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避免估值不足問題,簽合約應先向經絡按揭或銀行做口頭估價和預先批核
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簽署臨時買賣合約
避免估值不足問題,簽合約應先向經絡按揭或銀行做口頭估價和預先批核
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盡快向約至少三間銀行申請按揭貸款,簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
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遞交文件
臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明(如糧單、銀行月結單或存摺等,非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
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銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【買樓程序2024】買二手樓唔煩!拆解10大步驟+按揭+睇樓裝修注意事項

2024.05.17

人生第一次買樓不熟悉買樓程序,如果沒有相熟朋友或地產經紀幫忙,難免十分緊張。購買二手樓的買樓程序與一手樓有很大分別,今次經絡按揭為大家介紹二手樓的買樓程序及流程、成交期、買樓細訂大訂、何時申請二手樓按揭等問題,讓大家置業更得心應手。

【買樓程序2023】買二手樓10大步驟 | 按揭申請 | 付款方式 | 估價 | 成交期

買二手樓的10大程序


1. 網上搵樓及實地視察
2. 準備申請二手樓按揭
3. 正式睇樓
4. 向銀行估價
5. 簽署臨時買賣合約
6. 委託律師
7. 正式申請按揭
8. 簽署正約及大訂
9. 繳交物業印花稅
10. 收樓及支付佣金

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1. 網上搵樓及實地視察


要找出適合自己的二手盤,可先從大型地產代理網頁著手,根據樓價、地區、間隔等情況找出一些心儀的單位,其後便可相約經紀睇樓。睇樓前要先做網上研究,了解「分區計劃大綱圖」,以及實地了解物業附近的交通設施(如是否設有公共交通交匯處、公園、學校、遊樂場、墳墓等。)

2. 準備申請按揭


決定購買物業前,除非有足夠資金「full pay」買樓,否則程序上必須申請按揭,了解自己的財務狀況及入息,以及金管局最新的按揭措施,是否符合「供款與入息比率」(DTI)。除了在按揭計算機了解自己的負擔能力,準買家更可直接與按揭轉介公司了解,並可初步查詢按揭計劃及現金回贈。


3. 正式睇樓


地產經紀陪同睇樓時,可留意單位內是否有改動或加建,除了業主以外,是否有其他人佔用等,影響單位的實際權益。如果打算買入的二手樓有包括傢俱、電器等,需檢查是否已列明在合約內。另外,地產代理會為準買家替有關單位進行查察,了解單位有否違反建築物條例等事項。

4. 向銀行估價


業主放盤時,會開出放盤價,要知道對方開出的價格是否合理,除了可諮詢地產代理意見,另一個方法是向銀行估價。雖然正式申請按揭程序在簽署臨約後才啟動,但在簽約前的議價階段已經可以向銀行估價。向銀行估價有2大好處,第1是了解業主的放盤價是否太進取,可用銀行的估價還價;第2是確保估價未會出現估價不足情況,估足價借取按揭便會更加順利。

5. 簽署臨時買賣合約


當雙方傾好物業價錢,下一步便是簽署臨時買賣合約(俗稱「臨約」),一般支付樓價的3%至5%訂金(俗稱「細訂」)。例如樓價為800萬,便需要支付24萬至40萬訂金。

6. 委託律師


根據一般買樓程序,買家及業主均需各自聘請律師處理交樓事宜,市面上每間律師樓的收費不一,除了可根據自己網絡聘請律師,經絡按揭轉介公司除了提供貨比三家的按揭計劃,亦可以介紹相熟的二手樓買賣的律師。買家的律師會查閱物業樓契是否齊全。


7. 正式申請按揭


在「申請按揭準備」一項中,買家應該已對自身的按揭財務狀況有基本了解,正式申請按揭時,需重新審視以下按揭有關的注意事項:

1. 物業估值:銀行會根據物業估值批出按揭貸款額
2. 利率:借取按揭的實際利率以及影響按揭利率升跌的因素
3. 還款期:還款期愈長,每月的還款額愈少;還款期愈短,每月的還款額愈長
4. 提前贖樓還款的手續費:按揭計劃的罰息期
5. 延遲還款的後果
6. 銀行提供的現金回贈

