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按揭專欄

【按揭專欄】H按選用比例創近3年新低

2022.12.09

金管局10月份住宅按揭統計顯示,新批按揭貸款個案中,選用H按計劃的比例報84.1%,按月下跌12.3%,連跌4個月及創33個月新低。P按選用比例按月升7.8%9.1%,創32個月新高。定息按揭計劃選用比例按月升4.1%4.6%,創52個月新高。

 

20204月起,平均一個月拆息(HIBOR)長時間維持於超低水平,H按計劃選用佔比亦一直維持9成以上,今年6月份更曾升至97.9%,創有記錄的新高。近幾年H按計劃備受業主喜愛,主要是因H按計劃設有的封頂息率一般與P按計劃的實際息率相同,當拆息處於超低水平時,選用H按計劃比P按計劃能慳取更多利息開支。

 

拆息高企時,封頂息率亦可發揮鎖息作用。近日一個月HIBOR曾升穿5厘,創自20071023日即15年後的新高,選用H按計劃的業主亦早以封頂息率供款,以100萬貸款額、年期30年,市場上一般H按計劃為H+1.3%HIBOR5厘計算,如沒有封頂息率,實際按息為5%+1.3%=6.3%,每月供款為$6,190,如設有封頂息率(現時一般約3.375%),以100萬貸款額及年期30年,每月供款只需要$4,421,比沒有設封頂息率可減少$1,76928.6%,即慳足近3成的利息開支。

 

上述例子可見封頂息率的重要性,拆息低企時可即時慳息,拆息急升時則可保障業主避免以過高利率供款,可謂「進可攻、退可守」。這對於業主固然有著數,但拆息高企時銀行則會「計唔掂數」,因銀行在放貸過程中,需要計算當中可獲得的收益以及相關成本,如資金、執行管理、服務、風險及機會成本等。現時一個月HIBOR升至15年新高,同時亦超過1個月維持3厘以上水平,拆息早已高於銀行成本,但封頂息率限制銀行的收益,基於資金成本考量,近期已有部份銀行再次上調H按計劃封頂息率。

 

另一邊廂,部份銀行根據自身策略,其新造P按計劃實際按息比H按計劃的封頂位較低,加上月前有大型銀行推出限時定息按揭計劃,息率更比普遍P按及H按封頂位略低,使新造按揭客戶傾向選用可即時慳取更多利息支出的按揭計劃,因此兩種按揭計劃選用比例亦一同上升。

 

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延伸閱讀:

出租物業3個須知

按揭計劃變化多 慎選可靠中介助配對


實用連結:

名家專欄 — 美聯物業

樓市信息速遞 — 地產站

按揭專欄 — 文匯報

按揭專欄 — 大公網

按揭專欄 — 東網ON.CC

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樓按知息 — 巴士的報

房屋交易網 — 591

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