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按揭專欄

【按揭專欄】2022年樓按市場預測

2022.01.01

2020年為充滿艱難及考驗的一年,2021年則是充滿挑戰及希望的一年。這一年,全球雖然繼續受新冠肺炎疫情影響,但多國奮力抗疫,並且積極投入振興經濟的工作,期望不久將來全球將走出疫情的陰霾。

 

香港除了一直嚴防疫情輸入,同時亦積極推行疫苗接種。經過多月的努力下,經濟漸見起色,失業率連跌9個月至4.1%,全年GDP增長預測升至6.4%。樓市方面,8月份私人住宅售價指數398.3,創有紀錄以來新高,首11一二手住宅註冊宗數按年升近3成,可謂「價量齊升」。按揭市場亦同樣造好,首10月新取用按揭貸款額及宗數比去年同期分別上升近3成半及近2成半,貸款額更創有記錄的首10月新高。展望2022年樓按市場,筆者作出了5大預測。

 

1.    美加息港P不跟隨 實際按息或挑戰兩厘以上

美聯儲自202111月啟動縮減買債規模,最近一次議息更加大「收水」規模至300億美元,市場普遍認為此舉將為2022年加息揭開序幕。是次量化寬鬆規模比以往更大更急,筆者預期「收水」及加息的速度或比以往更快,加上各種經濟因素支持,料加息周期最快或於2022年中開始,估計年內美國或加息最少兩次。香港方面,現時本港銀行結餘仍維持約3,800億元的甚高水平,相信仍有不少緩衝空間不跟隨加息(最優惠利率P)。不過,金管局第三次宣佈增發外匯基金票據,料未來銀行結餘將逐步減少。加上美元轉強導致拆息輕微上升,料2022年首季一個月拆息將維持0.4厘以下,實際按息有機會升至1.7厘,但仍屬歷史偏低水平,對使用H按計劃供款的人士影響仍然輕微。

 

2.    經濟全面復甦 現樓及樓花按揭宗數升近1

2021年香港雖仍受疫情影響,但樓市旺勢一直未減,當中二手住宅市場表現尤其出色。根據土地註冊處資料顯示,今年首11月二手住宅註冊宗數比去年同期升逾3成,首11月一手住宅註冊宗數則按年升近兩成。按市方面,首11月現樓按揭宗數按年升近2成半,首11月樓花按揭宗數則按年減少逾2成。寄望2022年疫情見曙光,加上經濟向好等因素刺激樓市,樓市將「疫後重生」,料2022年現樓及樓花按揭宗數按年升約1成。

 

 

 

 

3.    新取用按揭及新批轉按數字有望升510%

根據金管局住宅按揭統計調查,去年首11個月新取用按揭金額及宗數分別為3,631.84億元及75,976宗,對比2020年同期分別上升34.3%23.6%。筆者認為,去年樓市暢旺帶動按揭宗數上升,料樓價於今年走勢仍然強勁,按揭數字將繼續增加。此外,去年首11月轉按金額及宗數分別錄得966.5億元及22,779宗,比去年同期分別上升65.8%41.4%。如前言所料,料今年樓市樂觀,加上部份業主或把握低息尾班車,於加息前轉按並鎖定低息,料年內新取用按揭及轉按金額及宗數仍有輕微510%的上調空間。

 

4.    年內通關在望 料內地及新港人按揭佔比挑戰三成

雖然香港疫情或再度嚴峻,但筆者料待疫情放緩後年內仍有機會通關。事實上,部份內地客及新港人已「偷步」入市。根據稅務局最新公布數字顯示,去年11月份反映境外買家或公司客入市的買家印花稅(BSD)錄得117宗成交,按月升67%。而首11個月涉及BSD的成交個案為844宗,較去年全年高出約26%。相信未來通關有助北水重臨,自內地多個城市實施「限價」、「限購」、「限貸」等措施,資金有機會流入香港樓市。此外,從經絡按揭研究部的「經絡客源分佈走勢圖」中所見,自去年7月起,內地及新港人按揭客戶的佔比有上升的趨勢,11月份分別達到4.4%23.2%,料通關後內地及新港人按揭客戶佔比將共佔逾三成,成為香港樓市的其中一個新動力。

 

5.    經濟走出低谷 樓市價量齊升

總括以上數點,料香港樓市將在「加息無期」、全民努力下,如「疫情受控」、「通關在望」、「經濟復甦」等利好因素支持下,樓市將「穩中求勝」,全年樓價及成交量反覆向上,一二手住宅註冊宗數升510%,樓價亦有望升35%,但有意入市的買家亦要注意市況,並量力而為。

 

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