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新手按揭

【中銀免費估價】網上估價懶人包(網上估價方法、網上估價是否準確?估價不足影響因素)

2022.12.14

買樓申請按揭最擔心遇上估價不足,要避免此類問題,其實可以先行在網上進行估價或者向銀行估價,從而對單位樓價有個預算。現時市場上有不少估價網,而經絡按揭的網頁有中銀香港銀行的免費網上物業估價服務,能為大家置業作有用的參考。今次我們與大家分享網上物業估價步驟,以及應對估價不足時的處理方法。

為甚麼物業需要估價?

銀行的物業估價反映物業的市值,當置業人士向銀行申請按揭,銀行會委託測量師行為該單位進行估價,如果物業出現嚴重估價不足,銀行批出的貸款額有機會比預期低,置業人士需要增加首期資金。例如買家打算買入一個800萬的物業,想申請六成按揭,即480萬貸款額,但原來銀行估價物業只值700萬,便根據700萬批出六成按揭,即只批出420萬,買家便要額外抬錢60萬才能上會。

樓價800萬下估價足及估價不足的影響:

情況估價足估價不足
估價800700
貸款額(按揭成數:6)480420
首期開支320380(+60)

 

免費網上銀行估價有甚麼用?

使用免費網上銀行估價有不少好處,列舉如下:

1.幫助還價

不少新手買家其中一個難題,是當業主開價時,不知有何方法可以還價。其實免費網上銀行估價是一個很好的還價理據,例如當業主開價900萬,但網上銀行估價查到只是800萬時,買家便可大膽展示有關估價還價,增加議價空間的機會。

2. 初步了解是否估價不足

網上銀行估價能夠初步讓買家知道物業價格是否出現估價不足情況,從而對按揭貸款額掌握更多資料。

3. 初步了解是否屬於凶宅

網上銀行估價亦有助買家初步了解單位曾否發生事故,不過在網上查不到估價,未必等於單位發生事故,有可能因為資料庫沒有相關單位數據,當發現此情況,可以直接聯絡按揭轉介公司經絡按揭,由按揭專員代為直接向多間銀行查詢估價實況,如果連多間銀行也未能提供估價(或者估價極低),可向專業人士及地產代理再追問原因,很可能涉及凶宅或違反建築物條例等因素。

 

如何進行免費網上銀行估價?

現時經絡按揭與中銀香港合作,在經絡按揭網頁可進行免費網上物業估價服務。網上估價步驟如下:

1.瀏覽經絡按揭平台>進入物業估值

2.輸入物業類型,如果物業是住宅便按「住宅」,如果屬於工廈、商舖或車位就按其他

3.輸入地區(香港、九龍、新界、離島)、區域(如九龍灣)、大廈(德福花園)、座數及樓層

4.在條款及細則聲明旁邊剔

5.按即時物業估值

根據以上步驟,便得出有關單位的估值,如果想即時申請按揭,更可以按下紅色按鈕【立即申請】。

 

經絡按揭_估價

 

網上找不到估價可以如何處理?

如果網上銀行找不到物業估價,可能與銀行的分區有關係,大家不妨嘗試去其他區域尋找該屋苑資料。另外,個別單位例如村屋、單幢樓、工廈等未必在網上查到銀行估價,如果網上銀行估價找不到物業的資料,可以直接與按揭守介公司經絡按揭聯絡,提供物業的詳細地址,因為按揭轉介公司已經與多間銀行有連繫,可直接進行估價,但未必能即時知道結果。另外,個別物業可能在網上銀行及直接銀行也做不到估價,其中一個原因可能是單位屬於凶宅,買家最好向銀行及地產代理查詢原因。

網上估價準嗎?

網上銀行方便又快捷,但有時候銀行未必能即時更新物業估價,導致網上估價與真正的銀行估價出現落差,網上銀行估價可作為初步參考,下一步可直接向按揭轉介公司查詢銀行估價。

 

估價FAQS:
估價會受甚麼因素影響?

單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響:

市況:如果樓市向上,銀行估價通常較為貼市,但有機會業主叫價進取,估價行有機會比成交價相較保守,出現估價不足情況。而出現估價不足問題(詳見下文)。如果樓市下行,銀行對物業估價較為保守,但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高,俗稱突價。

成交量:物業的成交價持續上升,銀行估價通常較好;相反地,如果成交價持續下滑,銀行估價通常較差。另外,成交量較頻繁,銀行的估價能較貼緊成交價;如果成交價較疏落,銀行的估價未必跟得上業主的開價。例如藍籌屋苑成交量較多,估價通常較緊緊成交價。

單位類型:如果單位處於較高層位置,面向東南,景觀有優勢,估價通常較好,但如果位處於低層或方向較欠佳,估價便較保守。村屋、唐樓的估價亦較為保守,其中唐樓由於成交較為疏落,在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取,估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同,申請按揭時可申請多間銀行,選取較理想的估價。居屋方面,銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價,因此需要提交首次發售日期的資料。

物業背景(如凶宅):如果單位出現不自然死亡事件,例如自殺或凶殺案,銀行有機會大打折扣,甚至不進行估價。不過,如果死亡事件已經是久遠之事,中間單位已經過成交,估價的影響程度或較低。

 

防止估價不足方法:

1. 比較不同銀行的估價:由於每間銀行的估價標準各有不同,如果一間銀行估價不足,可嘗試找另外幾間銀行進行申請,找出最適合自己的銀行。按揭轉介公司能提供多間銀行估價及申請服務,節省與多間銀行溝通的麻煩。

2. 仔細調查單位:選擇物業時,必須親身前往單位查看質素,地產代理會進行查冊,以了解物業的背景及成交紀錄,初步評估物業能否順利通過估價。

 

估價不足買家擔心,估凸價也有問題?

估價不足的情況會較易理解,但原來估凸價下,銀行也會受到影響。如果估價比成交價高出超過一成,銀行批核按揭時也會產生疑問,理論上業主就算急於套現,亦不會隨便蝕讓單位,銀行會考慮是否涉及隱藏事故或其他爭拗等,買家有需要補充更多資料。要成功申請按揭,由於每間銀行的批核準則不一,買家可以向多間銀行查詢估價,找出估價合適的銀行,增加批核的機會。買家亦可以向個別銀行解釋原因,合理情況下銀行也會批出按揭。

為甚麼要找經絡按揭轉介進行估價?

我可以直接找銀行進行物業估價,為甚麼要找經絡按揭轉介幫手進行銀行估價?由於每間銀行委託不同的測量師行進行估價,買家很大機會需要向多間銀行查詢估價。而經絡按揭作為按揭轉介公司,已經與各大、中小銀行聯繫,買家可以一次過在最短時間貨比三家,結果與直接找銀行一樣。

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