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按揭專欄
【按揭專欄】明年加息開始?按揭供款貴幾多?
2021.11.20

2019年美聯儲再次啟動買債計劃,轉眼間是次量化寬鬆(QE)至今已屆兩年,美聯儲的資產負債表的總資產規模由3億多美元上升至超過8億美元,升幅達1.3倍。然而,QE令全球資金泛濫,產生資產泡沫風險,年初已傳美聯儲將減少買債,但一直只聞樓梯響。剛剛11月份,「收水」鐘聲終響起,買債規模由每月1,200億美元減至1,050億美元,加上近日報導指美聯儲主席鮑威爾或將連任,相信未來作風偏「鷹」,明年美聯儲或會重啟加息。

 

筆者認為,美國「收水」進程有可能於明年中結束,並於同年展開加息周期。然而,即使美國加息,相信短期內香港最優惠利率(P)仍會維持不變。惟隨資金流向的轉變,料銀行體系結餘將會由高峰的4,575億元逐步下調,而一個月銀行同業拆息(HIBOR)將有上升的趨勢,影響選用拆息按揭計劃(H按)人士的每月供款。

 

參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息1次為0.125厘。反之,HIBOR的波幅則較大,由於全球「水浸」,HIBOR於今年9月份曾達到0.06%11年新低,但亦曾於2019年美國加息周期期間飆升至2.99%的歷史高位。不過,普遍H按計劃均設有封頂位,大部份計劃定於2.5厘,即使HIBOR不斷上升,選用H按人士最多只需以2.5厘作供款。

 

 

 

 

現時新造H按計劃的息率普遍為H+1.3厘,若以1124日的HIBOR0.1厘計算,實際按息約為1.4厘。假設貸款額為500萬元,供款30年,每月供款$17,017;若HIBOR升至0.4厘,實際按息升至1.7厘,每月供款將上升至$17,740,增加$7234.2%;若實際按息升至封頂位2.5厘,每月供款將上升至$19,756,比實際按息1.4厘增加$2,73916.1%

 

面對未來息口上升預期,「轉按」是現時可考慮的慳錢方法。若現時使用的按揭計劃為發展商高成數按揭、P按、或高於H+1.3厘的H按計劃,可考慮趕上低息尾班車,於罰息期過後轉按至銀行的H+1.3厘按揭計劃。即使現時已選用H+1.3厘按揭計劃而已過罰息期,亦可考慮轉按以賺取現金回贈。以貸款額500萬元為例,最高可享1.4%現金回贈即7萬元。扣除數千元的律師費,仍有6萬多元的現金,足以抵銷約一年的利息開支。

 

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從按揭到財富增值之路

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