美聯:新盤潮湧 樓市或短期見底 料第4季新盤銷售創4年新高 放寬按保效果立竿見影 呼籲政府再放寬 助上車置業

全球及本港經濟均受疫情衝擊，惟在全球央行「放水」下，環球投資市場漸見起色。本港樓市在期間展現極強抗跌力，最近更見觸底回彈的跡象。美聯物業住宅部行政總裁布少明估計，隨著疫情緩和，加上第4季新盤「報復式」群推，料季內新盤銷售量有望反彈至6,000伙，屆時將創近17個季度(即逾4年)新高。二手方面，預計全年二手將「價量齊升」，料註冊量按年升逾1成，預期樓價維持全年升3至5%的預測。適逢新按保措施即將踏入一周年，效果令人驚喜，措施沒有令樓價大幅上升之餘，亦為上車換樓大開方便之門。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，根據最新數據反映，７至８月份涉及按揭保險計劃的新取用貸款個案，佔整體新取用按揭貸款宗數均超逾3成，已創紀錄新高，足見較高成數按揭需求殷切。為進一步重啟換樓鏈運作，布少明及曹德明呼籲政府放寬1,000萬至2,000萬以下物業的按揭保險成數，由上限5成增至7成，並全面取消壓測。

疫情影響 第3季樓價由升轉跌 一、二手交投雙雙回落

布少明表示，回顧第3季樓市表現，受第3波疫情影響，加上本港經濟仍未恢復元氣，樓價按季出現回落。「美聯樓價指數」由第2季按季升約2.8%，轉為第3季按季跌約1.4%。至於一手方面，綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料，今季新盤銷售量，由第2季的4,290伙，回落近28%至今季的3,101伙。一手交投下跌的主要原因是受疫情困擾，令發展商推盤步伐放慢，直接影響銷情。

二手方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，二手住宅註冊量由第2季的13,562宗跌約7.9%至第3季的12,492宗，雖然按季回落，但是相比起疫情爆發初期的今年首季僅錄8,537宗，第三季宗數比起當時仍高約46.3%，並創近5季的次高水平(見圖一)。二手的承接力不俗，市民的置業需求未有因疫情而大幅下跌，亦有部份具置業剛需者藉此機會尋找入市空間。

圖一: 每季二手住宅註冊量

新按保一周年 逾600萬元至1,000萬元二手註冊量成「疫」市奇葩

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，去年《施政報告》為首置人士放寬按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。措施實施至今近１周年，效果可為立竿見影。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年首9個月二手住宅註冊量合共錄得34,591宗，較去年首9個月的32,001宗僅升約8.1%。若以各類金額的二手住宅註冊量與去年首9個月比較，不同價格的註冊宗數均按年下跌，唯獨逾600萬元至1,000萬元類別的二手註冊量，受惠放寬按保效應顯著上升，由去年首9個月的9,747宗，急升約47.7%至今年首９個月的14,399宗。

反觀，逾2,000萬元物業二手住宅註冊量則由去年首９個月的1,296宗跌約2成至今年首9個月1,033宗；600萬元或以下物業按年跌約9.1%至15,430宗，而逾1,000萬至2,000萬元物業則跌約6.6%至3,729宗。

雖然放寬按保成數令逾600萬至1,000萬元二手交投顯著上升，並帶動整體二手住宅註冊量按年上升，但樓價未有因放寬按保成數而大升。「美聯樓價指數」今年樓價窄幅上落，最新報164.82點，本年迄今僅微跌約0.11%，過去一年計則跌約1.9%。

首9個月20大屋苑逾600萬至1,000萬元佔比由去年近6成半升至今年近8成

值得注意的是，今年首9個月全港二手住宅註冊量按年只升約8.1%，但同期20大屋苑二手註冊量按年升約34.2%，而此20大屋苑中逾600萬至1,000萬元按年更升約66.4%。宗數方面，此20大屋苑中，逾600萬至1,000萬元宗數升幅最高的是大角咀港島豪庭，按年升近1.62倍；YOHO TOWN按年亦升近1.5倍。至於新港城、峻瀅第一期及海怡半島分別升約118%、約108%及約106%(見表一)。

表一: 2020年首9個月逾600萬至1,000萬元二手註冊量最多的20個屋苑

佔比方面，此20大屋苑中逾600萬至1,000萬元比率由去年首9個月約64%，升至今年首9個月約79%，當中19個屋苑比率均錄升幅，新都城、海怡半島、港灣豪庭、新港城及YOHO TOWN更增加逾20個百分點(見圖二)。

