理財教室

最近銀行推出低至H+1.3%的按揭計劃，不少有需要的業主「心郁郁」想轉按，究竟甚麼叫「轉按」？轉按有甚麼好處？有甚麼要求？如何賺取現金回贈？經絡按揭今次與大家分享轉按多項小知識，讓大家申請轉按時更加得心應手。

 

為甚麼要轉按？
1. 呼吸Plan不能再「呼吸」
不少業主買入新盤時，會選用發展商提供的按揭計劃，此類計劃幫助部份人士較易上車，而且在頭數年會較為低息，利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往在5厘以上。要擺脫高息危機便要適時轉按。

2. 為按揭保險「甩保」
除了發展商按揭，使用按揭保險上車亦非常普遍，能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用，利率介乎1.15%-5.04%不等，視乎。加上使用按揭保險不能把物業出租，如果「甩保」便能慳息又能靈活運用單位。另外，如果第1年退保，可退回40%保費，第2年為25%，第3年內退保，可以取回15%保費。

3. 獲取更優惠利率
銀行不時會為優質客戶提供優惠的按揭計劃，如果手上按揭計劃不似預期，可以透過轉按取得更優惠利率 。

4. 套取資金
如果物業樓價有一定升幅想套取資金，亦可透過轉按達到。例如當初買入物業為500萬，當時申請六成按揭，貸款額為300萬。現時樓價已升至700萬及尚欠本金剩餘200萬，再申請六成按揭420萬，償還200萬貸款額後，便能套現最多220萬作其他用途，但實際情況仍視乎申請人當時的財務收入決定，有機會套現金額會比預期少。

5. 擔保人甩名
如果本身按揭的擔保人希望「甩名」，可以透過轉按處理。

轉按可獲取的按揭成數：
-樓價600萬以下：最高可借八成，但需要申請「再融資按揭保險計劃」
-樓價600至1,000萬：按揭成數最高為六成，上限為500萬
-1,000萬以上：按揭成數最高為5成

轉按分幾多類？
1. 平手轉按：把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行
2. 轉按套現：由另一間銀行為物業重新估價，透過物業升值套現出現金作其他用途

轉按VS加按哪樣較著數？
轉按較為著數，皆因把整筆貸款轉移，所獲得的現金回贈金額較高，銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃；加按的話，銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。

轉按套現的資金應存放在哪兒？
就算套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），高息按揭存款掛鈎戶口的利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。由於戶口屬於活期戶口，當有資金需要時可隨時提取使用。而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。

可否用「林鄭Plan」轉按套現？
如果轉按想選用按揭保險新例（「林鄭Plan」），轉按不能套現，但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。如果想套現便要選用按揭保險舊制的「再融資按揭保險計劃」，即樓價600萬以下最高可借八成。

為甚麼要選用按揭轉介公司申請轉按？
每間銀行提出的轉按優惠各有不同，個別的按揭利率會較為優惠，部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，而且不會向客戶收取費用。

轉按需要符合甚麼要求？
1. 已過罰息期：大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。部份業主在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。

2. 樓價有升值：打算轉按套現的人士在單位樓價上升時，能把升值部份太取資金，如果單位沒有升值便無法做到。

3. 估價要足：如果銀行對於單位估價欠佳，業主轉按便可能得不償失。因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價，了解是否能達到轉按目的。

4. 符合壓力測試要求：當初業主選用發展商呼吸Plan時可能無需壓力測試，但如果選擇轉按便必須符合金管局壓力測試要求，當利率上升3厘，每月還款額不得高於月入60%。如果申請人有多於一個按揭在身，壓力測試要求便調整至50%計算。

轉按的步驟：
1. 預備文件
轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交(1)入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及（3）個人資料證明如身份證及住址證明。

2. 銀行估價
向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好，找經絡按揭幫忙是最快捷方法，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。

3. 委託律師
在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。

4. 律師樓協助簽契
律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。

現時銀行提供的轉按優惠低至H+1.3%，銀行會根據貸款額提供現金回贈，如有興趣了解更多轉按計劃優惠，可致電319-66688與經絡按揭聯絡，由按揭專員提供多個轉按計劃供大家比較及申請。


 

按揭借貸力

按揭成數 | 90%按揭保險 | 非首置按揭限制 | 按揭保險  

月供比率DTI | 壓力測試 | 按揭保費 | 信貸記錄 | 提升借貸力

最低首期一覽表 | 私人貸款影響按揭申請嗎？

按揭產品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 發展商按揭 | 什麼是HIBOR | 什麼是Prime Rate

即供 vs 建築期 | Mortgage Link | 呼吸Plan

物業類型

一手樓花或現樓 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 舊樓按揭 | 工商舖按揭  | 車位按揭  | 大灣區按揭 | 安老按揭

置業租樓開支

上車雜費 | 印花稅 AVD SSD BSD DSD | 印花稅一覽表 | 租約印花稅 

轉按 / 加按

銀行回贈 | 轉按原因 | 轉按流程 | 移民套現

按揭陷阱

估值不足 | 借貸力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」與「分契樓」| 做咗擔保人分手點算好 | 凶宅能否做按揭 | 銀主盤能否做按揭 | 買樓收租按揭限制

上車攻略

80萬首期可以買到800萬的樓 | 月入6萬買到900萬的樓 | 自僱人士| 擔保人和借貸人的分別 | 按揭計算機 | 查冊 | 供樓減稅 | 置業流程 | 補地價