對於手上有較多現金儲備，但又不希望一次過提前還款的人士，Mortgage-link或能提供更大的資金運用彈性。
比較按揭配套時，不應只看回贈金額，申請人亦應留意：
現金回贈是否設有最低貸款額；
回贈是否需要完成提款後才發放；
提早轉按或還款會否需要退回部分回贈；
Mortgage-link戶口是否設有存款上限；
Mortgage-link的抵銷利息計算方式；
其他費用，例如律師費、估價費及行政費。

P按選用比例有望回升

香港金融管理局住宅按揭統計資料，各類按揭計劃的選用比例為：

• H按：61%
• 定息按揭：34.1%
• P按：1.3%

過往 P 按選用比例相對較低，主要與市場利率環境、H 按息差及銀行推廣策略有關。今次有銀行推出「先P後H」計劃，將 P 按的初期低息優勢與 H 按的後續安排結合，可能令部分原本只考慮H按或定息按揭的客戶重新比較P按選項。

然而，實際市場佔比仍會受到銀行優惠、H按息差、P及HIBOR走勢、樓市氣氛及客戶風險偏好等因素影響。準買家不應單憑市場選用比例作決定，應根據自己的收入、資產、貸款額及還款年期進行個人化比較。

申請先P後H按揭前要注意甚麼？

1. 比較整段貸款期的總利息

首階段低息不等於整段貸款期的總成本一定最低。應同時比較期滿後 H 按息率、封頂息率、現金回贈、手續費、律師費及其他貸款成本。

2. 了解轉按及提前還款條款

若日後打算轉按，應留意鎖息期、現金回贈回扣期、提前還款罰息及轉按所需文件，避免因過早轉按而需要退回部分優惠。

3. 評估加息後的還款能力

申請人應以較高利率重新計算月供，並保留應急儲備。若收入來源不穩定、負債較高或貸款成數較高，更應審慎評估利率波動風險。

4. 留意按揭成數及入息要求

銀行會按申請人的入息、信貸紀錄、負債、物業估值及按揭成數等因素作審批。即使計劃宣稱低息，亦不代表所有申請人均可獲批相同貸款額或利率。

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常見問題 FAQ

1. 先P後H按揭的最低實際息率是多少？

按所提供的計劃資料，首2年或3年採用 P 減2.32厘；若 P 為5厘，實際按息為2.68厘。實際息率會視乎 P 的變動及銀行最終批核條款而定。

2. 先P後H按揭期滿後會怎樣？

首2年或3年的特優 P 按期滿後，按揭會自動轉為 H 按，息率為 H 加1.3厘，並設有 P 減1.75厘的封頂息率。申請人應在簽署貸款文件前確認轉換安排及適用條款。

3. 這項計劃是否適合轉按或物業套現？

計劃適用於轉按、加按及物業套現，但是否符合資格須由銀行按個別申請審批。轉按人士應把原有按揭的罰息、回贈回扣及相關費用一併計算。

4. 申請先P後H按揭需要甚麼文件？

一般按揭申請可能需要身份證明、入息證明、稅單或糧單、銀行月結單、現有負債資料及物業買賣文件等。實際文件要求會因申請人身分、收入類型及貸款用途而異，應向銀行或專業按揭顧問查詢最新清單。

低息之餘，更要比較整體按揭成本

「先P後H」按揭計劃以首2年或3年低至2.68厘的特優 P 按作為賣點，對希望降低置業初期供款、轉按或進行物業套現的人士而言，確實提供多一個值得比較的選項。以500萬元、30年期計算，首階段每月供款約20,227元，較3.25厘 H 按封頂息率每月節省約1,533元。

不過，選擇按揭計劃時，除了比較首階段利率，亦應一併考慮優惠期後的 H 按息率、封頂息率、現金回贈、手續費、鎖息期、提前還款安排及自身的加息承受能力。建議準買家、轉按業主及套現人士，在遞交申請前先比較不同銀行方案，再按自己的財務需要制定合適的按揭策略。

立即向專業按揭轉介顧問查詢，了解先P後H按揭計劃及其他市場方案。

重要聲明：本文根據所提供的計劃資料及假設數據整理，僅供一般市場資訊及按揭比較參考，不構成任何貸款、投資或財務建議。按揭利率、優惠、申請資格、貸款成數、批核結果及相關條款，均以銀行最新公布及最終批核為準。申請人應按個人財務狀況及還款能力作決定。

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