圖二: 2020年首9個月逾600萬至1,000萬元二手註冊量佔其整體註冊量的比率

客戶選用高按比例曾創紀錄新高

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，回顧新按保措施實施的一周年，根據經絡按揭轉介研究部、香港金融管理局及香港按揭證券有限公司的數據反映，涉及按揭保險計劃的新取用貸款個案佔比，由去年10月前的約一成節節上升，8月份新取用按揭保險計劃貸款宗數，佔整體新取用按揭貸款宗數超逾3成（30.5%），7月份更曾達到31.4%，創紀錄新高(見圖三)。至於從貸款金額去看，8月份新取用按揭保險計劃貸款金額佔整體新取用按揭貸款金額達35%，七月份更曾達36.6%，同創紀錄新高(見圖四)。

圖三: 新取用按揭保險計劃貸款宗數佔比

圖四: 新取用按揭保險計劃貸款金額佔比

另外，根據經絡按揭轉介研究部內部資料，客戶選用六成以上（高成數）按揭佔整體比例亦自去年10月後大幅上升，並於今年5月份達到逾四成（41%）的新高，最新9月份六成以上按揭選用比例為34%，仍屬紀錄以來的偏高水平(見圖五)。

圖五: 六成以上按揭選用比例（按月）

至於在9月份選用高成數按揭的批出個案當中，有超過一半（54%）的客戶購入600萬元以上至1,000萬元的住宅單位，而購入300萬元至600萬元的住宅單位佔比為42%，購入300萬元以下單位的比例為4%，反映新按保計劃需求殷切，而且大部份客戶均受惠於此計劃。

曹德明表示，根據金管局現行措施，1,000萬元或以上的物業最高只能承造五成按揭，但隨著樓價高企，不少較大戶型的單位樓價動輒過千萬元，因此呼籲政府藉新按保一周年的時機調整按保策略，增加1,000萬至2,000萬元的物業的按揭成數上限，由現時的5成增至7成，藉此激活換樓市場及增加市場交投。若以1,500萬元的單位作例子，現時的按揭成數最高只有5成，即首期需要750萬元，假如

放寬按揭成數至7成，首期即時下降至450萬元，即變相「慳」300萬元或40%的首期開支。然而，每月供款亦因而增加，由原本月供$26,427增至$36,998（增加40%），壓力測試入息要求，更由$70,974增至$99,363（增加40%）(見表二)。

曹氏續指，全球低息環境持續，美聯儲更暗示至2023年前亦不會加息，在全球「零息時代」的大環境下，加息三厘的壓力測試大有調整空間，故呼籲政府應取消或降低壓力測試基準，降低置業門檻以增加買家入市或換樓的機會。

表二

潛在新盤供應涉逾1.1萬伙 今季新盤銷售料創17季新高

布少明認為，隨著疫情逐漸緩和，相信發展商將重新加快推盤部署。資料顯示，第4季將有多個大型新盤登場，涉及潛在供應多逾1.1萬伙。當中以沙田及馬鞍山佔最多，料達約3,995伙；其次是啟德區，潛在供應約1,937伙；至於深水埗、長沙灣與油尖旺料達約1,280伙單位供應。布少明認為，疫情漸退，近期發展商推盤步伐明顯加快，相信今年第四季一手銷售量將顯著回升，有望錄得約6,000伙，創出近17個季度(即逾4年)新高，但以全年計算，由於受到第三季疫情的影響銷情，一手銷售量則由2019年全年的18,590伙，估計回落約15%至低於16,000伙水平(見圖六)。

圖六: 每季新盤銷售量

二手方面，全年將出現「價量齊升」的局面。估計第4季二手註冊有望維持高企，料錄約12,000宗左右，屆時將為連續三季錄逾萬宗的水平，相信全年的二手註冊量將由去年錄得的41,278宗，按年升近13%至46,600宗(見圖七)。樓價方面，則維持全年樓價升3至5%的預測。

圖七: 每季二手住宅註冊量

布少明強調，鑑於本港經濟仍受新冠疫情及地緣政治影響，各行各業均需要大力推動現金流動，以舒緩銀根短缺的問題。適逢新按保措施剛屆一周年，對推動上車換樓的成效顯著，亦呼籲政府從善如流，進一步將1,000萬至2,000萬元的物業的按揭成數上限，由現時的5成增至7成，以及全面取消壓力測試。布少明認為此舉可以增加港人將物業套現的能力，從而增加二手放盤供應，彌補新供應不足，同時更可增加港樓對環球游資的吸引力，助香港吸納資金，有助加快經濟復甦。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com