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銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【轉按懶人包2023】加息期轉按一樣有賺?拆解轉按原因+按揭成數+申請條件+步驟

2023.07.12

最近銀行推出高現金回贈的按揭計劃,不少有需要的業主「心郁郁」想轉按,究竟甚麼叫「轉按」?轉按有甚麼好處?有甚麼要求?如何賺取現金回贈?經絡按揭今次與大家分享轉按多項小知識,讓大家申請轉按時更加得心應手。


【轉按懶人包2023】加息期轉按一樣有賺?拆解轉按原因+按揭成數+申請條件+步驟

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轉按分幾多類?


1. 平手轉按:把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行    
2. 轉按套現:由另一間銀行為物業重新估價,透過物業升值套現出現金作其他用途

轉按套現最高的按揭成數

2023年7月按揭成數得以放寬,轉按套現同樣適用,清還原有銀行按揭後,可套取更多資金使用,列表如下:

樓價 自用
1,500萬或以下 70%
1,500萬以上至1,750萬 60%-70%(貸款上限1,050萬)
1,750萬以上至3,000萬 60%
3,000萬以上至3,600萬 50%-60%(貸款上限1,800萬)
3,600萬以上 50%

 

為甚麼要轉按?


1. 呼吸Plan不能再「呼吸」    
不少業主買入新盤時,會選用發展商提供的按揭計劃,此類計劃幫助部份人士較易上車,而且在頭數年會較為低息,利率與市場上的按揭計劃相若,但經過蜜月期後(一般為3年)利率便會急升,按息往往在5厘以上。要擺脫高息危機便要適時轉按。    

2. 為按揭保險「甩保」    
除了發展商按揭,使用按揭保險上車亦非常普遍,能夠為1000萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用,加上使用按揭保險不能把物業出租,如果「甩保」便能慳息又能靈活運用單位。另外,如果第1年退保,可退回40%保費,第2年為25%,第3年內退保,可以取回15%保費。    

3. 獲取更優惠利率    
銀行不時會為優質客戶提供優惠的按揭計劃,如果手上按揭計劃並不吸引,可以嘗試透過轉按取得更優惠利率 。    

4. 套取資金    
如果物業樓價有一定升幅想套取資金,亦可透過轉按達到。至於套現出來的資金究竟有幾多,便視乎物業的最新估價。把轉按中最高的按揭金額減去剩餘未清還的貸款額,便是最多可套現的金額。由於每間銀行的估價各有不同,可透過按揭轉介公司的服務貨比三家,轉按至最高估價的銀行。    

5. 擔保人甩名    
如果本身按揭的擔保人希望「甩名」,可以透過轉按處理。

6. 賺取現金回贈

為了吸引客戶轉按,銀行會提供現金回贈,申請指定貸款額更現時現金回贈可以高達兩厘多。假設有銀行為800萬貸款額提供2.8%的現金回贈比率,即業主可獲取高達$224,000的金額。

7. 獲取Mortgage-link(高息按揭存款掛鈎戶口)

如果本身的按揭計劃未有Mortgage-link,可考慮透過轉按方式申請擁有Mortgage-link戶口的按揭計劃,從而節省供樓利息開支。就算轉按套現出來的資金沒有特別用途,亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口(Mortgage-link),利息與按揭利率一致,存款額能高達剩餘貸款額的一半。由於戶口屬於活期戶口,當有資金需要時可隨時提取使用。而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。

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利用轉按套現的例子

假設現時手上的物業市值為1,000萬,未償還的按揭貸款為200萬。現時1,000萬的最高按揭成數為七成,即最高按揭貸款額為700萬,可套現的金額為500萬。

現時物業價值 $10,000,000
未償還的按揭金額 $2,000,000
最高按揭成數 70%
轉按最高申請金額 $7,000,000
最高可套現金額 $5,000,000

 

轉按套現可獲取的按揭成數


使用按揭保險舊制,樓價600萬或以下:最多借取八成按揭,600萬至833.3萬最多借6成,833.3萬至1,000萬:上限500萬元,1,000萬以上最高按揭成數為五成。    
 

按揭保險舊制下的按揭成數

樓價 最高按揭成數
400萬或以下 90%
400萬至450萬 80-90% (貸款上限360萬)
600萬或以下 80%

 

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轉按需要符合甚麼要求?


