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【收租達人】買樓收租按揭全攻略(按揭成數、租金收入、壓力測試、物業稅)

2021.06.21

手持幾層樓收租是不少香港人的夢想,但如果把放租物業申請按揭,按揭處理會較為複雜,除了按揭成數會有變化,壓力測試亦會因為租金收入處理不同。為了幫助大家達成包租公的目標,經絡按揭今次為大家介紹買樓收租按揭全攻略,讓大家更能掌握放租物業的財務預算。



出租物業與自住物業的按揭成數分別

買入自住物業,樓價1000萬以下最高按揭成數為六成(貸款上限為500萬),1,000萬以上最高按揭成數為五成。出租物業方面,不論是計劃把物業出租還是已出租物業,在任何樓價情況下,最按揭成數為五成。如果以資產計算,不論是自住物業還是出租物業,最高按揭成數為四成。


如果已經有按揭在身,1000萬以下的自住物業最高按揭成數為五成(貸款上限為400萬),1000萬以上的自住物業最高按揭成數為四成。如果屬於出租物業,不論任何樓價,最高按揭成數為四成。如借款人收入來自香港,自用物業1000萬以下最高按揭成數為五成(貸款上限為400萬),1000萬以上最高按揭成數為四成;而出租物業最高成數只有四成。 

情況

自用物業

出租物業

沒有按揭在身

1000萬以下:六成(貸款上限為500萬)

1000萬以上:五成

五成

以資產計算按揭

四成

四成

有按揭在身

1000萬以下:五成(貸款上限為400萬)

1000萬以上:四成

四成

收入來自非香港

1000萬以下:五成(貸款上限為400萬)

1000萬以上:四成

四成

有按揭在身+收入來自非香港

1000萬以下:四成(貸款上限為400萬)

1000萬以上:三成

三成

 

由此可見,1000萬以下出租物業的按揭成數會較自住物業嚴格,但如果屬於1000萬以上物業,按揭成數兩者相若。假設樓價為1200萬,不論是自住裹是出租,最高按揭成數均為五成,首期均為600萬。

租金收入可計進壓力測試
把出租物業申請按揭有一好處,是可以把租金收入計算入壓力測試之中。租金收入可分為實際租金收入及擬租金收入,實際租金收入是指買入的物業現正有人租用,並能提供已打釐印的租約合同,在此情況下,一般租金收入可當7折計算。如果租約沒有打釐印,便只能6折計算。例如一個單位月租$15,000,租約有打釐印可把$10,500放入壓力測試計算,沒打釐印便只能把$9,000租金計算。

如果單位尚未出租,部分銀行應可以考慮把「擬租金收入」計算,銀行會估計租金收入並以六折計算。例如銀行估值出該單位可帶來$20,000租金收入,便能把當中$12,000計算入壓力測試。每間銀行的估值各有不同,可比較不同銀行再選擇出最高估值的銀行。

DTI及壓力測試如何計算?
如果把物業出租,計算供款與入息比率(DTI)及壓力測試的要求會較自住物業嚴謹,每月供款不得多於月入40%,當利率增加3厘後,每月供款不得多於月入50%。假設1個800萬的物業借取五成按揭,如果為自用物業,壓力測試下月薪要求為$37,853,但如果以出租單位計算,壓力測試下月薪要求為$45,423,上升$7,570。

800萬物業借取五成按揭:

月薪要求

自用物業

出租物業

供款與入息比率

$31,610

$38,865

壓力測試

$37,853

$45,423

 

不過,由於租金收入可計算入壓力測試,實際情況未必如以上情況糟糕。例如單位租金收入為$15,000,可以用七折、$10,500計算進入息。假設以上例子借款人月入為$40,000,本身未能通過壓力測試,但加上租金收入後為$50,500,便能成功通過壓測。

不能使用按揭保險
不少朋友會把物業由自住變成放租,但如果手上物業的按揭保險仍未「甩」走的話,是不能改作出租用途。只有自住物業才能使用按揭保險,不能中間改變用途,買入單位亦不能隱瞞先向按證公司申報自實際放租。按證公司有機會調查單位是否作自住之用,例如要求出示水、電、煤氣費。如果發現有隱瞞情況,按證公司除了即時可能「call loan」,更有機會徵收額外保費,銀行亦有機會調整按揭息率。如果本身物業有按揭保險,又想把單位放租,必須先「甩」走按揭保險,之後便能光明正大放租。

放租法律上注意事項:
1. 打釐印
作為新手放租人士,要注意租約必須要打釐印,才能享有法律效力。一旦租客欠交租金需要向法庭追討,租約才能享有成為證據。

2. 向差估署呈交通知書
簽署租約後,為保障自己的權益,需要在1個月內向差餉物業估價署呈交「新租出或重訂協議通知書」(CR109),如果逾期繳交,需要額外繳付$310。如果不簽署關文件,業主或租客無權採取法律行動。

出租物業稅:
把物業出租的業主需要繳付物業稅,稅率為淨租金收入的15%(以每年4月1日至翌年3月31日計算),可扣除差餉、不能退回的租金及20%修葺費。假設物業每月租金收入為$12,000,一年收入為$144,000。一年差餉開支為5%,即$7,200,計算方法如下: 

 

收入

支出

(a)一年租金

$144,000 ($12,000 X 12)

 

(b)差餉

 

$7,200

(c)修葺費(20%)

 

$28,800

(d)不能退回租金

 

$0

 

一年租金收入$144,000扣除(b)、(c)及(d)項後,金額為$108,000。物業稅便以$108,000 x 15%計算,金額為$16,200。

除了直接用物業稅申報,納稅人亦可考慮透過個人入息課稅方法報稅,如果在該年度設有稅務寬減,由於個人入息課稅通常設有稅款寬減,有機會減少稅項負擔。納稅人可考慮用該年度的稅務計算機計算哪種方法較慳稅。不過即使選擇錯誤,稅務局最終會為納稅人選擇較慳稅的報稅方法。上述資料只供參考,法律及稅務事項可向專業人士查詢。

出租物業按揭申請及計算方法較為複雜,為了順利上會,打算買樓放租的朋友,可直接向經絡按揭申請 或查詢更多按揭詳情,由按揭專員提供詳細方案。


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