想知道二手樓按揭更多詳情,可瀏覽買二手樓可做幾多成按揭?拆解二手樓買入程序、按揭成數、還款年期、壓力測試、人齡樓齡限制

由於每間銀行提供的按揭計劃及批核時間並不一樣,為了確保在物業成交期內有至少一間銀行批出按揭,申請按揭時最好同時向兩、三間銀行提交申請表。按揭轉介公司可以一次過為買家處理各銀行的按揭申請,節省時間。

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8. 簽署「正約」及繳交「大訂」


簽署臨約後14日內,業主律師會負責正式買賣合約(俗稱「正約」),再交予買方律師處理,簽署「正約」時要支付「大訂」,細訂加大訂為樓價的10%。例如細訂中支付了樓價的5%,大訂則只需支付額外樓價的5%即可。如果當初細訂為樓價的3%,那大訂則需支付樓價的7%。


9. 繳交物業印花稅


政府規定在簽署買賣協議後30日內要支付物業印花稅,一般情況下,在簽署正約時要同時向律師支付物業的印花稅,如果買家為首次置業及屬於香港永久居民,需要支付$100至最高樓價4.25%的印花稅,如果已經擁有住宅物業,則需要支付較高稅階的15%稅款。


10. 收樓及支付佣金


一般買樓程序下,買二手樓在簽署正式買賣合約後一、兩個月便進行收樓,期間買家需要成功申請按揭及簽署貸款合約信,樓契會存放在銀行。在成交日由銀行向賣家支付餘額90%,買家在成交日正式成為業主取得鎖匙,同日向地產代理支付佣金。


正式成為業主後,便可以開始裝修及為單位購買火險及家居保險了!如對二手樓按揭有任何疑問,歡迎與經絡按揭聯絡。

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睇二手樓裝修及保安注意事項

購買及睇二手樓前要注意以下事項:

檢查常見滲水黑點

準買家必須了解來去水位有沒有改動過,而樓齡大的物業,滲水更是最常見的結構問題,不單影響自物居住環境,如果影響到左鄰右里,戶主隨時要額外賠償或需為受影響鄰舍負責維修。

所以,在裝修前應要檢查常見的滲水黑點,最好是請專業的驗樓師用儀器檢查如天花、窗邊、外牆及天台,當中除了窗邊是由戶主負責,其他地方都需要由樓上單位業主或者大廈管理處維修,並待維修完成後才能進行裝修,否則即使外表裝修好了,很快就會再出現問題。

有機會要申請加大單位供電電流

香港住宅單位供電通常最少有 60A 電流量,但舊樓可能只有30A。如果家中有很多耗電量大的電器,包括電熱水爐、冷氣、暖爐等,很可能會有電流不足的問題。如是者,戶主要向電力公司申請加大單位的供電電流。如果不認真處理,使用電器隨時有危險情況發生,用不到亦十分不便。

此外,清拆裝修時產生的震動,有機會令其他單位或公眾地方設施受損,例如石屎剝落、假天花倒塌,甚至震到爆水喉。因此戶主最好避免進行重型的打拆工程。同一道理,如果影響到左鄰右里,戶主隨時要額外賠償或需為受影響鄰舍負責維修,「裝修埋人地個份」。

舊樓保安系統相對簡陋

有別於大型屋苑名新樓,舊樓的保安系統以至人手都是相對簡陋,作為戶主,除了日常外出時要鎖好門窗外,建議使用較高質的門鎖,保障自己財產多一點是必需的。如果是唐樓,沒有升降機之餘,更加不會有保安員,雖然省卻了管理費,但保安問題就要更加留神。

同時,唐樓裝修時,裝修或搬運工人可能需收取額外費用運送物料及運走廢料,所以裝修師傅報價時也會報得較貴,一舨視乎樓梯級數而定,愈高自然愈貴。甚至有些師傅是不做唐樓的裝修或搬運生意,業主記得留足夠時間及財政預算。

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