1. 已過罰息期:大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期,在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款,如果借款人在第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。部份業主在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。    

2. 樓價有升值:打算轉按套現的人士在單位樓價上升時,能把升值部份太取資金,如果單位沒有升值便無法做到。    

3. 估價要足:如果銀行對於單位估價欠佳,業主轉按便可能得不償失。因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價,了解是否能達到轉按目的。    

4. 符合壓力測試要求:當初業主選用發展商呼吸Plan時可能無需壓力測試,但如果選擇轉按便必須符合金管局壓力測試要求,當利率上升2厘,每月還款額不得高於月入60%。如果申請人有多於一個按揭在身,壓力測試要求便調整至50%計算。

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轉按的步驟


1. 預備文件    
轉按申請程序與一般按揭申請無異,需要提交(1)入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單;(2)原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及(3)個人資料證明如身份證及住址證明。    

2. 銀行估價    
向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好,找經絡按揭幫忙是最快捷方法,按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃,並協助向銀行為物業進行估價。    

3. 委託律師    
在銀行進行審批同時,申請人可物色適合的律師進行轉按手續,律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊,一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續,轉按律師費約為數千元起。    

4. 律師樓協助簽契    
律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構。    

現時銀行提供的轉按優惠低至H+1.3%,銀行會根據貸款額提供現金回贈,如有興趣了解更多轉按計劃優惠,可致電319-66688與經絡按揭聯絡,由按揭專員提供多個轉按計劃供大家比較及申請。    
 

轉按金額可不經律師樓處理?

過往轉按的金額必須經過律師樓,但2022年11月銀行公會公佈,當為住宅物業進行轉按交易時,銀行之間為按揭貸款資金提供適時和直接的電子轉帳,從而避免出現與支付相關的風險。根據過往慣例,當進行轉按交易時,按揭款項會先轉帳至律師行以作託管,然後由律師行發出支票以清繳客戶的原有按揭貸款。在新增的支付安排下,銀行之間為按揭貸款資金提供適時和直接的電子轉帳,好處是可以避免出現與支付相關的風險,例如客戶資金在無法預知的情況下被凍結等,從而有效加強對客戶的保障。

想知詳情,可留意「轉按金額可選擇不經律師樓過戶流程懶人包」一文。

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甚麼情況下加息期下轉按會有著數?

不少朋友認為加息期下轉按必定沒有著數,其實不然,在不少情況下,即使在加息期下轉按仍然有著數。

1. 銀行現金回贈高:由於現時銀行現金回贈高企,可以抵銷十多年的額外利息支出。

實際按息 3.25% 3.50%
餘下年期利息支出 HK$2,124,964  HK$2,308,605 
餘下每年利息支出 HK$84,999  HK$92,344 
每年利息增加額   HK$7,346 
現金回贈   HK$119,600 
律師費   HK$8,000 
扣除律師費後現金回贈   HK$111,600 
扣除律師費後, 可抵銷幾多年額外利息支出?   15年

 

2. 發展商按揭面臨高息,急需轉按慳息

第二種情況是當初業主買入一手樓時,選用較易上車的發展商按揭,有關按揭計劃的特點是首2、3年的利息開支會較低,但之後會加至5、6厘以上,在此情況下轉按是必然選擇。

如想知道更多詳情,可留意「銀行現金回贈高達2.6%同時又加P,應唔應該轉按?」全文。

 

哪些人不適合轉按?

心動想轉按的朋友,如果不是遇上以下情況,通常轉按都會有著數。

1. 罰息期

按揭計劃通常設有兩至三年的罰息期,想轉按人士最好在罰息期後才轉按,所以「兩年一轉按」是不少精明業主的做法。

2. 收入大減

轉按意味著要重新做按揭,需要重新提交入息文件及進行壓力測試,如果收入大減,銀行批出的貸款額可能出現變數。

1. 未能夠「甩按保」的人

如果本身有按揭保險在身,想透過轉按「甩按保」,要注意轉按後的按揭成數會跌至六成,如果資金有限,便未必適合轉按。

如果不確定自己是否適合轉按,歡迎隨時聯絡經絡按揭,由專業人員解答大家的轉按疑難。

可否用按揭保險新例轉按套現?


如果轉按想選用按揭保險新例,轉按不能套現,但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。如果想套現便要選用按揭保險舊制,即樓價600萬以下最高可借八成。    

 

為甚麼要選用按揭轉介公司申請轉按?


每間銀行提出的轉按優惠各有不同,個別的按揭利率會較為優惠,部份現金回贈則較高,如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠,而且不會向客戶收取費用。    

 

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