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【加息搵錢攻略】多餘資金應放在mortgage-link還是定期存款?

2022.08.01

隨著美國加息0.75%,香港多間銀行已經上調定存息率,其中有銀行的存定超過3厘,起存額為20萬,定存388日,如果以此日數計算,一年多便能收約$6,300。如果本身屬於供樓人士,持有Mortgage-link的戶口,手上有剩餘資金的話,究竟應該放入定存收息,還是放入Mortgage-link?經絡按揭一次過為你拆解3大考慮因素。

考慮1:資金是否有提取需要

究竟要選擇哪種存放方式,第一樣重要的考慮因素是手上的剩餘資金是否有隨時提取的需要。Mortgage-link的特色是戶口屬於活期存款,一旦生活出現突發事情需要資金,戶口內的資金可以隨時提取。定期存款則需要在指定日子後才能提取,如果中途需要提取資金,除了不能獲取利息,銀行更有機會要收取行政費用。所以如果多餘資金是應付突發情況,最好留在Mortgage-link。如果多餘資金沒有任何作用,則放在兩者皆可。

另一情況是可以Mortgage-link及定存兩者混合使用,把部份資金放入Mortgage-link,部份資金放入定存,便能把資金分散投資,比例可由實際情況而釐定。

考慮2:需要投放的金額

Mortgage-link的最大金額為按揭剩餘貸款額的一半,例如現時按揭剩餘貸款額為200萬,Mortgage-link的高息存款額上限便是100萬,去到按揭最後幾期,按揭剩餘貸款額可能只有十幾二十萬,那Mortgage-link的高息存款額上限便只有數萬,假設手上的多餘資金為數十萬,在此情況下,Mortgage-link的戶口便不能完全容納所有資金,高息定期存款便是另一出路。但如果手上資金只有數萬,則未必達到定期存款金額的最低要求,放入Mortgage-link是其中一項選擇。

 

考慮3:利息收入

如果資金沒有突發提取需要,金額亦符合要求,最後一步便可考慮利息收入。現時Mortgage-link的利率與供樓利率一致,例如按揭息率為2.5%,即Mortgage-link也用2.5%利率計算。相對於3厘的定期存款,Mortgage-link便少0.5%。假設同樣以20萬資金計算,388日的利率約為$5,300,比3厘的定存計劃少$1,000

以上的考慮因素可供大家參考,實際資金應如何調配,需要視乎資金用途及金額。如對按揭方面有任何疑問,歡迎致電319-66688與我們聯絡。

Mortgage-link FAQs:

1. 甚麼是Mortgage-Link?

Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目,為貸款人提供高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。即假設按揭貸款實際利率為1.9%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。不論是私人屋苑、資助房屋(如居屋),是否使用按揭保險,也有銀行願意提供Mortgage-Link計劃。

2. 甚麼物業類型都有Mortgage-Link?

H按、P按或定息按揭,均有銀行提供Mortgage-Link計劃,但一般只限於住宅按揭(不論是私樓還是資助房屋),而工廈、商廈、舖位及車位的按揭計劃則沒有Mortgage-Link,而商業客戶也不會獲得Mortgage-Link計劃。

3. Mortgage-link的歷史

2003-2004年左右銀行按揭競爭激烈時代,有銀行最初由外國引入Mortgage-one原意為增加按揭計劃的吸引力,將有餘錢回籠的業主使用其按揭計劃及存放資金,增加按揭的市場份額。及後銀行不斷改變推出Mortgage-link鼓勵在供樓時,有個相同利率戶口方便安排資金。

4. Mortgage-link有甚麼好處?

1. 慳息:由於高息戶口享有與按揭息率一致的利率,比銀行一般的銀行活期息率高出一截,所以獲得的利息更多,等於對沖部份按揭利息支出。

2. 活期存款較彈性:由於Mortgage-link屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以非常適合存放備用資金,節省利息開支。

5. Mortgage-link的上限

Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)設有存款上限,一般為剩餘按揭額的50%。假設剩餘還款額為300萬,便能把150萬放入高息存款戶口。隨著剩餘還款額按月下降,高息存款戶口金額的上限也會相應調整。不過,現時有個別銀行的Mortgage-Link上限低於剩餘貸款額一半,大家選擇時記得向相關銀行查詢清楚,如果選用了按揭轉介公司,亦可先向按揭專員查詢Mortgage-link的細節。

6. Mortgage-link如果超出存款上限,利息點計?

如果存放的利息超出Mortgage-link的存款上限,多餘的存款會以普通利率計算。例如剩餘按揭金額為300萬,存入160萬,當中150萬可享有高息,餘下10萬則維持普通活期利率。

7. Mortgage-link最高可使用人數

現時大部份銀行只容許借款人擁有自己的Mortgage-link戶口,缺點是借款人未必有充足的後備資金用盡高息戶口的上限。有個別銀行針對此情況,讓借款人的家人也能共用高息戶口的配額,用盡高息戶口的上限,例如貸款人有200萬高息上限,貸款人有100萬後備資金,妻子又有100萬,便能完全善用高息上限。如想知道每間銀行Mortgage-link的特質,歡迎隨時與按揭專員了解。

8. Mortgage-link利息發放的形式

現時銀行主要有3種利息發放形式:

1. 利息直接存入Mortgage-Link戶口(最為常見):現時最普遍做法是銀行直接把利息放入戶口,每月按揭供款額不會有任何轉變。把存款放入Mortgage-link戶口後,銀行背後會每月計算利息,再於每月一次性派發。

2. 銀行直接扣減按揭利息,故戶口不會有利息的收入

3. 銀行直接扣減本金,戶口不會有利息收入

9. 如何得知按揭計劃是否設有Mortgage-link?

作為新手買家,可直接向銀行查詢按揭計劃有否提供Mortgage-link,或者向按揭轉介公司了解更多。

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